泰国文化受传统和西方外来文化的影响，比较独特。保守中有开放，开放中拥有保守。泰国文化背景下对性别、同性、人妖的包容和接纳，形成独特而有名的人妖文化，以及同性恋文化。加之，泰国男女比例失调，女性比男性人数多得多，因此形成了比较特殊的婚姻观念。 泰国文化并不是单纯由某一个外来文化所成的，也非单某地某人士的创发;泰国文化应该是各方多股势力长期接触、交织、融合 而成的。因此，泰国文化看来复杂化、多元化。也就形成了独特的泰国文化，尤其泰国信仰佛教，佛教文化又使得泰国人民的脾性包容和接纳。形成独特而有名的人妖文化、以及同性恋文化。而受这种社会氛围影响，泰国男性也普遍有偏女性化和阴柔化的趋势。并且泰国的人妖可以结婚，只是人妖特殊的背景及短暂的寿命，或许决定了其婚姻只是一种暂时、短暂与象征，不可能有实质内容。这在一定意义上说，也是人妖的个人与社会悲剧所在。 泰国人口的现状 如今泰国男女比例失调，女性比男性人数多得多。2008年泰国玛希敦大学人口与社会研究学院副院长格立达雅博士近日在社会人口研究成果发表会上表示，泰国国内人口女性比例高于男性，长期下去会对泰国社会未来的人口结构带来危机。泰国男女比例为1：2，女性人数比男性整整多出一倍，而社会环境等多方面因素又让在数量上已经“供过于求”的泰国女性的选择性和“可嫁性”越来越小。另外，泰国没有人口限制，在泰国家庭人数是根据夫妻双方自愿。但是通过对泰国国内人口结构的分析研究，发现泰国国内女性人口比男性多约几百万。研究表明，泰国社会男女性别比例的失衡持续已久，从一九六0年起，国内女性人口数量就开始比男性多，性别的失衡会带来社会人口的危机。国内女性单身趋势加大，出生率下降，每对夫妇平均生育率只有一个小孩，这将会对泰国社会未来的人口结构带来影响。另外，很多环境和社会因素的影响，大部分男人选择做人妖或者同性恋，因此使得本来人口失调的泰国，男女比例失调又更加明显了。 泰国女性的婚姻观 在泰国，泰国女性选择单身显得很无奈。因为泰国男女比例为1：1.32，女性人数比男性整整多出七百多万，而社会环境等多方面因素又让在数量上已经“供过于求”的泰国女性的选择性和“可嫁性”越来越小。由于泰国婚姻法是以一夫一妻模式的，所以很多女性找不到结婚对象而被迫单身。对于泰国美女“供过于求”，泰国确实有很多女的未嫁，但是泰国女性很独立，不愿意凑合著过日子的。此外，泰国人历来格外随性自由，不喜束缚。这一点对男性来说尤甚，所以泰国男性在面对感情时三心二意的比例也相对较高。也正因为如此，泰国女性普遍对男性缺乏安全感和信任感。 许多泰国女性在谈到自己迟迟不结婚的原因时都会不无讽刺地说，泰国男人分为两种，或女性化或不专一。在以盛产“人妖”闻名于世的泰国，由于获得了相对自由和宽松的社会环境和大众认可度，“人妖”这一特殊群体得以迅速扩大。泰国男女人口比例失调，在有限的男性人数下，很多泰国男性就有了惰性，所谓的家庭责任感，婚姻感越来越薄弱，女性的独立，不愿意将就或者忍受泰国男性的背叛或者不专一。除了对男性的不信任和失望之外，泰国女性在事业、生活和社交等各方面越来越独立和自信也让她们更加享受独身的自由。不难看出，在决定是否保持单身时，泰国女性首先考虑的是婚姻对自己生活的影响和自己是否真正适合婚姻，而不是像过去一样把自己的命运交给男性主宰。另外，结婚按规定应该办理法律手续，也可以不办，无人过问更无人追究。事实上，几乎没人去办结婚手续，结婚手续便不再是道德的束缚，使得事实婚姻随心所欲。而泰国离婚也就随意起来。因此这些因素也形成了泰国女人的新型婚姻观。 结语 泰国也许是性的开放，使泰国人的婚姻及婚姻制度变得复杂起来。泰国的事实婚姻，有如我国的同居，也许远远超过了婚姻制度的许可。在世界范围内，不知道泰国的婚姻制度处于何种状态与水平，是最复杂还是最简单，或者处于其间。而近年泰国女人的婚姻观越来越独立，宁可选择单身也不去将就，使得现在泰国婚姻问题日趋严重。 （原文地址）
本期，居外网从电话、邮件等多个渠道为读者解答买房过程中的各个问题，整理出澳洲置业相关法律问题，结合【名家专栏】中澳洲专业律师的解答，推出“澳洲房产法律”主题策划，为大家全面、专业的解析澳洲买房过程中需要注意的法律事项。 part 1：在澳洲买房，买家最关注的4个法律问题 NO 1 : 婚前财产（房产）分配 整理网友的提问 ，我们发现在澳洲买房，婚前财产（房产）分配是大家问的最多的问题，主要包括两个方面： · 结婚前，如何保护自己的婚前财产？ · 婚前房产，离婚后如何分配？ 澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量 在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。<详细> 在澳洲如何保护子女婚前财产——房产？ 如果国内父母为在澳生活学习的子女置业，今后孩子在澳洲结婚，如果对婚前部分物业进行一定程度的保障。有这样几种方式可供读者参考。<详细> 案例分析 | 深度解析王宝强离婚案，依澳洲婚姻法房产如何分？ 若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲，那么澳房会怎么被分配呢？”。此文假设马蓉为过错方，且无其它财产协议，对大家的一系列疑问作出回答概括，并比较此案若在中澳发生的不同情形。<详细> NO 2 : 外国买家在澳洲买房的政策规定 第二个大家比较关心的问题是关于外国人在澳洲买房的相关政策规定，而其中影响最大的，是澳大利亚海外投资审查委员会（FIRB）宣布于2015年12月1日起执行的相关政策改革。 · FIRB 具体指什么？ · 外国买家的身份认定？ · 留学生在澳买房的政策规定 先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析 “拍卖二手房豁免证书”可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券，即买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产。