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疫情改变世界 投资商铺要留神|居外专栏

去年春节,新冠病毒开始大规模爆发,到现在疫苗开始接种,刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话,中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空,可能太夸张,但吉铺(意为空铺)多过营业中的店铺,也是所言非虚。 问题是当疫苗广泛被接种,大部份人都可以重新从事各式各样的商业活动,工商物业的租金及售价,又能否回复疫情前的水平?疫情加速了互联网的威力,会议固然可以透过网上进行,讲座、授课的观众群,更可藉网上推展至外地,不需要受到地域或场地的容量限制,反而有所得益。 所以写字楼的需求,肯定大大减少。据报渣打银行也计划大幅减少租用面积,更多部门实行在家工作。不过笔者觉得中环一线写字楼的影响是短暂,租金回落是无可避免。但疫情後国内公司必会继续落户中国香港,尤其是中美的角力,中国香港在金融业的角色,仍然无法替代。金融业利润高,要“靓地址”见客,优质位置自然吃香。相反,二丶三线写字楼的租客,考虑成本效益更敏感,影响或会更大!餐饮业以往是商铺的主力租客,在限聚令的影响下,外卖成为餐厅的救命草。民生铺位除了有水丶有电外,门口能够停到电单车,方便外卖平台接送网上订单,也会成为新竉儿! 在旅游旺区的商铺,疫情过後也不愁生意。在中国锐意推动内循环的影响下,到中国香港购物旅游将会出现报复性反弹。长期来说,需求也是有增无减!况且,中国香港的零售楼面,每年都只有低单位数的增长,供应远远追不上需求的增长,旺区靓位有限,持有物业的业主也非常有实力,肯割价的物业少之又少,仍然不失其投资价值。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

港人移民卖楼 威力可大可小︱居外专栏

牛年刚至,在此恭祝各位牛年身体健康,心想事成,生活愉快!在新春期间,大家都不约而同会评估一下牛年的楼市走势。 牛年的特点是小阳春提早来临,所以在新春期间,无论一手或二手成交都比往年显着增加!这跟疫情导致中国香港人无法外游、唯有留港消费不无关系,也令到市场上的评论一致向好!乐观者甚至估计住宅楼价今年可升高达 15%。 笔者也不反对,在全球各国央行大力量化的背景下、疫苗又开始注射、经济即将重啓的乐观情绪,有助进一步推高资产价格的预期。 不过,笔者也要提醒大家,中国香港的情况并非一面倒乐观。除了经济因素,政治形势也是影响楼价的重要因素,尤其是 BNO 签证移民会令多少港人移民?又会令多少物业被抛售?以上因素都会令住宅楼价有重大影响。 根据英国内政部的估计,大约有 32 万人会在未来 5 年计划移民英国。因为有资格申请 BNO 的人口有 290 万,若连同直系亲属,可以高达 540 万人移民。以蓝黄四六比例计算,便有 324 万人有机会考虑移民,估计真正会落实的又不会高於 10%,即有 32.4 万人左右会落实移民。 以 32.4 万人计算,平均 3 个人一个家庭, 5 年内共有 10.8 万个家庭移民,平均每年有 2.16 万个家庭。第一个问题是:这类家庭拥有物业的比例?以笔者国际物业部同事的汇报,有关英国移民置业的查询实在不少,但以年轻人占比较大,经济实力一般,在英国当然考虑租住物业多於自置物业。 中国香港整体有一半家庭拥有自置物业,所以笔者估计这类移民英国的家庭会低於 50% 的平均数。大家不妨大胆估计是 30% 至 40%,每年便有 6,480 至 8,640 个住宅单位,因 BNO 移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交计,占比为 15.8% 至 21%,这个数字对楼价的影响就可大可小! 如果楼市兴旺,就以新春前的市况来说,问题不大。额外 20% 的供应,只会令楼价上升的速度减慢而已;但一旦市况逆转,例如新冠病毒变种、疫苗失效等负面因素出现,额外 20% 的供应就会有颇大压力。 这 20% 的额外供应,若是 1,000 万以下的物业,因需求强大,消化问题也相当容易;反之,若是属 2,000 至 5,000 万的中价物业,因首期要求高,需求已经长期积弱,发展商一手也有大量存货。若要急售套现移民,唯有割价,笔者就不甚乐观,对市场的冲击,就会明显加大!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

