2016年，美国人口数量增长了220万人。其中大部分增长来自新生人口，其余的则来自移民。然而，人口增长并未遍及整个美国。尽管美国人口数量在南部和西部于2016年增长了1.1%，但东北部和中西部的人口只增长了0.1%。甚至有8个位于东北部和中西部的州，人口减少了。 影响美国移民的因素有很多，包括生活环境、生活成本和生活质量等。美国人追求经济和教育发展，许多发展最快的州多是能负担得起优质的教育体系和低失业率的中型城市。根据美国人口普查局的数据，本文回顾了2015－2016年美国50个州一年的人口变化情况。 美国人口数量增长最快的5个州： 1. 犹他州－现有人口305万 犹他州的人口增长了2.0%，几乎是全美人口增长率0.7%的三倍。与大多数快速增长的州不同，犹他州人口增长的主要原因是自然增长。2016年，犹他州每10万人中有1854人出生，远高于全美每10万人中1286人的出生率。犹他州的死亡率也是全美最低的。2016年的净移民人数也让该州的人口增长了0.8%。 2. 内华达州－现有人口294万 内华达州的人口增长了2.0%，是所有州中第二快的。过去10年里，内华达人口持续强劲增长，从2006年到2016年增长了16.5%，几乎是8.3%国家增长率的两倍。尽管人口增长强劲，但内华达的整体经济出现了下降。在此期间内华达州的国内生产总值下降了9.0%，为全美下降最大。然而，受益于人口增长，教育、服务和医疗保健行业的发展速度比大多数州都快。 3. 爱达荷州－现有人口168万 爱达荷州的人口增长了1.8%，是所有州中第三快的。爱达荷州的出生率相对较高，剩余的人口增长主要是来自其他地区的大量居民涌入。2016年共有17143名美国人迁移到爱达荷州，远远超过大多数州。同时，爱达荷州的失业率从2015年的4.2%下降到2016年的3.8%，这也是美国失业率最低的一年。 4. 佛罗里达州－现有人口2061万 2014年，佛罗里达州超过纽约成为美国人口第三大的州。2016年，该州人口增长了1.8%，远远超过了0.7%的全国人口增长率。和许多增长最快的州一样，佛罗里达的人口快速增长主要是由于移民。大约每10个新佛罗里达人中就有9人从美国其他地方或另一个国家移居到该州，其余的则来自然增长。 5. 华盛顿－现有人口729万 华盛顿人口增长了1.8%，是全国人口增长率0.7%的两倍多。在过去十年里，华盛顿的人口增长速度相对较快，增长了14.4%，也是所有州中速度最快的。人口的强劲增长也带动了GDP的大幅增长。从2006年第二季度到2016年第二季度，华盛顿的GDP平均每年增长2.2%，这其中包括微软、亚马逊等行业巨头所带来的贡献。 美国人口数量衰退最厉害的5个州： 1. 西维吉尼亚州－现有人口183万 西维吉尼亚州是2016年唯一一个自然增长为负数的州，也是全美出生率最低的州之一，同时也是死亡率最高和历史最悠久的州。导致人们迁出西弗吉尼亚州的主要因素可能是高失业率和贫困。尽管该州的失业率从2015年的6.8%下降至2016年的6.0%，但仍是各州中最高的。同时，该州有17.9%的人口生活在贫困中。总的来说，西弗吉尼亚州的人口在2016年减少了约1万，这是所有州中人口数量减少最多的。 2. 伊利诺斯州－现有人口1280万 在过去的五十年里，伊利诺斯州的人口几乎每年都在增长，但在2014年、2015年和2016年，该州的人口却在下降。2016年，该州的人口减少了0.3%，这是所有州中下降第二快的。大量的人口损失是由于居民离开芝加哥等市区。《芝加哥论坛报》的一项调查显示，近年来迁出该市的居民认为，高税收、高失业率、恶劣天气和暴力犯罪是离开芝加哥的主要原因。2016年，芝加哥人口共减少了19,570人。 3. 佛蒙特州－现有人口62万 2016年，佛蒙特州的人口下降了0.2%，是所有州中收缩第三大的。与大多数人口减少的东北部各州一样，人口的减少主要是移民。人口增长也因该州的低出生率而受阻。佛蒙特州的出生率在过去三十年中一直呈稳步下降趋势，而在2016年，佛蒙特州的出生率只有6035，几乎是自19世纪以来的最低水平。 4. 康涅狄格州－现有人口358万 2016年，康涅狄格州的人口减少了0.2%，是所有州中收缩第四大的。近年来，康涅狄格州的人口大幅减少，自2013年以来，该州净流失了大约2万居民。许多离开康涅狄格的人都是受过高等教育的年轻专业人士。人口的减少或多或少的影响了该州的发展潜力。尽管美国GDP在2006年第二季度到2016年第二季度增长了12.1%，但康涅狄格州的GDP却下降了3.7%，这是除内华达州以外收缩最大的州。 5. 怀俄明州－现有人口58万 2016年，怀俄明州是唯一一个从自然增长中增长超过全美的州，但总体上仍有人口损失。2016年，全州每10万居民中有1345人出生，857人死亡，相比之下，全美每10万人中有1286人出生，888人死亡。尽管自然增长强劲，但大规模的迁移导致了怀俄明州的人口负增长。2016年，有3,823名居民迁出怀俄明州，这比其他任何州都要多。