<详细> 外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解 外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。<详细> 留学生在澳大利亚可以购买二手房吗？华人律师亲自解答 近期很多读者朋友来信询问，想给在澳大利亚留学的孩子置业，看中了当地的二手房。这种情况是否可以购买二手房呢？<详细> NO 3：签订澳洲房产合同需要注意哪些事儿？ 在国内买房，大家在签订房产合同时都十分谨慎；在法制健全的澳洲，买房的时候，则一定要请专业律师拟定购房合同，签订合同的时候需要注意的法律问题也非常多。 · 签订购房和同需注意的事项 · “冷静期”是什么意思？ · 什么是“日落条款”？ 海外买家该如何有效签署购房合同 在澳大利亚，购房合同一般一式两份，由买卖双方各签署一份后相互交换。买家保存卖家签署的合同，卖家保存买家签署的合同，称为“交换合同”。<详细> 更多考虑时间并拥有反悔权 澳洲购房合同下的法定“冷静期” 冷静期，顾名思义，就是给自己更多考虑时间，甚至可以反悔取消合同。在澳大利亚的一些合约签订前都会有法定冷静期。<详细> 关于澳洲购房合同中“日落条款“，你必须知道的4件事 “日落条款”（Sunset Clause）便是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款，即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。<详细> NO 4 ：关于在交房前转卖楼花方面的法律问题 自今年4月份澳洲银行收紧海外投资者的房贷以来，中国买家面临着巨大的资金压力，不少人不得已将手中的楼花转让。转让楼花时要注意哪些法律事项，也成为很多买家迫切想要了解的问题。 · 交房前可以转卖楼花吗？ · 转卖楼花会涉及哪些法律问题？ 澳洲房产投资常见Q&A：海外买家可以在交房前转卖楼花吗？ 近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。<详细> 澳洲海外房贷严峻，楼花到期交付如何转卖？ 自2016年4月以来，由于海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场，进行转让出卖。<详细> Part 2 ：澳洲房产相关法律问题Ｑ＆Ａ 本章节，居外网搜集、整理了网友的邮件提问，筛选出一些代表性的问题，并邀请澳洲专业持牌律师，为大家直接解答在澳洲买房过程中，可能遇到的法律问题： 1、澳洲买房投资，租金收益有什么合理合法的减税方法？ 2、 在维州 买房，合同的电子版是否有效？ 3、 外国的公司可以去澳洲购买物业吗？ 4、去墨尔本留学，可以贷款买二手房吗？ 5、留学生购房有年龄限制吗？ ··· 想要知道更多澳洲房产法律问题的答案，点击： 澳洲法律问题Q&A：去澳洲买房 大家都关心哪些法律问题？ 如果你也有澳洲房产法律方面的法律问题，欢迎发邮件至editorial@juwai.com向居外的专栏律师提问。 Part 3：谁在解答这些法律问题 ？澳大利亚专业持牌律师 针对网友提出的有关房产法律问题，居外【名家专栏】特别邀请了澳大利亚专业的持牌律师为大家解答，这些律师拥有多年澳洲办理物业转让的经验，并且将平时的实践经历融合到专栏文章中，为大家普及更多的澳洲房产法律相关的知识，帮助更多想要或已经在澳洲买房的中国买家。 专栏|律师杨泱解析澳洲房产投资 多年澳洲办理物业转让经验，了解澳洲物业转让程序和合同文件（澳洲买房自住或投资，商业租赁或者生意转让等），并结合协助海外投资者在澳投资移民的相关经验，为中国的投资者提供针对性的法律意见。<更多> 相关法律文章： 留学生在澳大利亚可以购买二手房吗？ 人民币贬值 现在还应进入澳洲房市吗？ 专栏 | 中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法 林律师以优异的成绩先后获得中国法学学士（国务院奖学金）、英国国际商法硕士与澳洲法律博士， 屈指可数的拥有中澳两国执业资格的青年律师。涉猎产权法移民法与国际商法，他坚持公益法援与法律专栏的撰写分享，致力维护法律的崇高荣誉与每一位在澳华人的合法权利。 相关法律文章： 中澳两国相关购房法律与流程360°比较 关于澳大利亚土地登记的那些事儿 专栏 | 澳洲最大华人律师行AHL法律合伙人沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资 沈律师早年从事商业诉讼，09年代理的维州楼花案被澳大利亚最大最古老的《悉尼晨锋报》评为“改变澳洲房产运作”的案例，并被收入《澳大利亚联邦法学报告》和入选各类法学教科书。目前，他主要从事大型投资项目的规划和法律工作，大型法律诉讼案件的策划和指导工作。<更多> 相关法律文章： 澳洲法律能给你的财产什麽保障？ 澳洲赠与房产的产权纠纷 专栏 | 澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师解读澳大利亚相关法律 同时兼任澳大利亚和新西兰注册律师兼澳大利亚注册移民代理，王斐具有扎实的中澳法律系统专业知识背景，并带领普睿德律师事务所从2010年两三个人的小律师事务所开始发展至今一个中型律师事务所，在悉尼、墨尔本均设有办公室，提供覆盖全澳大利亚的法律服务。 相关法律文章： 澳大利亚房产交易中为什麽需要律师？ 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