小阳春提前到港 持久能否看疫情|居外专栏

本文发布时,刚好是农历年三十了。牛年转眼又到,笔者提早向各位读者拜个早年:祝愿牛年疫情早退,各位都身体健康,生活重回正轨,投资得心应手。 回说上星期笔者提到股市出现“散户大战巨人”的Gamestop大挟仓事件。再过了一星期, Gamestop上周五收市价已经跌至63.77美元,比最高峰483美元只馀下13.2%。在高位即跌了86.8%,不少评论也怀疑今次实情是大户对撼,只是不少大户化身为散户,令事件更浪漫,也吸引了不少散户参与,结果一旦收手不及,相信不少散户也已招致损失! 至於楼市,似乎并没有受到股市的大上大落所影响。往年一旦踏入春节假期前後,一方面大批港人出外渡假,同时,留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响,所以看房活动难免受到影响。 但今年明显不同,疫情令绝大部份港人留港消费,看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道,上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。 连一手发展商也极少在春节时开售新盘,今年却又破例,差不多每个周末都有新盘开售。上周末更有四个盘同时发售。周日华懋集团在观塘安达臣道全新项目 - 安峯,以呎价港币2.03万元开价,并预计在20号(年初九)进行首轮销售。笔者估计其他发展商也会提早开售新盘或重售货尾,争取春节的旺期,楼市在一手及二手都热闹的情况下,小阳春已经提早来临,可谓所言非虚。问题是此情况,会否长期延续,甚至会否达至价量齐升?施永青先生扬言料今年楼价升幅15%。 笔者倾向比较保守。在疫情下,不少行业生意受到严重打击,失业率也会继续上升。只要疫情一天不去,全球经济仍在困难之中。而且,中国香港的物业销情仍只集中在1,000 万或以下的物业。楼价一旦超过1,500万,销售绝不容易。加上,移民人数肯定上升,当中又有不少会沽售物业套现,承接力很关键。所以,笔者不敢看楼市看到太好。15%升幅,似乎过份乐观。 如果疫苗能顺利接种及有效,经济在下年会有望复苏,楼价升5%,可能是较务实的估计!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国监护人如何挑选?小留学生家长必读!|居外专栏

前言:很多爸爸妈妈们准备把孩子送出国前找到我们,一面欣喜一面担忧,喜的是自己的宝贝拿到了英国顶尖私校的offer啦!然而一方面又开始焦虑,孩子还这么小,一个人只身到国外,还懵懵懂懂的年纪,能不能安全、健康、顺利的完成学业?隔着遥远的距离,思念往往伴随着担心,担心之余还要鼓励自己放手让孩子飞翔,其实想想还真恨不得跟着孩子一起到英国,做他们最坚实的倚靠,永远做他们的避风港。然而即使是家长休假来英国陪孩子也只是短暂的时光。 不论是还在中小学阶段,抑或是正在准备考大学的年纪,各个年龄层的孩子们都有不同的需求,身在国外的孩子们最需要的,莫过于一个了解英国当地、可以及时提供关爱与照护的对象,这时候监护人的角色可重要了! 这篇文章给您详细介绍一下未成年学生留学英国,监护人的政策要求和委托攻略。 您的孩子需要监护人吗? 先简单介绍一下,教育监护人,就是为了代表未成年小留学生的家长,去进行家校沟通、照看小留学生、行使教育监护职责的专门人士。 英国官方对于监护人有强制性的要求,如果您的孩子未满18周岁,是必须要有监护人的,而有些学校要求即使已满18周岁的留学生也需要监护人。 教育监护人的信息需要提交给孩子所在学校,之后学校就会跟监护人频繁沟通联系学生的各项事宜啦! 可能在一些家长看来,监护人只会在紧急情况下才发挥作用,更有甚者,以为监护人只是为了达到官方和学校的要求而不得已走的形式。基于这种认识,有些家长不重视监护人的选择,殊不知,一个不可靠的监护人很可能会给孩子在英国的学习生活带来极大的不便,甚至带来安全隐患。 青少年学生涉世未深,千里迢迢远赴英国求学,往往会面临学习、生活、课外实践、职业发展上的各种挑战。所以,找到可靠的监护人来照顾孩子是非常重要的。 1、英国法律的相关要求: 英国《2016年特别监护有关规定(修正版)》《1989年儿童保护法》《2002年赡养及儿童保护法》等法律明确规定,未满18周岁的全日制留学生必须配备合法的监护人。 2、英国签证中心要求: 英国签证中心规定,未成年留学生在申请学生签证时,必须出具留学监护人的信息,否则可能会被拒签。