美国多单元房产投资无论从资金流，还是投资回报率都备受投资者的青睐。尽管房产投资理论和分析的信息和文章屡见不鲜，但却缺少实例分析。以下就美国华人买家Zora（同时也是居外特约专栏作家）在2017年6月份购买、投资多单元房作为案例，和居外网读者分享和解析投资回报率的计算方式和本次投资过程中的投资心得： 投资概况 买家：Zora/美国华人 买房区域：康涅狄格州，布里斯托市 置业目的：投资 投资金额：7万美元（首付+养房费用） 买房类型：多单元房 户型：共3户，每户为3房1卫（110平米），共330平米 置业结果：成功投资，净现金回报率达13% *备注：多单元房（Multifamily），是美国特有的住房的类型，从外表上看是一幢独立房，但建筑里面却包括了2-4个独立的单元（公寓），每个单元都同时入住一户家庭，为此能获得较高的租金收入，是最适合投资的房屋类型。 关于多单元房的投资优势，可参考“选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因” 点击查看居外网美国更多精品房源 这幢多单元房位于康涅狄格州布里斯托市（Bristol）,面积近330平米，共有三个3房1卫的独立单元。周边设施比较成熟，5分钟步行到购物区域，靠近公交站，14 分钟步行距离到公园，高尔夫球场，网球场等设施。当地居民基本以工薪阶层（working class）为主，这也是这套房产的出租目标人群。按照当地目前的行情，每个单元的租金为900-1100美元/月左右。 一、房产投资回报率如何计算？ 在计算这套多单元房的投资收益钱，先为大家介绍常见的计算投资回报率的计算方式：资产回报率（CAP RATE）、现金回报率（Cash on Cash Return）。 资产回报率CAP RATE ： CAP RATE = 年净经营收入/地产的市场价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个投资地产所能产生收入与其价格的百分比。年净经营收入的计算方法是把年租金收入的总额，减去所有费用，包括地产税，保险，维修，房东所支付的水电费等。值得说明的是，银行还贷的月供本金和利息都不包括在内。 现金回报率Cash on Cash Return： 净现金收入/净现金投资。和CAP RATE 不同，现金回报率的计算更看中的是每年纯现金利润收入占购买房产时现金投入的比率。例如，房产价格为10万美元，首付款25%为25000 美元，如支付完贷款和房产经营费用以后，纯利润所得为每月300 美元，CASH ON CASH的回报为 （$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是从现金流的角度来帮助投资人评估投资价值，并可以和股票市场或者其他投资方式作横向比较。 >>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 二、实例计算：布里斯托（Bristol）多单元房投资收益计算 1、买房主要支出 成交价格205,000 美元 首付金额：51,250美元（25%） 维修费用：12000 美元（在专业验房过程中，屋顶和其中一户的熔炉接近更换年龄，在和卖家商讨后，卖家给出10000 美金的折扣，作为买家的我们会出资进行修葺） 月贷款利息和本金：$847；年贷款利息和本金为$10,163.40 美元 2、每年养房费用（必须支付的养房和出租衍生费用） 维修费用10%：每月$326 ，每年3912美元。 空置期分摊(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。 备注：10%的空置率是一个比较保守的数字，康州的冬天比较长，如果房屋在冬天空置，招租的时间可能会较长。10%低于当地的房屋空置率的平局值，大部分投资人用5%-10%空置率来做回报率的计算 专业物业管理费用10%：每年3912美元 备注：业主如果居住在外市，或者没有时间亲自管理，可以雇佣专业的物业公司负责招租，维修，接通业租户电话等，一般费用在租金的10%左右。我和我的合作伙伴短期内会自己管理该房产，但1-2年后计划由物业公司接手管理，所以在计算回报率时考虑到10%的物业管理费对我们很重要。 房产地税：4700 美元/年 水费：150 美元/月，1800 美元/年（根据房产的建筑结构，不是所有的房产水费多有房东支付） 房产保险：2332 美元/年 总费用支出= $20568 美元 3、每年租金收入 年房租收入为$39,120 美元（月房租收入$3,260*12） 为此，本套多单元房的资产回报率与现金回报率计算如下： 资产回报率=（年房租总收入- 费用支出）/ 房产购买价=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9% 现金回报率=年净利润回报（年房租总收入-费用支出-年房贷利息和本金）/现金投资(首付金额+维修费用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13% 注意：如果大家无法在美国拿到贷款，现金支付购买的话，CAP RATE的计算方式没有变化。但是CASH ON CASH 回报率的计算就会和以上的计算不同。 三、投资心得：避开热门区域、找个好经纪 美国每个区域在做房产投资的选择上都有其特殊性。对该房产购买时所考虑的因素，未必适用于美国所有其他城市和地区，需要说明的几点是： 选择适合的投资区域 美国热门的房地产市场例如洛杉矶和纽约，房产在过去几年中价格上升迅速，尽管租金也在上升，但是这些城市的CAP RATE 会远远低于9%。 例如圣地亚哥地区2017年第一季度平局CAP RATE 只有4%。 