自居外名家专栏推出以来，许多用户通过我们、或直接与专栏作家联系，希望专栏作家能帮他们解答海外各国投资的相关问题，涉及海外购房、移民、留学等各个方面。为此，我们从中精选出一批颇具代表性的问题，刊登与此，希望能为更多读者的海外投资提供参考。如您有关于海外买房、移民方面的难题，欢迎来信，我们将与专栏作家团队共同为您解答，完全免费！您的海外投资难题，居外专栏作家为您解答！ 1、Q ：我是澳洲的永久居民，已经递交了父母的移民申请，现在正在排队。现在父母看中了一套二手的房子，正准备在两年内拆掉原来的房子，建两幢房子的理由来申请FIRB的批准。 现在我的问题是，如果得到FIRB批准的父母以外国人的名义买下了房子，但如果父母在今年内拿到澳洲的居民身分，那是不是可以不拆房子， 不再受外国投资者的购房限制呢？ A ：通常来讲，买家获得永久居住权后，不再受到 FIRB许可下的限制。 但一般我们不建议买家通过这种方法购房。 且目前由于FIRB法案正在修正中，不确定因素较多。 同时建议你父母获得永居时应当通知FIRB委员会。 居外点评： 相信大家对在澳洲买房第一个想要知道的问题是：外国投资者是否有权在澳洲买房？简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。 其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。 这一点，从澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策就能看出来。 澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的具体相关规定，可阅读杨泱律师的专栏文章：http://www.juwai.com/news/66684.htm 2、Q：杨泱律师：你好！ 看了你的“省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房”很感兴趣。 我马上就要退休了，很想能到澳洲买地建房养老，不知道能否可以？ A：目前澳大利亚政策是允许海外人士到澳购地建房的。 贷款细节则需要根据买家自身情况做出进一步判别。 居外点评： 对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。为此，澳大利亚持牌律师杨泱就如何在澳大利亚买地造房和购买农场这两个话题进行讲解：http://www.juwai.com/news/80902.htm 3、Q：海外投资者是否可以购买原业主重新建造的房屋（旧房屋推倒重建）？ A：海外人士是可以购买全新物业的，如果推倒重建的物业符合此要求，则可以通过申请购买。 居外点评：在澳洲对外国投资法规的限制下，海外投资者在澳洲必须购买新房，只有在如下情况下才能购买澳洲的二手房：他们打算再细分地块，建造2套房产；他们可推倒重建那些“已遭废弃、无法居住的”房产。 4、Q：请问我太太是澳洲公民，我是中国公民，我们想在墨尔本买二手房，那么据说需要以我太太的名义去购买才可以，我的问题：我是否可以加进房产证，如果我加进来，是否还算澳洲公民购买还是海外投资？ 还可以买二手房吗？ A：如果你的太太是澳洲公民（永居持有者不在此范围），且两位以自然共有权益（ joint tenancy）的联名方式购买澳洲房产（包括二手房）是有豁免不需要提出申请的 ； 如果以你本人名义买房，则只能购买新房或空地，并需要递交买房申请。 居外点评： 如果澳洲房地产是共同拥有，即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。 5、Q ：前一阵，一个墨尔本的房产中介朋友介绍了当地的期房公寓给我，一开始觉得还不错，因此交了500澳元定金，之后中介发了份房产销售合同给我，让我签字，并在一个月之内支付房产总价的10%。 由于我在中国国内，只能签字后扫描件邮件给他了，未寄正本。 一周后，我收到他的合同电子版，开发商已经在上面签字。 但当时已经不准备买了，所以向中介提出，但中介称开发商态度强硬，声称我已经过了冷静期，如果我不支付10%押金的话，可能要起诉我。 1、在维州，合同的电子版是否有效?2、如果合同的电子版有效，那么合同生效之日是开发商签署之日，还是我收到合同电子版的邮件之日 ？ 3、冷静期 的起始之日是开发商签署合同之日，还是我收到其签署的合同电子版的邮件之日 ？ A： 1、简单来说，签名电子版是有效的。但一般会由双方（或其代表律师）事先联系协商好，并在规定时间内补上签名原件。 2、合同生效日为最后一位合同方签署合同的日期。 在买房过程中，一般都是买家先签合同，卖方后签。 所以合同生效日应为卖方签名的日期，这个日期也会在合同上显示。 请看一下收到的卖方签署的合同以及其中写明的日期。 3、一般情况下，冷静期由合同生效日开始计算。 过了冷静期后，买家不可再取消合同。 居外点评： 澳洲买房绝大多数情况下双方都有自己的代表律师。你的代理律师不光要向你解读合同内容，还涉及到后续很多房产过户的问题。 请赶快联系自己的律师了解你的权益和义务。 6、Q：想了解一下多伦多公寓出租情况。 A ：多伦多的公寓出租市场非常良好，其公寓出租市场空置率 2014年第4季度低到0.8%-2.1%，应因各个区域或不同的楼盘，会有一些区别。多伦多的公寓出租，基本上没有现金流，想通过公寓出租获得现金来生活是不现实的。在过去 10年，多伦多的公寓价格每年能有8%-12%的升幅，预见未来其长幅将会低于前十年。 多伦多的公寓出租所得租金，在支付首期（ 20%-30%）后，大都能完全抵消公寓的所有开销，即是个长期投资的好市场，投资者不仅可坐享房屋的升值，还能有人给你供房。 购买多伦多的公寓，银行借贷率低到 2.85%-3.09%，应因借贷年限和信用纪录好坏而有不同，有力于利用银行的钱，拱杆原理来做长线投资。 