有监护人是顺利获得英国留学签证的重要条件。 3、英国寄宿学校的要求: 绝大多数英国学校(包括寄宿制学校)都规定海外留学生要有监护人,以便他们在读书、假期、出行及遇到紧急事件时能有“代理父母”照顾。学期间,学校也需要就学生的学习和生活等事项频繁与监护人进行沟通联系。即使学生年满18岁,有些中学也会建议配有监护人,直到他们进入大学。 监护人有什么要求? 根据英国学校和相关法律的规定,作为英国留学生的监护人,需要满足以下最起码的要求: 年龄须大于25岁(一些学校要求为30岁以上) 持有英国国籍、永居、合法工作的英国居民 身体健康、信誉纪录良好、通过无犯罪记录调查(DBS) 个人所在地需接近学生就读的学校(2小时内车程比较常见) 学校24小时都能联系上该监护人 代理父母在紧急情况下处理事务 提供学业上,以及辅导、咨询方面的帮助 负责与学校联系假期和周末假之安排,包括通知学校交通车和住宿的细节,这也必须依照学生的年龄,来做适当的安排 提供合适的寄宿家庭和三餐照顾 从以上的要求中也可以看到英国留学监护人的重要作用。学校通常会推荐持有AEGIS(英国国际学生教育监护联盟)认证的监护机构给家长们选择。 监护人的具体职责有哪些? 那么教育监护人具体有哪些职责呢?当受其监护的孩子抵达英国那天起,监护人就需要开始履行自己的职责。一位尽职的监护人会到机场接机、送孩子去学校,特别是当孩子要去一所新的学校,监护人的陪同显的尤为重要。 1. 在学习方面,监护人需要监督学生的学习进度:监护人还需要与学生的舍监、导师以及相关负责老师保持联系,从而了解孩子的优势以及他们身上存在的问题。监护人应该在孩子无助的时候为他们提供支持,在他们取得进步的时候给予激励,在受挫的时多加鼓励。 2. 促进家长与学校间的沟通:学校使用英文与监护人进行书面、电话以及面对面沟通,因此监护人需要能够以流利的英文表达家长的想法;发生问题时,由于中英相差7-8小时时差,远在中国的家长无法实时提供协助或与校方沟通,将家长的意见能够即时反馈给学校,并将学校老师的想法传达给家长,同时参与家长会也是监护人负责的其中一部分哦! 3. 帮助孩子争取学习资源:能够以清晰的英文和符合文化语境要求的沟通方式,与学校取得共识,将孩子的需求传达给学校,替孩子爭取权益,使他/她可以在合适的环境中成长,学习茁壮。  4. 假期安排:英国学校的大小假期很多,有些是长假,有些则是短假期,更还有些只是短暂的周末离校。监护人应要合理安排假期,让孩子能够充分利用时间与家人相处以及增广见闻,另外,安排的考量点须以学生的状态为考量中心。 监护人要负责安排学生在假期的住宿和往返交通,并将信息及时传达给学校。在离校小周末、期中假等假期时,孩子们可以住在监护人安排的寄宿家庭里。 5. 注意孩子的健康与安全:如果孩子有不舒服的情况,监护人作为第一线负责人,应该积极安排预约看医生、治疗。英国的健保系统与中国不同,购买药品时也需要医生开据授权明细喔! 另一方面,监护人还需要密切与孩子家长联系,共同商定孩子所需要的额外辅导及未来规划。 如何选择监护人? 孩子初来乍到,在一切都还需要重新摸索学习的阶段时,最需要的就是一个熟悉英国当地规矩、理解英国教育制度与模式、对英伦文化、食衣住行等等都能彻底了解的监护人,借由监护人的介绍与安排,孩子能够渐渐认识,体会身处另一个文化语境的个中滋味。 细心、有耐心,是监护人的人格特质中最重要的一环,因为孩子们需要引导、重新学习,在这个过程当中,一个好的监护人会细心并有耐心的循循善诱,让孩子可以明白哪方面自己还可以调整,哪方面又是值得骄傲的,一方面作为桥梁帮助孩子与英国的一切接轨,另一方面则是孩子的知心朋友,一个可以依赖的人,守护宝贝们在英国求学路上不孤单不惶恐。 稳定、坚定但是有弹性,监护人作为守护孩子的第一线,面对问题时应该要稳定,才不会在慌乱中出错,同时应该秉持坚定的信念,将孩子摆在第一位,为他们争取应有的权益;同时,解决问题的能力也是很重要的,如果只是尝试一个途径而没有成功,则应该换一个角度思考并达到目的,简言之就是清楚确立目标,并有毅力且能够有不同方针应对产生的问题。 负责任、英文能力强,一个监护人应该清楚认知到自己作为父母代表,应该要全权负责孩子在英国的一切,同时,监护人的英文能力(听说读写)要流畅流利,都是最基础的标准。 如需了解监护服务的具体细则,欢迎联络我们顾问进一步咨询。   清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲永久居民签证真的“永久”吗?如何才能正确维护身份?︱居外专栏