与之相比，康涅狄格州比邻纽约和波士顿，最近一两年才开始被中国投资人所了解，是一个投资门槛低，回报较好的市场，能以更少的现金投入获得不错的现金回报，更适合普通投资者。 选个称职的经纪人真的很重要 选择对的房地产经纪人对于投资者来说可以起到事半功倍的效果。我们的房地产经纪人不仅给我们提供了准确的房产税费用，保险和水费的预估信息，帮助我们做更准确的回报率计算。更主要的是给了我们提供了当地房地产律师，专业验房公司，物业管理公司等推荐。并且还在和卖家的经纪人协商价格时给出了有建设性的建议，让我们在验房后由拿到了优惠。尤其对中国的投资人来说，找到有经验的美国当地房地产经纪人尤为重要。 看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。 撰稿：Zora 排版：Shelly Du 责编：Vincent Xie
目光挑剔的国际买家，在看遍了七大洲五大洋各具特色的房产之后，免不得心生盼望：在如今的房地产市场上，有没有一栋同时兼具历史建筑、绝佳隐私性和城镇便利设施的住宅呢？今日，居外就为大家寻找到一栋位于美国康涅狄格州格林威治（Greenwich）的房产，这栋别具一格的住宅堪称城市里的庄园城堡，设有11间卧室和12间浴室，其外部庄严古典的建筑气度与内部华丽现代的装修风格完美呼应、相得益彰，仿佛是一座王宫通过时间隧道穿越而来，绝对是建筑界里的王中之王。 美国康州格林威治11卧12卫特别设计建筑的豪宅名为铁杉城堡（Hemlock Castle），该住宅在历史上被称为自由石城堡（Freestone Castle）。从这两个不同风格的名字里我们不难想象这栋住宅充满了历史的印记，同时又充满了自由之精神。第一次面对这样令人震撼的豪宅，我们不禁为建筑师詹姆斯·C·格林（James C. Green）的设计理念所折服——这的确是一处别具一格的世纪之交建筑杰作，其外观采用石材和石板等建筑材料，充满了历史的厚重感，其气度绝非一般城市住宅所能比拟；而其内部经过全面的改造和全面整修，以满足现代人最极致的生活方式。 铁杉城堡（Hemlock Castle）住宅总建筑面积为13,500平方英尺（包括主屋和马车房在内），是一座超大住宅。其坐落在一块占地4.18英亩的壮观地皮上，那里植被茂盛，绿草成荫，种有许多典型树木，设有正式花园和全天候网球场，户外活动空间绝非一般城市住宅所能比拟。而从这里前往城镇却十分便利，且配有市区供水、下水道和燃气烹饪设备，令您充分享受现代生活一切所需。 既然是一座完美的结合了历史和现代两种元素的城堡，铁杉城堡（Hemlock Castle）自然处处精妙设计，无不令人惊叹。看，入口处的石砌车辆出入通道和鹅卵石车道让人不禁想起另一个时代的浪漫，令人不禁浮想联翩；而大厅的装潢却把人拉回了现代文明的时空：一扇锻铁玻璃双开门，通向大理石门厅，门厅两侧各设有一道华丽的蝴蝶楼梯。让我们想象一下，当聚会来临，当音乐响起，女主人身着考究的衣裙缓缓走下楼梯，整个城堡岂非是她梦幻的王国？ 作为一座堪比美剧《唐顿庄园》的豪华住宅，铁杉城堡（Hemlock Castle）处处精彩，旖旎风光无限。走进豪华的大厅，绝妙的大空间里内配有不止一个落地式壁炉，每个落地式壁炉的面前都可设置多个座位区，适合举行私人或大型聚会。当窗外白雪皑皑，城堡里炉火摇曳生姿，那将是一副令人陶醉与温暖的景象。住宅还设有令人印象深刻的媒体影音室、镶板藏书室和新设茶室，这几处精美的房间均可以通向一个风景优美的石质阳台，窗外就是庄园平坦而私密的后院，四周风光旖旎的英式花园尽收眼底。 正如大家所看到的，美国康州格林威治的这栋住宅设有11间卧室和12间浴室，既能为您的大家庭提供灵活私密的生活方式，还可用作办公空间，令您的投资绝对物超所值。值得一提的是，这栋豪华住宅的一大亮点是设计别致的美食厨房，即使是要求极高的大厨，也会感到无比满意；铁杉城堡（Hemlock Castle）低楼层设有大型酒窖，可容纳10,000瓶葡萄酒——铁杉城堡（Hemlock Castle）里所有的陈设与布置，皆为上流社会的您量身打造，绝不负您飞跃地球的另一端来与它相会的盛情。 纵横四海，寻遍天下。您无需再四处寻觅，美国康涅狄格州格林威治的这栋豪华庄园住宅就是您寻觅的良宅所在。无论是在朝霞升起时，还是在夕阳西下时，您驻足于这里，格林威治和长岛海峡（Long Island Sound）的美景都将臣服于您的脚下。是的，住在这里，您就是君临城下，无往不利！ 如需了解更多信息或预约看房，请即刻致电联系居外热线400 041 7515或者登陆居外网站https://www.juwai.com/57340905.htm 做详细了解！ 撰文：Flora Kang 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中排名第三2。让我们来了解一下康州的经济发展，教育系统，以及著名的学区。美国制造的起源地之一康州是美国传统工业重镇，有悠久的制造业历史。州内信息工业、金属制造、航天、运输、电子、计算机、造船、国防工业、生物科技、医药化学、工具机械及仪器设备等产业发达。另哈特福德是美国保险业的“首都”。产值的产业为：金融保险、房地产、制造业、健康医疗、耐用材料。康州以高科技为主的军事工业很发达，素有“美国兵工厂（Arsenal of the Nation）”之称。