多伦多的公寓出租市场，应因不同的区域和楼盘，其情形会很不同，只能具体各个案例分析，欢迎具体资料提供后，进一步详解。居外点评： 多伦多租赁公寓市场看好的原因很简单，就是多伦多任务作机会多，人口增长快。 大多伦多的供租赁用的公寓空置率相当低，长年维持在1%左右，市中心的空置率更低；而房租增长很快，出租公寓相当有利可图。大多伦多地区的公寓租金地区差价也极大，在最热门的市中心卑街（Bay St.）一带，新建共管公寓大楼内的两睡房单位月租可达将近3000加元，比多伦多东北和西北地区的同样单位高出约一倍。了解更多：http://www.juwai.com/news/112113.htm 7、Q：我想咨询澳洲贷款房产，多久不还房贷会被强制拍卖。我家里前些年买了套公寓，一直弟弟在澳洲管理，最近刚回来才说有半年多没有还房贷了，听说会被银行强制执行拍卖，需要律师专业意见，能否等到过完年回去一次性还上。 万分感激。 谢谢！A ：谢谢来信。这种情况比较麻烦，如果一旦上了银行黑名单以后贷款都会有问题，信用记录也会非常不好。 请尽快提供客人全名，物业地址，银行名称，并授权我们向银行确定事态具体情况，以便及时采取行动，看能否和银行协商补上欠款。 居外点评： 信用纪录的好坏直接影响着你未来的财务决策。小到签约手机，大至买车、买房的贷款申请。 一般金融机构对于信用不好的客户通常比较谨慎，甚至有时候直接拒绝服务。 反之，良好的信用报告有利于为你获得更优惠的利率。 贷款经理人在你申请贷款之前都会通过你的信用报告和信用纪录进行评估。了解更多：http://www.juwai.com/news/48746.htm 8 、Q ：您好，目前我正在了解有关澳洲房产投资的事宜。 我在澳洲地产商的网站上，看到了他们的房地产基金投资产品，我想向您请教一下：1、澳洲地产商因开发住宅型楼盘需要，一般向银行借贷的还贷利息是多少百分比？ 2、澳洲地产商以基金形式对房产进行销售，请问这样的操作目的是什么？是为了少向银行贷款么？ 3、请问在澳洲，房地产基金都有哪些运作形式？ 对外国投资者有什么门槛限制？ A：感谢您的来信，对于您的问题我简答回答如下：1、根据不同的项目条件（例如，购房金额、贷款金额、还款能力、已有贷款等）银行会给出不同的贷款条件及利息。大型的项目需要预约银行经理商谈项目利息及条件。 2、设立信托基金的目的最主要为规避风险及避税。 其实不光是地产项目，商业运作通过信托的模式来运作都会有很多利处。 当然，对于买家来说，将会很难追索开发商的责任。 3、信托大致可分为单位信托（Unit Trust），自由裁量信托（Discretionary Trust）及混合信托（Hybrid Trust）。 设立信托基金的基本要求与公司类似，主要看控制权是否在海外人士/公司手中。居外点评： 澳洲重大投资者签证（ SIV）的改革现已实施！ 其中部分政策修订涉及到来信读者所提及的房地产基金。 查看 SIV PIV的政策变动细则：http://www.juwai.com/news/123093.htm 9、Q ：我和先生对澳洲房产感趣，有几个问题想请教下：1、 新西兰公民能够在澳洲买二手房吗？ 并且不住在澳洲以后，必须要将房子卖掉吗？ 2、新西兰永居能够在澳洲买二手房吗？ 并且不住在澳洲以后，必须要将房子卖掉吗？ A：新西兰公民是可以在澳洲购买二手房的，大部分情况不需要申请许可（例外情况例如，购买农业用地或商业房屋等）。 目前没有规定需要在离开澳洲后出售该房屋。 简单来说，新西兰永久居民被视为海外人士，所以不能随意在澳洲购房，都需要进行申请。 居外点评： 根据《澳洲海外投资政策》，新西兰公民在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制。 更多关于外国投资者在澳洲买房投资的相关规定的详解，请浏览：http://www.juwai.com/news/66684.htm 10、Q ：请问，悉尼的哪个区域公寓机会大，墨尔本西南区别墅有投资价值吗？ A：悉尼 、墨尔本都是澳洲最好的城市 。悉尼公寓的优势在于其租金回报；而墨尔本的西南区别墅就像十年前的浦东，海边的项目处于价格洼地，今后的潜力不可限量！ 澳洲土地私有，所以，包括澳洲当地人都是投资有土地的别墅。 居外点评： 很多澳洲人都觉得房子很贵，尤其是在悉尼和墨尔本，但在外国买家眼中并非如此。 澳元贬值令澳洲房子对海外买家更有吸引力，尤其是中国、新加坡和中国香港等地的投资者，他们不一定追求短期的升值，只是想找个地方安放资金。 悉尼和墨尔本房价增幅强劲，年比增长率分别是18.4%和11.5%。了解更多：http://www.juwai.com/news/141041.htm 11、Q：我们是457签证持有者，请问买二手房是只可以买一套自住吗，如果再买一套是否可以？ A ：457签证持有者可以在澳买一套二手房自住，不可以投资出租。 如要购房作为投资出租使用，则只能购买楼花或者新房。 居外点评：457签证是澳洲政府为澳洲企业从海外引进各类专业人士或者技术工人而设立的一种临时工作签证。 可办理457签证的工种有400多个，其中包括各类经理，专业人员，技工等。 签证的有效期为3个月至4年不等，雇员在澳洲工作满2年后可以申请186永久居民（即PR）。 在澳洲独立技术移民和投资移民政策不断收紧的情况下，雇主担保移民渐渐突显出其优势与竞争力，成为留学生、技术人员与公司高管获得永居的一种选择。了解更多：http://www.juwai.com/news/123383.htm 12、Q：我刚来美国，想在曼哈顿购房，我看到炮台公园一带环境很好，但朋友说该区域是管理公司向政府租用的土地，怕有风险。 我想咨询一下，这片区域是否存在土地租赁风险？ 价格如何？ 是否有升值空间？ 买后出租情况是否会乐观？ 谢谢！ A：每个楼情况不一样，要看租赁年限，具体地点，具体楼。 