都说移民不易,除了需要下定决心举家前往一个陌生的国度安家定居,好不容易一咬牙一跺脚,决定开始办理,申请的时候,又是一顿披荆斩棘,方能换来一张永久居留签证,称为永久居民。但所谓的“永久居民”真的“永久”的吗?今天就和大家一起来唠一唠这个话题。 我们先来普及一个概念,什么是“永久居民”?以及如何证明您的永居身份? 所谓永久居民,其英文是“Permanent Resident”,通常也称为“PR”。澳洲永久居民是用“签证”来体现的,该签证的有效期为五年。如果签证持有人一直生活在澳洲,那该永居签证是不需要续签的。如果五年内在澳洲居住满两年可以再续签一个新的五年签证。 但是很多情况下,有些新移民拿到PR后,由于种种原因不能长期在澳洲居住。那么问题来了: 永居签证会不会过期? 如果五年内大部分时间都在不在澳洲,累计在澳洲居住的时间不够两年怎么办? 还有些人离开澳洲超过五年,过了才想起来签证已经过期了该怎么办? 难道好不容易拿到的澳洲永居身份就这么没了吗?就没有办法再以澳洲永居身份回澳洲了吗?莫着急,且听我慢慢道来。 澳洲永居签证是否会过期? 首先为大家解释一下,什么是澳洲“永居签证”。很多朋友对澳洲“永居身份”有误解,在很多人的概念中:移民 = 入籍 = 变成海外公民 其实“永居”和“入籍”并不是同一个概念。“永居”意为“永久居住权”,是指该类签证持有人获取了某国的”永久居住权“,但并不改变其国籍。 如该签证持有人有意愿入籍,并满足一定的居住要求,即可通过申请获取澳洲的公民身份。一旦入籍,根据《中华人民共和国国籍法》第九条的规定,“定居外国的中国公民,自愿加入或取得外国国籍的,即自动丧失中国国籍”。除此之外,澳洲公民前往中国需要办理中国签证,持有有效签证方可入境中国,回到中国后,如居住在自己家/亲友家中(非酒店),则需要在24小时内去居住地所在的派出所登记。这对于常常需要回国的华人来说就会显得非常不便。所以,这也是很多华人只选择只保留永居身份(PR)而不加入国籍的原因。 前文有提到,澳洲的永居是一个五年的签证,允许签证持有人在获签后五年内自由出入澳大利亚。不仅如此,如果持有永居签证在“must not arrive after date”这一天或之前在澳洲境内,只要之后不离境就可以永远在澳大利亚居住下去。简而言之,永居签证是会到期的,其实只是您的澳洲居住和出入澳洲的权利(travel facility)。 那么,在五年永居签证到期之后,打算离开澳洲出境又该怎么办呢? 五年到期之后,如果想继续自由进出澳洲,就必须申请155/157居民返程签证,俗称“PR续签”或者“PR回头签”。 什么是155/157居民返程签证? 155/157类居民返程签证 (RRV) 本质上是永居签证,允许签证持有人在澳洲永久居住。通常分为五年(155居民返程签证)、一年(155居民返程签证)和三个月(157居民返程签证)三种。具体移民局会给予多久的批复,取决于申请人在澳洲的居住情况、与澳洲的联系以及离开澳洲的时间长短和理由等因素。 155/157居民返程签证申请条件: 是澳洲永久居民 在申请签证前的五年内,在澳洲境内累计居住满两年(730天)或以上 通过品格测试 如申请人同时符合以上三个要求,即可获得五年的155居民返程签证。155/157居民返程签证允许申请人在境内申请,也可以在境外申请。 举一个极端的例子: 申请人A在过去一天都没有在澳洲居住,TA在签证到期前最后一天登陆澳洲,并在澳洲连续居住满两年,之后他递交了155签证申请,也可获得五年有效期的155居民返程签证。 那如果没有满足这个条件怎么办?没关系! 移民局也不是那么不近人情,如果在持有PR期间在澳洲居住至少一天,而且可以满足并证明您与澳大利亚有: 商业联系 文化联系 雇佣联系 个人联系 将有机会获得为期一年的155/157居民返程签证。 如果离开澳洲的时间比较久,比如超过了五年,但有令人信服的理由(compelling Reasons),可以解释当初为何必须要离开澳洲,且能证明自己与澳大利亚在生意、文化、工作或个人关系上仍然有实质性的联系(substantial ties of benefit to Australia),则仍然有机会获得为期一年的155居民返程签证。 如果在过去五年内,以澳洲公民或永久居民的身份在澳累计居住时间不满两年但至少有一天,有令人信服的理由可以解释自己离开澳洲的原因,仍有机会申请到为期三个月的157居民返程签证。 为了方便大家理解,我汇总了如下表格: 什么是令人信服的理由? “令人信服的理由”是指当初不得不离开澳大利亚的原因。换句话说,申请人必须向移民局证明,当时离开澳洲是因为一些重大事件,迫不得已而为之。至于什么样的理由才算“令人信服”的呢? 以下情况可以被移民局接受为“令人信服的理由”: ➤申请人海外家人身患重大疾病或死亡; ➤申请人在海外居住是为了和澳籍配偶团聚,两人的关系必须是持续稳定的; ➤申请人由于自然灾害,政治事件或其它类似的事件无法返回澳大利亚; ➤申请人或申请人陪同的家庭成员在海外接受复杂或长期的医疗治疗,且无法旅行; ➤申请人在海外有司法程序要走,并且时间不受掌控; ➤申请人由于重要的个人原因,推迟了返回时间,例如等待孩子在海外完成学业(通常时间不得超过12个月)。 需要注意的是:签证官在判断申请人的理由是否“令人信服”时,也会综合考虑申请人之前在澳洲的居住时间以及之后返回澳洲定居的意愿。 什么是实质性的联系? 根据移民法Reg155.212 (3) and (3A),申请人如果在过去五年中没有在澳州以永久居民或公民的身份居住满两年,您需要证明您与澳大利亚仍有实质性的生意、文化、工作或个人关系上的联系并对澳大利亚有益(substantial ties of benefit to Australia)。以下是这四个方面的要点: 商业联系 指在海外从事与澳大利亚有联系的商业活动。比如公司雇佣了澳洲公民,给澳洲政府交税,给澳洲带来新技术,提供就业,带来大额投资等等。 文化联系 如果在澳洲从事知识、艺术、体育或宗教方面的事业,并且达到专业级别,而且还是澳洲相关文化或体育团体/协会的成员,就能证明自己在文化上与澳大利亚的实质性联系。 雇佣联系 如果在澳洲有稳定的工作,通常就可以满足要求。但如果只是兼职或者打零工,移民局就要看过去两年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信(job offer),但还没有开始工作,也没关系,只要工作与所学学历、资质相关,并能提供证据证明自己很快就会开始工作(如澳洲的租房合约、房产证等),同样可以体现与澳洲在工作上有实质性的联系。 个人联系 包括与拥有澳大利亚公民资格或是澳大利亚永久居民的家庭成员(父母、兄弟姐妹)、朋友、配偶、孩子等的联系。 由于澳大利亚移民法的高度复杂性,在此我们只能大致介绍155/157居民返程签证的要点。最后要叮嘱几句: 1. 对于已经居住满两年的申请人,尽管申请比较简单,但需要注意的是,任何签证申请都会在移民局留下记录,千万注意材料的一致性。 2. 对于没有居住满两年的申请人,究竟能批多久?还需根据具体材料个案而论。许多您们不起眼的点很可能会对批复产生重大影响。因此,强烈建议寻求专业律师/移民代理的协助。 如需签证协助,请即预约专业评估。   外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