由于康涅狄格州条件优越，大公司如Xerox，Uniroyal，United Technologies，Aetna，Hartford Financial Services，TOSCO，TENNECO及NEBCO EVANS等公司总部均设在本州。在川普提出“买美国货，聘美国人（Buy American and Hire American）”，口号推出之后，针对兴发制造业的税收优惠政策和投资等无疑会进一步促进康州制造业的发展。哈特福德（Hartford）哈特福德是康州的首府。城市历史悠久，是注明美国小说家马克吐温以及词典编纂家诺亚·韦伯斯特曾经居住和创作的城市。除了金融保险和制造业，也是州内高等教育的重要城市。康州大学（University of Connecticut）的法学院和医学院位于哈特福德近郊，2017年夏季，康州大学更多的本科学院要从主校区Storrs搬入到哈特福德市中心。这也为当地房地产带来更多的机会。另外Trinity College 是一所历史悠久的私立学院，在全美文理学院排名第38，性价比排名333。哈特福特郡还有诸多大学，University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。值得一提的是，2016年独立住宅的售价平均在237,700美元，和距离仅仅两个小时的纽约和波士顿，可谓是非常低廉的生活成本，同时拥有优质的生活和教育质量。纽黑文（New Haven）纽黑文是的耶鲁所在地，距离纽约只有一个半小时车程，是康涅狄格州中南部工商业城市、对外贸易港口。在过去的几十年间纽黑文经历了重大的经济发展，使其从一个工业和港口城市，过渡到一个重要的文化和旅游中心。在过去的20年间，许多科技和生化公司及耶鲁的其他产业给纽黑文带来了新机会与发展。另外，距离纽黑文不远的城市哈姆顿（Hamden）的昆尼皮亚克大学（Quinnipiac University）规模精小，2015年在校本科生约为6500名，研究生约为2500名。班级平均人数为25人，师生比为1：16。连续多年入选《美国新闻与世界报道》和《普林斯顿评论》的最佳大学名单。根据2017年Berkshire Heathway第一季度的房地产市场报告，纽黑文郡独立住宅的房屋平均售价为231,300美元。公寓的售价比上个季度有10.2%的增长，公寓的平均售价要从138,300美元到161,600美元，这和纽约和波士顿顶尖院校的学区房相比，投资的门槛要的低得多。注：https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-comparehttps://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414 康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中教育质量评估排名第三，受安全评分影响，总体排名全美第八2。承接上文，让我们继续来了解一下康州两个著名的学区。瓦林福德（Wallingford）瓦林福德镇位于纽黑文县北部，横跨昆尼皮亚克河，占地面积39.8平方英里。地处梅里登市以南5英里及纽黑文县以北13英里。瓦林福德镇是连接哈特福德市与纽黑文市的纽带，美国几条主要的高速公路穿城而过，使这里成为日常通勤最便利的小镇。。小镇的公共交通由美铁公司（Amtrak）及当地公共汽车提供。货运服务则由美国联合铁路公司 （Conrail）以及不同的汽车货运公司承担。航空业务可在两地进行办理，即距离该镇30英里处的纽黑文机场（Tweed New Haven Airport）以及该镇北部出了91号洲际公路大约40英里处的布拉德利国际机场（Bradley International Airport）。从瓦林福德镇到梅里登市沿线地区的梅里登机场（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飞机。在过去的十年里，瓦林福德镇已经对商业及工业基础采取多元化发展，比起传统的重工业，它更多的引进高科技产业。它是众多行业和大公司的大本营，涵盖医疗、保健、服务、高科技特殊金属制造和研究开发等领域。巴恩斯工业园区、卡西米尔普拉斯基工业园区、沃顿布鲁克工业园区和南收费公路地区的发展，极大地促进了该地区的转型。百时美施百宝公司是镇上最大的纳税人，它在瓦林福德镇的梅德韦工业园区建立了一个研发中心。在91号州际公路和68号公路交汇处，设立了一个允许商业办公园区、研发中心和酒店的内部共享区域。最值得说明的是，美国最有名的顶尖私立学校乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德镇。Choate Rosemary Hall原本属于The Choate School and Rosemary Hall，同构1972年的合并，变成见天的它是美国最佳的中学教育的代表之一。学校提供丰富的学术课程以及课外活动，侧重于培养和塑造学生独特的个性。全校共有109名教师，其中65%拥有获得本科以上学历，采用小班授课提供学生良好的学习氛围。该校历史悠久，教育水平很高，徐许多毕业生都被耶鲁、哈佛、宾大等顶级大学录取，因此，在美国享有很高的声誉。其中美国第35任总统约翰•F•肯尼迪曾在此校就读。现任美国总统特朗普的女儿，伊万卡就曾经就读于乔特罗斯玛丽霍尔学校。