纽约是一个楼一个价，一条街一个价。 炮台公园环境幽雅，有人喜欢。 但是售价相对于其它地区不高，和它的土地是向政府租的有关。 租赁不存在风险，很容易出租。 居外点评： 如今的曼哈顿下城已经从“911事件”中恢复过来，吸收了超过300亿美元的投入，将成为美国第三大商业改进区，仅次于曼哈顿中城、芝加哥Loop和华盛顿。 曼哈顿下城每月都迎来新设施、餐馆、商店和新居民。 在此或附近的炮台公园投资也是精明之选，除了能获得可观的租金回报，低可售库存亦保证将房价抬高。 13、Q：有个贷款问题需要你帮忙，我太太是澳洲公民，我是中国公民，我们准备在澳洲买二手房，经与政府机构了解，是可以的。 但只以我老婆的名义去贷款，这样可以享受哪些优惠？ 可以贷到80%吗？ 如果以我们共同的名义去贷款，是否被看做海外投资贷款，那么利率是多少？ 可以贷多少比例？ A： 一般银行规定房产证写两人名字贷款必须两人联名。 房产证写一人名字可以选择该人贷款或夫妻双方共同贷款。 居外点评： 越来越多急于步入有房者行列但无法负担高额房款的第一次购房者在银行的怂恿下，背负上长达35年、40年甚至45年的按揭贷款。 为了抵消高利率的影响，银行建议采用共同贷款，这种贷款可以让夫妻二人借到的钱更多，并且延长贷款时间。 14 、Q ： 我是一个投资者，计划在美国买房。 做了很多研究， 发现贷款可能是一大问题。 如果我要买15套房，总价美金200万，首付30%， 有什么选择？多谢。 A：据我们了解，在美国能给海外投资者提供贷款的银行非常少。 不过如花旗银行与汇丰银行都是可以向海外投资者提供贷款的。 不过，他们都需要海外投资者在自己的银行内设有账户及有一定数额的存款，甚至有的银行对于房贷是限制的，比如，每次只能为4套房屋贷款。 如果您是想要购买 15~20 套房屋的话，只要您符合银行及美国所规定的相应要求，也是能获得贷款的。 不过现下，很多中国投资者在购买小数额的房屋时，都会选择现金付款，因为相对便捷。 居外点评：有美国房产商表示，50万到700万美元的房产，很多由中国人以现金方式购买。 据统计，中国人在美购房76%都是现金支付，其他的是一些投资房地产的商家，用贷款方式购房。 15 、Q ：请问如果先生为了退税买投资房，买房时做成他99%太太1%的形式，万一将来离婚，这套房子也是根据这个形式分配财产的吗？如果这套投资房不写太太的名字，将来是不是不能作为共同财产分配？谢谢。A：这个答案没有明确答案。根据澳大利亚法律，无论财产在哪方名下，都属于夫妻共有财产（书面协定的除外，例如财产协议等）。关系破裂时根据各方对婚姻和关系的贡献就双方所有共有财产进行分配。目前的物业比例对将来所有财产的分配比例可能有一定影响。居外点评：我首先来了解一下澳大利亚与中国婚姻法的不同之处：在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。也就是说，一旦双方结婚或同居（澳大利亚法律认可的事实婚姻），所有财产都会被视为婚姻共同财产。如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。了解更多：http://www.juwai.com/news/124683.htm 由于问题众多，未能尽录。 其他一些居外用户的热门查询还包括房源推荐、出租收益比较、房型选择（住宅还是商业地产）、买房退休（如泰国清迈的“养老房”）等等。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
当下热播剧《三十而已》引发了全民热议，尤其在许幻山出轨后，那套市中心豪宅该如何分割成为焦点问题。若类似情况发生在澳洲，法庭会如何决定房产归属哪？根据澳洲的Family Law Act 1975 (Cth），法律婚姻和事实婚姻在财产分割问题上适用相同的法律原则。 首先，给大家纠正下坊间对澳洲婚姻法的误解： 接下来为大家解决管辖的疑惑：我的情况是否可以在澳洲提起婚姻财产诉讼？ 根据澳大利亚的Family Law Act，各州法庭在决定夫妻双方共同财产的分割问题时， 统一适用如下四个步骤给出裁定（Court Order）： 考虑诉讼的高成本，如果你不想对薄公堂，如下的庭外选择一样具有约束力，且省时省钱： 更多澳洲房产产权相关专栏文章： 澳洲产权法：白捡百万房产，原房主继承人无力主张！ 【视频】澳洲（昆士兰）产权交易法律指南 夫妻联名购澳房，到底写谁的名字？ 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
虽然我还没有看过冯小刚导演的《我不是潘金莲》，但通过朋友圈发现大家最近都在刷这部电影，又听国内同行多次提起这部电影应该更像一部法律片，而不是剧情片或喜剧片。虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一，但不管怎么讲算是很成功的，这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪，我都无所谓。因为作为中澳两国律师，我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题！案情事实《我不是潘金莲》讲述的是农村妇女李雪莲（范冰冰饰）为了达到生二胎的目的，她与丈夫秦玉河决定“假离婚”，在民政局办理了离婚手续后开始分居生活。然而半年后，她发现“前夫”秦玉河居然已另与别人结婚。李雪莲气愤不过，便起诉到法院要求确认双方是假离婚。开庭后，办理此案的法官王公道根据他们已确实办理了离婚登记的实情，判决李雪莲败诉，自此，“假离婚”被确认为了“真离婚”。但李雪莲不服，先后向法院专委、院长、县长、市长反映。又因为前夫说了一句“你就是潘金莲！”，从而开始了二十年持续不断的赴京上访路。上访？为逃避计划生育政策或买房限购政策而“假离婚”？