香港楼价首季拉锯:成交大升 有望向好|居外专栏

2021年首季刚过去,反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点,比去年底的176.22点,上升2.3%,上升幅度并不明显,但成交的宗数却大幅上升!2021年首季一手住宅成交 3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗,比去年同期的8,537宗,上升了74.8%。由于成交量大升,也带动佣金的上升,中原地产及笔者公司所获的首季佣金,也同时破了历史新高! 过去两年,中国香港的楼价都是窄幅上落,在170至180点之间运行。今季上升至180.33 点,已经算是一个突破。这种形势与全球放水,及各国大城市楼价都大幅上升的背景下,香港住宅楼价无疑是太弱势!也令不少人怀疑:香港住宅楼价是否已经见顶? 最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市(意即崩盘)因素》的贴文,七大因素包括:一,人口减少;二,信心危机;三,港人大量外移;四,内地买楼客源大减;五,货币供应;六,住宅供应大增;七,承受力已达极限。 文中提及的一些因素,无疑是真实的写照,也反映中国香港楼市的困境,但大部份因素都只有短暂的影响,并不具长远的影响力。例如:死亡人口4.98万,比出生人口的4.31万,死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港从来都是移民城市,自然人口减少已经存在很久。另一个因素,结婚人数大跌36%,相信只是疫情关系,令结婚人数短暂受影响而已。一旦通关,数字就会回复正常。 笔者留意到移民外地人数增加,才是令楼价表现欠佳的重要影响因素!根据笔者观察,今次移民以BNO去英国为主流,尤其是30至40岁的年轻人。他们一腔热诚,未有充足预备便去闯一下世界。但现实是残酷,中国香港华人在英国的发展机会有限,随着现实生活细节越来越多报导,笔者大胆预计,移民去英国的人数只会越来越少。五年後,更加不少会回流香港,对香港楼市的冲击只是短暂的。 相反,根据一国际测量师行的报告指出,截至2021年3月24日,中国香港一手住宅1,000万以下的有2,141宗,比去年上升17.3%;1,000至2,000万有1,917宗,比去年同期上升2.7 倍;而2,000万以上的有347宗,比去年同期上升1.1倍。 由于“林郑Plan”只惠及1,000万以下的物业,1,000万以上的一向成交困难。而今季成交却异军突起,反映富有阶层在国安法及选举制度下仍然对中国香港楼市投下信心一票!他们的动态及取向,令笔者相信今年的住宅楼市会越来越好,上升10%应该是一个合理的估计。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