2017学年的学费在4.3万美金左右。斯坦福德（Sandford）斯坦福德是除纽约曼哈顿以外，纽约大都会地区最大的金融区。如果我们问斯坦福德的居民，是什么使他们的城市如此的伟大，我们可能会得到各种各样的回答，比如洛儿卡市的墨西哥热巧克力或者斯坦福德博物馆和自然中心。除去康乐设施不说（斯坦福德在这方面几乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是数一数二的。例如：高师生比率：费尔菲尔德县城市以12：1的高师生比率排名靠前。高家庭收入：梅里登县的中等水平家庭收入高于州内其他地区89%，并以574,900 美元，高于康乃狄克州平均收入的89%，成为总体生活质量很高的地区。低犯罪率：每10万人中，只有1,934人犯罪，斯坦福跃居榜首成为最安全的社区之一，对于居民和通勤者来说，这是巨大的好消息，当然并不只这一个。实力企业进驻：斯坦福德拥有4家财富500强企业，13家财富1000强企业以及13家新兴企业，这使得它成为纽约市外地铁可达范围内最大的经济区。交通便利：斯坦福德交通中心提供到纽约市的火车，一小时可以抵达，每隔20分钟一班，便利的交通让学生有机会接触到美国文化和金融中心纽约。同时距离又为学生提供了安静的学习环境。圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）于1958年建立，最初成立时叫做“斯坦福天主高中”。1991年，学校更名为三一天主高中。学校坐落于康涅狄格州费尔菲尔德县的斯坦福德。该地区以富裕的区域优势拥有大量大企业而闻名于世。小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）成立于1865年，拥有150年的悠久历史。往年的毕业生都能如愿进入理想的大学。学校教育设施齐全，有三座教学楼，两座大型图书馆，一个表演艺术中心，四个宽阔的草地运动场，两座先进的体育馆。全校教职工有108人，师生比例低，平均一个老师对六个学生。另外康涅狄格大学在当地也建有斯坦福校区。便捷的交通让毕业生有更多在纽约周边寻求实习和工作的机会。注：https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-comparehttps://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/ 康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
纽约房地产是个面向全球开放的市场，尤其曼哈顿更是投资热点。全球各地的投资人都希望把部分资产配置放在纽约地产上，因为这里稳定健康的市场能够使个人资产相对安全和具有增值潜力。 这处豪宅位于纽约曼哈顿的一个繁华郊区——贝德福德/庞德里奇（Bedford/Pound Ridge），这里有迷人惬意的环境、很多优质的学校，以及方便的交通。无论您是想寻找与家人孩子一起居住的理想房屋，还是需要第二居所用于度假等其他方面，这间住宅都是绝佳的选择。 闹中取静贴近自然，住进富人喜爱的曼哈顿郊区 这套大宅的面积达6,300平方英尺，含5间卧室和6间全套浴室，非常宽敞舒适，通透明亮，又有私密宁静的氛围，是非常珍贵的优质物业。住宅所在的Bedford是韦斯切斯特（Westchester）县下属小城镇，拥有各式餐厅、农贸市场、高级时装店、豪华Spa、艺术画廊等等，吸引了众多精英、富人会聚，是曼哈顿中心富豪们休闲度假的去处，富足繁华自不必说。不但如此，它还是闹中取静，拥有优美的自然景观，能为业主提供良好的生活配套圈，具有十分广阔的升值前景。 说起纽约市郊，你可不要想象成是人少荒僻的景象，纽约市郊是很多富人喜欢的居住地，有些是非常富裕的，特别是Putnam、Westchester等几个县，居民收入普遍较高（请对比表一丶二），是有名的富人聚集区。当然，纽约市郊最吸引人之处还有他优美的自然环境、舒缓的生活节奏，以及友爱的邻里关系。小镇上的生活相当悠闲，到处都是茂密的丛林和碧绿的湖水，还有远方连绵不绝的农场、牧场，蓝天白云，绿荫掩映，人们惬意地在街头漫步，没有市中心那些噪音、堵车、空气污染等问题，是宜居的好地方。 表一：韦斯切斯特县家庭收入统计 表二：纽约州家庭收入统计 开放式格局大气舒适，娱乐休闲空间应有尽有 这套住宅不仅设计精美，格局合理，拥有许多房间，并且住宅采用了开放式布局，屋内十分明亮，同时确保了良好的私密性。它尤其适合用来待客，如果你把它作为度假型物业，也绝对十分理想。夏天在泳池旁与亲朋好友一起度过悠闲时光更是难忘的体验。 整个房子有三层楼，低楼层设有独立入口，可妥善保护留守者的隐私。宽敞的客厅拥有许多窗户，让屋内时刻洒满了阳光。开放式厨房则拥有高端设备，充满了现代感并且与起居室连为一体，更显开阔透亮。卧室带有大面积的浴室，居住舒适度大大提升。这里还有桌球室等娱乐休闲空间，这个社区还配有高尔夫球场、骑行小径、网球场等多种公用和私人设施，让人可以在此放松身心。 楼上的两间卧室共用一个男女分开的浴室，现任业主把它们分别当成了办公室和客房/音乐室来使用。此外，在现任业主的儿子年纪还小的时候，楼下带独立出入口的卧室套房（含套内浴室）曾经被当成保姆套房来使用，现在已用作客人套间。此外，车库和泳池外还设有一个玄关及泳池房。