李雪莲不是第一个，也更不会是最后一个。今天我们不谈电影内容和各种撕逼，仅从法律的角度来欣赏这部电影。“假离婚”的两种情形在中澳两国，“假离婚”大致都可以被划分为以下两种情况：通谋离婚：指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的，串通暂时离婚，等目的达到后再复婚的离婚行为，例如为双方为逃避中国法的计划生育政策与房屋限购政策，或为获得澳洲法的购房补贴与优惠等；欺诈离婚：指一方当事人为了达到离婚的真正目的，采取欺诈手段向对方许诺先离婚后再复婚，以骗取对方同意暂时离婚的行为，例如单方为“扶正小三“、“林丹案后传”，或转移财产等。中国法中的“假离婚”中国的“假离婚”很多且目的五花八门，但集中在房产方面比较多，如政策福利房、拆迁回迁房等。我清楚地记得本科《婚姻法》周老师讲过的一个案例：一优质中学附近的小区开盘，一夜之间婚姻登记处人满为患，大家排队离婚。当然也有借此实现真实离婚目的、逃避合法债务，或者达到其他非法目的的。“假离婚”的方式大部分是协议离婚，也有部分为更加逼真而采取诉讼离婚的。不管哪种，一旦解除婚姻关系，双方便取得再婚权利，财产分割便可进行。因此，从法律层面来讲，《潘金莲》片中王法官的判决没有什么问题。具体而言，对于“假离婚”的效力可以区分以下两种情形：“假离婚”当事人均未与第三人结婚的，其离婚可以被宣告无效：现行的《婚姻法》和《婚姻登记条例》在行政程序上已取消对“假离婚”的处罚，婚姻登记机关也不再对“假离婚”登记行使撤销权。但如果，“假离婚”当事人系在人民法院骗取离婚调解书的，当事人对已经发生法律效力的离婚调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者法律，可以申请再审裁定撤销。因此，如果未经婚姻登记机关或人民法院宣告无效的，仍应认为“假离婚”发生了离婚的法律效力。“假离婚”当事人一方或者双方已经与第三人结婚的，应承认其再婚有效：此时“假离婚”当事人请求宣告“假离婚”无效的请求权消灭。实践中夫妻双方一旦办理离婚登记后，婚姻关系就已解除。因此，中国法中没有“假离婚”，一旦办理离婚登记且未被宣告无效，那么就是真离婚！此时如果在“假离婚”期间一方变心，另一方不可能以当时意思表示虚假提出抗辩来证明婚姻有效。你还想逃避政策而生二胎，再买几套房子？细思极恐…澳洲法中的“假离婚”你还在以为只有中国流行“假离婚”的话，那你就OUT了！澳洲人或澳洲华裔早在许久以前就已经发现了“假离婚”的“好处”，请看具体案例：为移民而脑洞大开：一真实客户咨询：“我婆婆已经和澳洲当地人结婚，2017年初可以拿到绿卡。现在有个想法：等婆婆拿到绿卡后，和我老公”假离婚“，老公依母子团聚签证赴澳办身份，之后我们的孩子再依我老公的身份赴澳读书拿身份，最后我再和老公在澳洲复婚，通过夫妻团聚签证而拿到身份。这样是否可行，有没有风险性？我听到这问题时，连忙解释其思路的错误性和风险性（不禁竖起大拇指，内心连夸其对《移民法》和《婚姻法》的熟练掌握与运用）。较为官方的解答可为：在婆婆递交签证申请的时候是需要填写80表格的，里面会注明她是否有子女，子女目前的婚姻状态；如果老公在25岁以下并且单身的情况下，经济上完全依靠他妈妈，可以以子女的身份在你婆婆申请绿卡的时候同时申请；如果年龄超过25周岁，那么就要申请家庭最后成员移民，目前此类申请，移民局给出的官方评审周期为56年以上。另外，最近接到不少关于昆士兰州政府2016年中起实行2万澳币的首次置业补贴的政策询问：要求大致为必须是澳洲永久居民或公民、购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产、购房者年龄满18周岁且必须购买价值不超过75万澳币的新房。虽然政府明文规定，夫妻一方之前已经拥有房产的，另一方在购买新房时不享受首置业津贴，但在“利诱”下，曾有极个别从未购置房产的新婚夫妇询问过，是否可以利用规则以“假分居”或“假离婚”的形式换取自由身，以多次获得首次置业补贴。答案毋庸置疑，不能！且可能会招致行政罚款或刑事罪名。骗取社保福利：澳洲福利署Centrelink十分保护单身妈妈，因此不少人为了这些“好处”也绞尽脑汁去“假离婚”或者“假事业”。一位没有工作收入来源且从未购置过房产的单身妈妈，可以领到的单身妈妈津贴、享受幼托费用的减免以及上述的首次置业津贴等社会福利政策。（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。） 中澳双证律师林汇铭专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
近几天，“大连男子当街暴打女孩”的新闻引起大家热议。 在警方po出的案件细节中，有几个点颇为引人注意：受害女孩当晚为了安全起见，是与友人结伴回的家，临近小区才分开；受害女孩与嫌疑人素不相识、并无矛盾，嫌疑人当街暴打陌生女孩，仅仅是因为当晚与女友打电话发生口角。 对于受害的女孩来讲，这是在她具有足够的防范意识的情况下，依旧未能规避的一场“飞来横祸”。 无可否认的是，在面对武力冲突的时候，大部分女性都处于不利地位。而“少走夜路”、“结伴而行”“ 不要穿着暴露”等被动防御手段，显然也并不是能够治本的对策。 相对而言，严格的惩罚、完善的安保体系才是真正能使实施犯罪的念头熄灭于行动之前的有效手段。 接下来居外就为大家盘点，那些切实为女性安全做出保障的国家~ 新加坡——威胁女性安全的人将面对严厉惩罚 众所周知，新加坡的立法细致、执法极为严格，在这里，法律拥有至高无上的地位，人们普遍具有强烈的法律意识和遵纪守法的习惯，得益于此，新加坡是世界上犯罪率最低的国家之一。 新加坡的法律对于女性的保护也尤其全面。在新加坡并没有《婚姻法》，取而代之的是《妇女宪章》，为广大女性的自身合法权益做出了保障。 