家族企业财富管理能如何为您创造价值?|居外专栏

中国经过40年的改革开放,高净值人群规模增长迅速。据中国银行业协会的数据显示,2019年中资私人银行服务客户数量为103.14万人,管理金融资产规模为14.13万亿元人民币(不含外资私人银行)。 据胡润研究院的数据显示,大中华区拥有600万元可投资家庭资产的富裕家庭数量,2020年已达到501万户(分布排名前十的城市分别为北京、上海、香港、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、台北、天津),高净值家庭(可投资资产超过1000万元)的数量已达到202万户,高净值人群(可投资资产超过5000万元)的人数已达32万人,超高净值人群(可投资资产超过1亿元)的人数有13万人,而2020年仅有7.5%设置家族办公室。 随着中国私人财富的日益增长,越来越多高净值客户逐渐意识到实现家族资产保护与传承及投资多样化配置的重要性,以及家族办公室服务人才需求的迫切性。 从四构面观察家族办公室服务的重要性 1、数字面 中国大陆的企业家们当前追求的投资年化回报率大于8%,相当一部分的增长源自股票、基金等投资产生的收益。据瑞士银行2020年对全球121家最大的家族办公室的调研,这些家族办公室平均配置13%的现金类资产,17%的债券类资产,29%的股票类资产,35%的另类投资资产(以私募股权、REITS 与对冲基金为代表)。在有效分散市场风险的基础上平衡风险,提高长期投资组合收益,需要专业家办人才协助筹划。 2、时间面 中国大陆的企业家们当前采大额保险和赠与是最常用的传承方式,未对资本的代际传承做好提前规划。大多数企业家缺乏家族治理意识,没有定期召开家族会议的习惯,面对家族内部矛盾时也暂无明确的争议解决机制。财富传承面临的风险有经营风险、投资风险、政策风险、税务风险等;随自身年龄的增长对财富管理,当前企业家60岁(含)以上的群体47%对财富安全与传承有需求。   3、空间面 中国大陆的企业家们当前极少数(5%以内)全球布局配置私募股权基金、对冲基金或做好境外家族信托,大多数(90%以上)企业家没有善用丰富的理财工具,未采用有效的风险隔离措施对持有的财富降低风险。企业家通过本人直接持有家族财富,而通过设立公司架构、家族信托等间接方式持有的比例在5%以内(仍然较低)。为充分实现风险收益表现,有待家族办公室服务进一步优化企业家财富管理力度。 4、价值面 中国大陆的企业家们当前仅有极少数(5%以内)通过设立慈善基金会或慈善信托的方式践行公益达到自我价值实现。企业家们通过经营企业,从创造营收、贡献税收、带动就业、提高生产力等方面创造价值,然而照护健康、延年益寿在生命的价值里更是重中之重。 企业家群体2020年进行全球资产配置的动因排序 企业家群体2020年财富增值保值与安全传承之比率 家族办公室服务策略定位参考案例 金融监管机构2018年出台“资管新规”打破刚性兑付,引导资产管理商品向净值化和主动管理转型。企业在顺应国家政策(比如:一帶一路 / 2020年11 月签署的《区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)》)“走出去”的同时,需重点关注境外投资流程的合规性。加上根据《中国企业家家族财富管理白皮书》2020年调研数据,B&S家族办公室面向家族企业的服务策略定位有: 1. 资产保护、资产传承与家族信托是家族办公室重中之重的任务。 2. 教育是家族财富传承的源头:用制度让教育发挥功能,提升子女接班意愿;家族的价值观、精神与信仰是家族财富传承的灵魂。 3. 家族企业是资产保护的重点对象,财富管理的核心是增值(上市绩优股、绩优FOF基金、金融AI理财及居外不动产之投资管理)。 4. 企业家资产保护之刑事风险防范。 5. 家族企业财富传承之股权传承。 6. 企业家族治理、调解和冲突管理。 7. CRS(Common Reporting Standard,全球金融账户涉税信息自动交换标准)下的国际跨境税务与国内税务筹划。 8. 企业投资并购(M&A)。 9. 注册资本注资(企业无形资产知识产权技术出资)为实缴资本。 10. 资本运作与上市挂牌。 11. 家办合理运用资产保护的工具(比如:高端艺术画作投资、离岸信托、高额保险等)和慈善基金会、捐赠。 12. 健康管理:合规的免疫细胞、干细胞储存与回输、基因检测(相容率高者,能有效引导用药、减肥、美容、抗衰延长健康寿命)。 李克强总理2019年7月23日在上海考察自贸区扩区后设立的第一家外商独资金融培训机构(IfFP瑞士财富管理专业培训中心)时谈到金融开放合规经营的重要性,特别强调要加强教育培训方面的中外合作,培养更多熟悉国内法规和国际规则、擅于经营家族办公室的金融高端人才,同时加强金融监管和风险防范,推动金融高水平发展。信息来源:央视网 家族财富管理涵盖个人、家族和企业的综合性需求,当前家族企业主群体设置家族办公室极少数(家族资产规模大于一亿元的企业家群体仅有7.5%有设置家办),由于资产类型多样化和财富需求多元化,该领域极具专业性和针对性,家族办公室服务人才有其迫切需求性及重要性。   钟华 Dr.Chung-Peter 《国际观金融理财》 联系邮箱:DoctorChung99@gmail.com  

中国香港置业:租公屋 VS 买私楼︱居外专栏

最近笔者在网上讨论群组,见年轻人在讨论应该等租住公屋好,还是努力储首期、买私楼,哪个选择是最好? 笔者第一个反应是,当然是买私楼!可能因为笔者从事地产代理业多年,有利益偏见;更有可能是笔者创业的第一桶金,便是靠卖楼套现。如果当年不是及早置业,也没有今天的事业!所以买私楼,最大的好处自然是拥有自己的资产,而且长远跟通胀挂鈎,可以保值。在当今资产主义下的中国香港,似乎是必然的道理! 但赞同租住公屋的人士,就认为一间自住的物业,即使如何升值,也没有太大意义——物业的价值只是纸上富贵。但为了置业,付出的代价却很大。一间600万元的物业付一成首期,在当今低息的年代,每月便要供款22,264港元。家庭收入即使5万,扣除供款、管理费,差饷及地租等等杂费,还未计要交税,可用支出只馀下2万左右。 但若放弃置业的念头而轮候公屋,一个300呎、三至四人、位置新界的公屋租金大约由 1,870至2,470港元不等。公屋三人家庭的收入限额是24,410港元;四人家庭的限额是 30,950港元。扣除租金後,可用支出比买私楼更多。背负着供楼压力的一族必须有5 至 6 万元以上的工资才足够,工作压力自然大,天天怕公司裁员减薪。相反,2万多元的工作,两公婆做最担心反而是工资太高,超出申请资格。工作自然更加轻松,正所谓“做亦可,不做亦可!”。这种生活,何等逍遥快活!笔者想深一层,发觉也不无道理。如果甘心一世淡泊、不求发围、轻轻松松,对一般打工族,也是一项选择。 所以,路始终是自己选择点行,不过,这次讨论也带出,租住私楼最蚀底。公屋到手一世无忧,有一生居住的保障。相反,私楼每两年就加租,甚至迫迁,替业主供楼最不智。更进取的路是利用自住楼宇的升值,套现做另一层楼宇的首期。当你拥有多层收租物业,资产升值就有助更快达到财务自由,甚至实现梦想!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