这套房子配套设施齐全，如买家有意购买部分家具可与现业主进行协商。 多所优质名校，给孩子完美成长空间 大宅所在的北韦斯切斯特（Northern Westchester），是一个令人倾羡的社区。这里虽然是乡村地区，但前往纽约市十分方便，附近就有好几个火车站，您可直接抵达中央火车站，轻松前往纽约市。此处距离韦斯切斯特县机场（Westchester County Airport）只有不到10分钟的路程。另外，韦斯切斯特县机场有多个航班前往美国境内大部分地区，有多位私人飞机所有者也把这里当成交通枢纽。 如果您是有孩子的家庭，这处住宅就更为理想了，优质的教育资源使它更加适合孩子的成长。这个社区的附近有多所优秀的中学，比如迈斯特中学（The Masters School）是一所精英云集的男女混合全日制寄宿学校，有大量的国际学生在此就读，且距离待售物业仅约15英里——现业主的儿子就是迈斯特中学的走读生。 住宅还临近赖尔乡村走读学校（Rye Country Day School）、哈克利中学（Hackley）、绿色农场学院（Green Farms Academy）、格林威治学院（Greenwich Academy）、圣心学校（Scared Heart）、布伦瑞克学校（Brunswick School）、里弗代尔学校（Riverdale）、菲尔德斯通中学（Fieldston）和霍瑞斯曼高中（Horace Mann）。另外，多所康涅狄格州、马萨诸塞州、新泽西州和宾夕法尼亚州的优秀寄宿学校都在数小时的车程范围内。 与此同时，从这里去到多所优秀高等院校也相当方便。纽约大学、哥伦比亚大学、巴德学院（Bard），茱莉亚音乐学院（Julliard）等纽约市内的院校离该住宅都不远。从这里去到耶鲁大学、波士顿大学、宾夕法尼亚大学、普罗维登斯学院、罗德岛大学和布朗大学需要约三个小时的车程。 这座大宅集合多重优势——名校林立、环境舒适、交通方便、乡村美景，如此珍贵的物业具有稀缺性，有意向购买的人士务必尽早把握机会。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/36813680.htm （本文内容资料由客户Patrice Coleman提供） 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国越来越多二三线城市被房产投资者关注起来，和发展较好的一线城市进行相比，二三线城市有更高的升值空间，与此同时性价比也要比它们更可观一些。康涅狄格州是美国东北部新英格兰地区6个州之一，也是该区域中最偏南的一个州。这个州的总面只有13,023平方公里，人口大约在359.6万左右。因为有房产投资者逐渐关注到这一边，所以康涅狄格房价是大家想知道的。 康涅狄格地广人稀，环境相对来说比较清晰。该地区的人口数量虽然没有想象中的那么多，但是交通便捷，房产价格比一线城市要划算很多。根据相关数据可以得知该区域的房产价格，一平米大约为54,985元左右，周围的学校、商场一些基本的公共设施都是齐全的。近几年该区域的人口数量一直在不断增加，人口的拉动必定会使房地产价格得到上涨。 该地区公寓、别墅的价格都存在差异，因为位置比较偏，所以投资者在选择房产类型时，主要以别墅为主。购买一个937平方米的别墅，总价格大约为4026万元左右。当然除去投资别墅以外，投资者也比较看重这个地方的土地。购买44,354平方米的土地，总价格大约需要4656万左右。一般情况下别墅面积越小，需要的价格就越少，该区域的别墅装修都是非常精美的。 房产投资者投资房产都需要从长远的角度去考虑。一般情况下会从人口增长因素，经济发展因素，土地价值增长因素，以及政策上面的相关因素去考虑该地区的房产是否值得投资。从近几年的发展中来看，康涅狄格的发展一直在不断前进，房产投资的前景还是比较大的。
最新数据显示，2014年美国科罗拉多州住宅价格增长最快，康涅狄格州下降最为严重。 CoreLogic报告称美国房价2014年12月份下滑0.1％，与2013年同期相比增长5％。 科罗拉多州房价增长最为强劲，达8.4％，紧随其后的是德克萨斯州，为7.8％，纽约州为7.6％，排在第三位。 康涅狄格、佛蒙特和马里兰州是不多的几个房价下降的州，康涅狄格州的跌幅达2.2％，是所有州中下降幅度最大的州。 CoreLogic报告还称，预测2015年美国全国房价将增长4.8％。 与房价最高时相比，内华达州价格下降36％，佛罗里达州下降33.5％。 CoreLogic还指出，全美各大城市中，休斯敦房价增长10％，达拉斯为8.7％。 点击查看美国科罗拉多州的房源信息，共73950套！ 浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。