以强奸罪名为例，如果在新加坡犯下强奸罪，那么这个人就将面临12鞭的鞭刑，以及10年以上的量刑惩罚。对于强奸幼女的出发更为严厉，量刑在20年以上。 值得注意的是，与大部分国家不同，新加坡对于女性在婚内所受到的伤害也有十分明确的界定，对于实施家庭暴力、婚内强奸的施暴一方也都有相当严厉的惩罚。 除了严格的法律，住宅的安保系统同样对于女性安全极为重要，下面这处住宅就享有24小时安保服务。 新加坡1卧1卫新房的房产，38平，约762万。坐落于美芝路新中央商业区，毗邻武吉士休闲购物区、新达城甲级写字楼、会议中心，为资产升值保驾护航；无缝衔接Bugis、Promenade、City Hall地铁站，四条地铁线提供无限便利出行选择。 点击查看更多新加坡在售房源 日本——高密度治安监控系统下，犯罪无所遁形 日本的“安全”，与其完备的治安联防系统、公共领域完备的监控系统分不开。 日本的巡警派出所在日本成网络分布，几乎每个十字路口都有巡警派出所，警察一般是过一段时间骑着单车出去巡逻一次，所以日本的出警极迅速。 而日本的监控摄像在公共场所的覆盖率也很高，几乎每个街道都有监控摄像，在一些车库、僻静小巷也有摄像头，甚至连哪个行人在公共场所违禁吸烟都能找得出来。 而这正是能够切实保障女性安全的重要因素，在严密的治安监控之下，犯罪无所遁形。 日本1卧1卫的房产，70平，约170万，该房源位于东京23区港区，步行3分钟内即有三条地铁线路，是典型的交通枢纽位置。公共设施部分豪华且设备充实，专设来客用停车场，配有大型音响设备的放映室、桑拿室、健身房等，尤其是位于顶层的绝景游泳池，更让人惊叹。 点击查看更多日本在售房源 冰岛——女性地位最高的国度 如果说新加坡是从法律层面上保障了女性权益，那么冰岛则是从文化传统上来讲，女性最安全的国度之一。 从近几年世界经济论坛发布的《全球性别差距报告》来看，冰岛仍在全球性别差距最小的国家排名中领先。 这意味着，冰岛的女性在教育、就业、健康等方面享有与男性完全相等的地位，冰岛的妇女也更有可能参与国家的政治和经济事务。 冰岛自1850年起就成为全球第一个给予男女无条件平等继承权的国家。女性的参政权则可以追溯到约一个世纪前，1915年，冰岛女性获得投票权，比美国还早五年。 而在这样男女地位平等的国家，女性在社会中所受到的不公待遇相对也会少得多。 如果将女性安全纳入购置居所的考量范畴，那么不妨考虑一下这几个国家吧。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
随着澳币汇率和利率的双重下滑，很多国人同胞踊跃到澳洲买房。一些在澳洲留学工作的年轻人，在父母的支持下也将购房计划提前了几年。但困扰许多父母的问题是：如果今后孩子在澳洲结婚了，婚前由父母出资（部分、全部或首付）购买的房产是否算婚前财产？如果将来孩子与配偶分开，婚前购买的物业是否需要分给该配偶？在具体回答这个问题前，我首先来了解一下澳大利亚与中国婚姻法的不同之处：在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。也就是说，一旦双方结婚或同居（澳大利亚法律认可的事实婚姻），那么，所有财产都会被视为婚姻共同财产。如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。根据澳大利亚相关法律，法官在决定夫妻双方共同财产的分割分配问题时主要有以下四个步骤：明确当事人的财产，包括资产、负债和经济来源房产、汽车、银行存款、保险等及包括在双方名下的所有财产，无论是联名财产，还是个人名下的财产和婚前财产都算在内。财产无论是何时获得，在谁的名下，在哪个国家都被计入共同财产。双方各自名下的养老金也可以进行分配。理论上双方都要详细列举自己所有财产的义务，不能有任何隐瞒。衡量婚姻（包括事实婚姻）期间双方的贡献这里的“贡献”包括，一方在外工作赚取的经济贡献和另一方在家里带孩子做家务的非经济贡献，以及双方各带入婚姻的财产。如果一方在结婚前就拥有很多财产，同时如果婚姻关系存续时间较短，则这方的贡献一般会被认为较大。但随着婚姻时间的增加，带来婚前财产的一方的特别贡献就会相对减少。这里无论婚前财产是在谁都名下，由谁付的首期，由谁来还款都是一样的，没有明确的界限。衡量各方未来的需要这一步，法院会考虑双方分开后的经济收益能力，健康状况及为照顾孩子的需求等。简单来说，如果分开后孩子主要与母亲居住，而目前又不能工作，则她很有可能可以分到更多的份额。最后，法官会做出认为合理和公平的分配方式。这一条体现法官自由裁量的权利。综上所述，在婚姻关系破裂的财产分割分配过程中，没有很明确哪一方一定能分多或分少的比例。而澳大利亚法院在考虑财产分割分配事宜之时，在公平公正的大前提下，也被要求考虑很多细枝末节，例如：双方婚前拥有财产的多少，双方婚姻关系时间的长短，双方是否有孩子，分开后孩子主要有谁来照顾和与谁住（值得注意的是，澳大利亚法律规定孩子的抚养权是父母双方共同承担的）等等一系列无法一一叙述的事实。因此，很难在一个时间节点（例如买房时），较为准确的推断出日后双方分开时财产分割分配的比例。回看文章开头提出的问题，如果将来孩子与配偶分开，婚前购买的房产是否需要分给该配偶，其实是一个未知之数。尤其是澳大利亚并没有一个专门的政府公证机构可以做婚前财产的公证。因此，国内父母给孩子在澳大利亚买房时，也许需要充分考虑这一点再做安排。下期专栏，我将会讨论几种可供父母与孩子选择的方法来尽量保障其权益。扬泱专栏全集：律师扬泱解析澳洲房产欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是加入Kami的微博：【澳大利亚Kami律师】与她近距离接触。