自然灾害为患,你必须了解澳洲常见房屋保险|居外专栏

路透社悉尼3月22日报道:澳洲当局计划周一从悉尼西部受洪灾影响的郊区疏散数千人,该地区面临60年来最大洪水。 不少居民的房产被水浸泡,损失惨重。澳大利亚保险理事会(Insurance Council Australia)首席执行官Rob Whelan曾表示:“那些曾决定不购买洪水保险(Floods Cover)或选择退出的客户仍然应该尝试通过其保险公司提出索赔,因为大多数政策都包括风暴保险(Storm Cover)。”那么,房子被洪水浸泡,但没买洪水灾害险怎么办? 众所周知,澳洲经常发生森林火灾、强降雨、冰雹、水灾等自然灾害,导致房屋出现损毁,给业主造成一定的经济损失。通常来说,居民购买新房后的第一件事就是给自己的房子买保险,能在房屋遭受损毁时保证经济损失降到最小,澳洲常见的房屋保险共有四种: 房屋保险(Building Insurance) 屋内财产保险(Home Content Insurance) 公众责任险(Public Liability Insurance) 房东保险(Landlord Insurance) 一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险,而房屋财产保险、房东保险和其它是自愿选择购买的,根据不同的保险公司有不同的投保方案,收费也是不一样的。 01 房屋保险 房屋保险主要是为了保障不可抗力事件对房屋结构造成损失而购买的保险,主要保的是和房屋结构有关的部分,非房主因素而造成的房屋结构性损坏都可以包括在这个保险范围内。自然灾害如火灾、洪水灾害、风灾等,还有交通事故对房屋所造成的破坏,可以通过这个保险和保单具体条款得到赔付。房屋保险是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。 同时,不同的保险公司有不同的保险产品和相应的费用。保险费每年支付。部分银行贷款购买的房产,银行会强制性要求购买房屋保险。多数情况下,每年的房屋保险为$300-$700。并且根据房产结构和价值的不同,房屋保险费有很大的差别, 如:价值$350,000 的砖木结构单层别墅房,其每年的房屋保险大约在$300-$450 左右。 购买房屋保险是必需的,来自国内的购房者尤其要建立这种意识。如果作为自住房,想进一步要保障自己的室内财产,建议还可以购买屋内财产保险。 02 屋内财产保险 业主可自行决定是否购买房屋财产保险。其费用主要按内部装修和摆设价值计算。最基本的房屋财产保险如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。如果是家中电器损坏,或室内财产被盗,屋内财产保险能为您的财产保驾护航。 但要注意的是:珠宝等贵重物品需在投保时加以说明才能获得赔偿。其实屋内财产保险对于房东和租客来说都是很省心的,因为非房客造成的利益损失不需要房客承担。同时,租客租住有投保的房产,居住起来也能更舒心。 03 公共责任险 对于投资客来说,除了房屋保险外,还可以进一步购买公众责任险。公众责任险是承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时,因发生意外事故而造成他人(第三方)人身伤亡和财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。比如,租客在租住的房子内发生意外伤害事故后要起诉房东,如果房东购买了公众责任险的话,就能向保险公司申请理赔。 04 房东保险 这个保险顾名思义,当发生以下这些情况时:租客拖欠房租,租客损坏财物,租客中途毁约等,房东就可以依据这个保险要求保险公司赔付。 不予理赔的情况: 除以上内容之外,房产所有人还应该了解以下几个房屋保险不予理赔的情况: ■ 贵重珠宝的损失赔偿通常不包含在房屋财产保险之内,除非契约中特别加以说明; ■ 保险契约内通常用的 “Comprehensive“字眼,并不代表含盖一切的风险承担,比如,常见的门窗玻璃就不包括在内,车库内的汽车也不在保险范围之内; ■ 一些特定风险如战争、自然磨损以及投保人或家属的故意或不当使用造成的损害都无法获得理赔; ■ 如果房屋本身处于自然灾害多发区域,自然灾害造成的损失保险公司可能会拒绝理赔,当然这主要取决于投保的保险公司与保单相关具体的条款规定。 关于洪水保险(Floods Cover) 洪水保险一般存在各种各样的形式;比如,有的包含在房屋保险、屋内财产保险或其他保险内,有的包含在保险内但可以在购买保险时将其排除在外,还有的独立于普通房屋保险里所包含的自然灾害,也就是说得另外购买。这是因为水灾与其他自然灾害较为不同,它对家庭和企业造成的损失更为广泛且严重,它也被列为保险公司成本最高的索赔。同时,伴随水灾,交通事故的数量也在增加。 值得注意地是,即使没有购买洪水保险,业主仍然应该尝试向其保险公司提出索赔,因为很多保单会包括风暴和雨水造成的损害。相较于雷雨或者天气造成的损害,洪水的不同之处在于,洪水是雨水的累积加上排水困难导致积水进入房屋的一种现象,进而使得房屋受到损害,而这从保险角度来说,这不属于自然灾害。也就是说,没有购买洪水灾害保险的情况下想要保险公司进行赔付的话,保险公司会通常会通过独立的水文地理学测试,来调查你的房屋受到的损害是暴风雷雨直接导致,还是积水进入房屋导致,继而决定是否给与赔偿。 如果业主买的保险只是房屋保险,其房屋在暴雨中遭到洪水的浸泡,而这个房屋没有结构性的损害且只是浸泡了水,那么根据保单的具体内容,保险公司会赔付一定的保险费。至于建筑结构性损害部分,就需要跟保单的具体内容来查看是否包含在内。 如果业主不同意保险公司拒赔或者部分赔偿的决定,他们可以在澳洲金融纠纷机构(The Australian Financial Complaints Authority)进行投诉,到时候就会有专员帮业主去审查这个决定是否合理。如果专员在经过调查后认为这个决定不合理,就可以要求保险公司修改他们的决定。 作为房屋所有人或投资者,如何正确购买各类保险: 1、保险费用应涵盖拆除(毁坏的房屋)、清扫、设计和工程费用,以及重新建设后的项目管理费、咨询费、建设批准和许可证、建设的工程费用等。更重要的是,房屋毁坏的时间和实际重建日期之间,逐渐上升的重建成本。 2、业主可以向估算师(quantity surveyor)咨询意见,估算师的业务之一,就是给提供业主正确的房产重建投保资讯。 3、万一灾害发生,业主应确定索赔的范围和金额,同时,准备好房屋维修或彻底重建的建筑合同,提交给保险公司。 4、假如投资型房地产因灾害而部分受损或完全毁坏,那么业主还需考虑到房屋税的折旧扣除额。业主需检查现有的房产税收折旧计画表,因为当房屋经重建或整修后,计画表可能需要更新。 5、在选择购买普通房屋保险或洪水保险时,可以向律师咨询以确认保单中有关洪水灾害的具体条款,即是否包括洪灾,或者包括哪些具体的水灾害以及哪些不包括在内。比如,有些保险公司提供的保险包括雨水沉积损害,而有些不包括,所以一定要仔细留意保单中的具体条款。   澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au  