今年春节以来，中国南方地区阴雨连绵，报道称南方的阴雨天气将持续至3月底。由于阳光渐成稀缺之物，人们的“心情指数”也随之跌入谷底。另外，雾霾问题再度引发注，出于对生活环境、空气质量的担忧，不少人开始将目光转向海外。美国纽约以北的长岛海湾沿岸地区气候温和、光照充足、空气清新，那里精美舒适的海滩别墅也许能成为您暂别阴雨和雾霾的第二家园。纽约“私家海岸”：享受海景、阳光和清新空气长岛海湾（Long Island Sound）是北大西洋的半封闭海湾，位于美国纽约、康涅狄格州海岸和长岛之间。纽约和布朗克斯郡东部海岸、威斯彻斯特郡和康涅狄格州南部海岸、长岛北部海岸，均属于长岛海湾沿岸地区，该地区有超过800万人口居住，拥有纽约等美国大都市。长岛海湾两岸分布着不少高档社区和豪宅别墅，其中威斯彻斯特郡（Westchester County）、长岛（Long Island）、康涅狄格州西南部（southwestern Connecticut）的沿海地区房价在全美位列前茅，与纽约距离近、临近长岛海湾是这些地区房价居高不下的主要原因。纽约以北的纽约州和康涅狄格州地区素有“纽约后院”之称，不少在纽约工作的人选择在该地购房，因为从这里乘车至纽约仅需几十分钟，房价又比寸土寸金的纽约市区合理不少。此外，生活在纽约市区的人也常常选择在该地区购买度假别墅，构建“第二家园”，因为哈德逊河谷和卡茨基尔山地区风景优美、空气清新，是度假旅游的圣地，而长岛海湾沿岸地区则是享受阳光和海景的绝佳去处。如果说哈德逊河谷地区是纽约的“后花园”，那么纽约州和康涅狄格州的沿海地区则是纽约的“私家海岸”。该地区位于纽约以北、跟长岛隔海相望，具有得天独厚的优势：既能方便、快捷地前往纽约曼哈顿，又能享有绝美的海景和大海的宁静、清新，居住于此，您可以随时享受海边漫步，每天都能观赏日落的壮丽景象。纽约以北沿海分布着一些优质居住社区，比如纽约州威斯特彻斯特郡（Westchester County, NY）、康涅狄格州格林威治（Greenwich, CT），这些社区放眼整个美国都能占据领先位置，它们拥有美丽的房屋、卓越的文化、无与伦比的美景、整洁的环境、温和的气候和清新的空气。相信您在这里一定会找到理想的“第二家园”，跟阴雨连绵的天气和扰人的雾霾说再见。一、田园风格临海别墅——“面朝大海，春暖花开”在纽约以北长岛海湾的格林威治海港（Greenwich Harbor），坐落着一座临海别墅，享有7288平方英尺私人海岸，居住在此可以随时随地畅享阳光和海景。别墅的具体地址为格林威治海岸路311号（311 Shore Road, Greenwich, CT），为辛格风格建筑，5卧5卫的设计提供了舒适的居住环境，7288平方英尺土地提供了宽敞的隐私空间。在别墅花园内，您就可以观赏格林威治海港的美景，此外，花园内还有游泳池、篝火等设施，让您足不出户就能尽享生活乐趣。别墅地理位置优越，居住者能步行至商业区和火车站，从别墅出发，步行15分钟可达格林威治火车站，搭车前往纽约曼哈顿仅需45分钟。别墅不远处即是格林威治游艇俱乐部（Greenwich Boat & Yacht Club），步行12分钟就能抵达。别墅周边有多个高尔夫球俱乐部可供选择，包括格林威治乡村俱乐部、圆山高尔夫俱乐部、燃树乡村俱乐部等，驾车十几分钟就能抵达，为居住者提供了多种娱乐选择。别墅内部装修精致豪华，属于温馨的美式田园风格，既富有生活趣味，又不失大气优雅。住宅装配有最先进的电器，使用了最优良的建材，拥有专业级厨房、松木书房、配有双门衣柜和豪华洗手间的主卧套房等。5间卧室中的一间已被改造成能远眺海港、空间宽敞的家庭办公室，此外，别墅还设有酒窖和健身房，酒窖中配有木质酒柜，让每一瓶好酒都能被精心收藏。别墅门廊上设有桌椅和遮阳伞，不远处就是室外游泳池，供居住者无忧享受阳光和海景。这座别墅建于2005年，精心维护，状态良好，购买后就能入住，将为您省去很多烦恼。二、美国咖啡大亨旧居——海景别墅中的“小清新”这座位于纽约州新罗谢尔Premium Point 108号的殖民风格豪宅，是美国咖啡大亨、Chock Full O’Nuts咖啡品牌创始人William Black的故居，它占据Premium Point上的4英亩土地，相当于独自占据一个小型半岛，拥有一片私家海岸。Premium Point是长岛海湾沿岸最优质的住宅区之一，而这座别墅又是当地无与伦比的一栋住宅，享有360°全方位无死角的无敌海景。在这座住宅内，或者在住宅私有土地上，您可以悠闲地坐看小船从海面上驶过，欣赏远处的城市海岸线和壮丽的落日景象。这座别墅外观低调，内部空间宽敞，拥有6卧5卫、正式餐厅、宽敞厨房、家庭活动室、会客厅、书房、4个壁炉、1台电梯。别墅还带有独立建造的客房和车库，均为优质石质建筑，车库有多达10个车位。别墅的装饰十分清新可人，会客室、餐厅、厨房的墙壁均为米白色，会客室和餐厅配有淡蓝色地毯和棕色系家具，营造出舒适氛围；活动室铺有蓝白相间的地砖，配有蓝色皮面高脚凳、棕色和红色沙发，颇具地中海风格。卧室则配有粉红色地毯、窗帘，营造出浪漫、甜蜜的氛围，想必会深受女性欢迎。别墅附近有成熟的商业区，步行即可到达，别墅距离新罗谢尔高中和火车站也非常近，搭车前往纽约曼哈顿仅需30分钟。这座清新别墅还拥有24小时保安服务，距海滩和码头仅数步之遥，当然您也可以选择在别墅院落中的游泳池里畅游，同时欣赏壮美海景。三、“多功能”豪宅——可以坐看潮起潮落，也可扬帆奇幻漂流 纽约州拉奇蒙特（Larchmont, NY）是一个美丽的沿海小镇，著名华裔导演李安就定居于此。在拉奇蒙特海湾大道2号（2 Bay Avenue, Larchmont），坐落着一栋典型美式别墅，它独享一处私人码头和一片可随时欣赏潮起潮落的海滩。这栋豪宅可以为您提供最完美的海滨生活，它就位于拉奇蒙特港（Larchmont Harbor），距离拉奇蒙特商业区仅数步之遥，居住者步行即可抵达商店、餐馆、学校，还可抵达拉奇蒙特游艇俱乐部（Larchmont Yacht Club）、拉奇蒙特公园（Larchmont Manor Park）、豪斯舒港游艇俱乐部（Horseshoe Harbor Yacht Club）等休闲娱乐场所，均只需10分钟不到的路程。此外，从拉奇蒙特前往纽约市非常方便，乘火车仅需30分钟。由于占据7064平方英尺土地、提供6卧4卫的宽敞居住空间，这栋紧邻海港的素雅豪宅可为您的生活创造多种可能性。您可以在海边日出中醒来，前往海滩感受清新空气和壮丽美景，也可以在私人码头扬帆漂流，与辽阔海洋“亲密接触”。如果您也喜欢热闹，还可以广邀好友，在滨海花园中举行聚会，前往专用酒窖中取出美酒与好友共享……拥有了这栋海边豪宅，就相当于拥有了多种生活方式可供选择。豪宅外观庄重简洁，是典型的殖民风格对称型建筑，采用石料和砖瓦建成，十分坚固牢靠。住宅采用复古的螺旋式楼梯，一层有宽敞的餐厅、起居室、家庭活动室、厨房、洗衣房、书房和专用于享受日光照耀的休息室，二楼则是居住空间，有带有豪华卫生间、步入式衣柜间的主卧套房，以及5间次卧。豪宅室内装修素雅明快，淡灰色墙体、木质地板和家具勾勒出清新淡雅、注重品质的风格，水晶吊灯、花卉、油画等装饰都运用得恰到好处，给住宅增添了生活趣味。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/13608436.htm四、复古范儿欧风别墅——畅享长岛海湾全方位海景距离美国纽约最近的优质沙滩并非只有长岛，还有长岛海湾另一边的康涅狄格州沙滩。在康州沿海的费尔菲尔德郡，有一处新英格兰风格的古老社区，这个名为老格林尼治（Old Greenwich）的社区充满复古韵味，让人不禁联想起美国著名画家诺曼•洛克威尔（Norman Rockwell）作品中恬静的海滨小镇。该社区既良好传承了康涅狄格州的传统生活方式，又跟现代生活水乳交融：周边有四面环海的格林尼治角沙滩公园（Greenwich Point Park），还有高尔夫球俱乐部，从老格林尼治火车站乘车前往纽约曼哈顿，仅需50分钟时间。上午在纽约曼哈顿工作或逛街，下午就在沙滩享受日光浴——如果你住在老格林尼治，这一切都不再是梦想。在老格林尼治社区距海滩仅数步之遥的海滨路186号（186 SHORE ROAD, OLD GREENWICH, CT），有一栋欧式复古风格的度假别墅，棕色屋顶、淡蓝色墙体、石块砌成的烟囱格外引人注目。别墅占地0.7英亩的院落中设有露天游泳池，让人尽情享受海风吹拂和阳光照耀。别墅内部设计亦以白色、蓝色、棕色为主，清新风格让人恍若身处爱琴海小镇。别墅设有大量窗户，让您360度尽享美丽海景，室外娱乐区、花园和游泳池，让您的假日生活更加丰富多彩。别墅共有3层，包括6间卧室、7个卫生间、带有壁炉的会客室和1间由克里斯托弗･皮考克（Christopher Peacock）设计的厨房，顶层还设有全木地板铺设的露台，享有不受阻碍的海滩风光。步行即可抵达公园、学校、商店，这栋完美的欧风海滩度假住宅堪称绝无仅有。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/11143182.htm（本文内容资料由客户提供）
每个美国家庭每年都需要支付收入所得税、物业税（property tax，又称房产税）和销售税，且交付这些税的数额可能比你想象的要多。美国各州的各项税率也大有不同，而物业税是一笔不小的花费，各州税率也有一定差别。那么美国的物业税如何征收呢？据“商业内幕”（Business Insider）8月14日报导，美国物业税和州、市、县政府政策，以及当地学校董事会、消防部门和公用事业委员会设定的不同策略相关，具有一定的复杂性。美国税务基金会（Tax Foundation）针对自住住房的物业税，对美国50各州进行了最新排名。基金会的沃尔扎克（Jared Walczak）在博客中写道，其考察的是实际支付的住宅物业税的平均额，数值显示为房屋价格的百分比。物业税只是美国居民总税收的一部分。沃尔查克说：“物业税高的一些州，如新罕布什尔州和德州，在很大程度上依赖于物业税，以代替其它主要税种。而像新泽西州和伊利诺伊州，不仅物业税高，其它主要税种的税率也不低。”新泽西州去年物业税排在最高榜单的第二位，今年则成为美国物业税最高的州，税率为2.38%。而该州的收入税也很高，所以新泽西居民更有理由抱怨。紧随新泽西其后的是伊利诺伊州（2.32%）、新罕布什尔州（2.15%）和康涅狄格州（1.98%）。另一方面，夏威夷是拥有全美最低物业税的州（0.28%），紧随其后的是阿拉巴马州（0.43%）、路易斯安那州（0.51%）和特拉华州（0.55%）。以下是美国物业税最高和最低的前10个州及其物业税税率（即房产价值的百分比）。物业税最高的前10个州新泽西州：2.38%伊利诺伊州：2.32%新罕布什尔州：2.15%康涅狄格州：1.98%威斯康星州：1.96%德州：1.90%内布拉斯加州：1.84%密歇根州：1.78%佛蒙特州：1.71%罗德岛州：1.67%物业税最低的前10个州夏威夷州：0.28%阿拉巴马州：0.43%路易斯安那州：0.51%特拉华州：0.55%华盛顿特区：0.57%南卡罗莱纳州：0.57%西弗吉尼亚州：0.59%怀俄明州：0.61%科罗拉多州：0.61%阿肯色州：0.62%查看更多美国房地产浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。 (互联网资讯综合整理)