疫苗接种者什么时候才可以去欧洲黄金签证国家?|居外专栏

随着欧盟委员会准备推出数字疫苗护照,一些欧盟国家表示,它们准备接受接种了疫苗的游客,全世界渴望旅行的游客都在准备自己的下一次旅行。 我们将在本文中概述一下欧洲黄金签证国家在疫苗护照问题上的立场,以及它们将何时放行疫苗接种人士。 有鉴于此,欧盟国家需要回答这两个问题: 哪些国家会接受接种了疫苗的游客? 它们什么时候会对接种了疫苗的游客开放旅游? 尽管我们不知道疫苗护照/证书的具体形式,但是很明显这个证件可以使得游客不用接受额外的冠状病毒测试或者检疫就可以在欧洲内自由旅行。 冰岛是最早启动疫苗护照的欧洲国家之一。其它的欧洲国家——比如葡萄牙、希腊、西班牙、意大利、瑞典、丹麦、波兰、捷克——也在推进此事。我们在本文中主要关注欧洲的黄金签证国家。 欧洲黄金签证国家在疫苗护照问题上的立场: 希腊 目前,欧盟居民,以及来自澳大利亚、新加坡、韩国、卢旺达、泰国、还有阿联酋的游客获许进入希腊。但是,每个人都必须入境后接受7天的隔离检疫,出具PCR阴性测试证明。 希腊旅游部长Harry Theocharis表示,希腊计划于今夏向所有接种了的,产生抗体的,或者出具了PCR阴性测试证明的游客开放边境。希腊将于5月中旬接受疫苗护照,使得游客可以在入境后免于隔离检疫。 葡萄牙 感谢目前非常有效的公众防疫措施,对于那些接种了的游客以及可以出具阴性测试证明的游客来说,葡萄牙很快就要成为欧洲最安全的目的地了。 目前,入境葡萄牙的待遇仅限于欧盟公民及其家人、葡萄牙或者其它欧盟国家的居民、或者基于“重大目的”旅行的第三国国民。但是,从5月17日起,葡萄牙计划接受接种了疫苗的游客。 延伸阅读:【购房移民,名利双收——葡萄牙黄金签证“最后召集”!】 西班牙 西班牙计划推出疫苗护照,5月19日起允许接种了疫苗的游客自由旅行;出具PCR阴性测试证明的游客也是受欢迎的。但是,该国的旅游部长最近表示,这个日期非常可能推迟到6月份。“我们需要最大程度确保这个季节没有风险,”他说道。 目前,来自欧洲、澳大利亚、中国、韩国、新加坡、日本、新西兰、卢旺达、泰国、以及乌拉圭的游客获许进入西班牙。来自其它国家的游客不得入境,除非他们得到西班牙政府的特别许可。所有的游客都需要填写健康控制表。 塞浦路斯 塞浦路斯交通部长Yiannis Karousos最近宣布,酒店“很快就要”重开了,接种了疫苗的入境游客都可以免于隔离检疫和测试。从5月1日起,塞浦路斯将接受完全接种疫苗的游客。其它类别的游客还是可以入境,但是需要接受严格的入境政策的制约。 目前,只有欧盟公民丶塞浦路斯居民丶或者那些获得特别许可的人才可以获许入境塞浦路斯。入境的前提条件还是要出具出境前的测试报告丶入境后的测试报告丶以及10天的隔离检疫。 马耳他 马耳他已经宣布将从6月1日起开始承认疫苗护照。6月1日之后,完全接种疫苗的游客(接种两剂)可以自由入境该国。按照马耳他旅游当局的说法,游客登机入境前需要出示接种卡。 目前,只有来自某些国家的旅客才可以获许入境马耳他,他们还需要出具阴性测试证明。没有证明的旅客需要在马耳他国际机场接受拭子的检测或者自我隔离。 对大部分欧洲国家来说,疫苗护照是扭转疫情破坏以及恢复2020年2月正常生活之前很小但是很有效的步骤。 本文提供的信息有效性截至2021年4月7日。   投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱:contact_us@yueyangju.cn  

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