王宝强离婚一案激起千层浪，引起无数关注。根据国内媒体称，王宝强和马蓉名下的拥有9套房产，其中1套房产在美国，大部分都是以女方或女方父母的名义购买。许多人关注明星离婚案新闻的同时，对在一方有过错的离婚情况下，婚姻财产如何分配也成为了社会关注的话题。近日，在澳的不少朋友询问“若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲，那么澳房会怎么被分配呢？”。此文假设马蓉为过错方，且无其它财产协议，对大家的一系列疑问作出回答概括，并比较此案若在中澳发生的不同情形。中国结，中国离，分中国房产中国《婚姻法》与相关《问题解释》繁多（本人本科时修读中国《婚姻法》狂砍91分！），若在中国遇到王宝强离婚案相似情形，谨记以下法条法规及适用情形即可：结婚登记后，以单方（马蓉）的名义购买的房屋，属于夫妻共同财产；除非有充分的证据证明，一方用本人婚前个人财产购买的房屋，则为个人财产。结婚登记后，以单方（马蓉）的父母的名义购买的房屋，即房屋的产权登记在单方父母名下，则房屋的产权归该方父母所有，该房屋不属于夫妻共同财产。购买该房屋时若实为另一方（王宝强）出资，可作为父母对其债务处理。（马蓉）婚内出轨不直接影响财产分配。《婚姻法》第47条规定：离婚时，一方隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或者不分。即使“照顾无过错方”的财产分割原则已被现行的《婚姻法》所摒弃，但不排除在财产分割过程中，法官基于自由裁量权可能会向无过错方（王宝强）倾斜。为了体现公平原则且照顾无过错方的利益，王宝强可依法请求离婚损害赔偿（但这不是现有财产的直接分配）。《婚姻法》第46条规定了”离婚损害赔偿制度”：”如果一方有重婚、与他人同居、实施家庭暴力或者虐待、遗弃家庭成员的行为，无过错方可以请求离婚损害赔偿” 。对于婚内出轨情况，实践中通常作为过错的因素来考虑的，但存在举证困难的情况；除非被告（马蓉）认可，一般情况法院不会轻易予以认定。可见，王宝强对8套中国房产所有权的主张合法合理，但对于马蓉父母名下的房产举证难度会增加。此案关键问题便在于其可否证明王宝强为实际出资方与马蓉为过错方，从而取得法院在判决上的倾斜。中国结，中国离，分澳洲房产若王宝强与马蓉的第9套房子在澳洲而不在美国，那么房产如何分配呢？中国《涉外民事关系法律适用法》第36条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”。所以，涉外婚姻房产在哪个国家，就适用哪个国家的法律。即王宝强与马蓉若在澳洲拥有房产，则即使身在中国主张离婚也需根据澳洲《家庭法》与相关法律法规进行房产分配。需要提醒王宝强和天下各位“X宝强”与“X蓉”，在适用澳洲《家庭法》对澳洲房产进行离婚分配时，请务必注意以下三点：澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议，不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。由此，王宝强与马蓉的所有婚前、婚后的个人或共同财产，在离婚申请时，都会被定义为婚姻共同财产，当然也就包括这一套澳洲房产。澳洲《家庭法》规定，离婚双方无需证明自己或对方有过错，法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的，即澳洲法律适用无过错离婚原则。也就是说，马蓉即使出轨，也不会被法院深究其过错。澳洲《家庭法》对结束婚姻的法理精神理解为，“无论什么原因，婚姻破裂夫妻双方都难逃其咎，与其细数对方过失，不如分得干净利落，再好好规划未来”。所以，即使王宝强再受伤，马蓉再千夫所指也不会影响法院判决，澳洲法律的公正不体现在“过错”。同时，澳洲法律的健全体也现在申请离婚时，不用民事诉讼概念，也没有原告和被告，而只用申请、申请方和应答方。在王宝强与马蓉结婚前、结婚后或是申请离婚时，他们都可以委托律师订立财产协议（Binding Financial Agreement），并可将此协议递交法庭转变成法院命令（Consent Order）。一旦成为法令，便具有强制力，每个人都必须遵守，除非双方申请并经法院同意进行改变。如果王宝强与马蓉无法达成协议，就需要向法院申请财产分割。法院在作出裁定时，会考虑如下因素：婚姻关系时间的长短双方对各自/对方财产和共同财产的贡献双方当事人对财产或者家庭所做出的有溯及力的贡献，包括经济与非经济方面双方的年龄与收入能力此财产分割法令对双方收入的影响综上，澳洲《家庭法》并不会追究婚姻关系破裂是否是马蓉出轨的过错，因此也不会影响到双方财产分配的比例。所以，王宝强与马蓉对澳洲房产分配的关键便在于财产协议与法院裁定所考量的上述因素。可见，王宝强对此澳洲房产的所有权主张难度会大于在中国的房产。然而，这也间接反映了澳洲《家庭法》与《物权法》二者的相互独立性，这是澳洲法律先进之处还是待完善之处会因个案不同而有不同理解与应用，各位读者请自己体会。中国结，澳洲离，分澳洲房产若王宝强在澳洲Facebook上公告是无法达成离婚法律效力的。在澳洲，提出离婚的双方一是需要结婚两年以上（不满两年的需要先调解），而且必须向法院提供已经分居12个月的证明。这个条件在任何时候任何情况都不例外。所以如果王宝强准备离婚，第一步是要确定分居日期，离婚一方需要在分开之日将分开意愿告知对方。所以在澳洲，他应该现在Facebook里发的“分居通知”而不是离婚公告。此外，根据澳洲《家庭法》，在中国结婚的至少一方当事人若满足以下三个条件之一，则也可以向澳洲家庭法院（澳洲审理离婚案件的专门法院）提出离婚申请，主张财产分配：把澳大利亚作为自己的家并打算永久居住，或是澳大利亚公民，或长居澳大利亚并且在申请前居住了12个月。假设王宝强在中国领取结婚证，之后长居在澳洲且满足以上离婚申请人条件，则可以向澳洲法院提交离婚申请，则自然适用澳洲《家庭法》进行财产分配，无须再适用中国《涉外民事关系法律适用法》。在他们两个孩子的抚养方面，澳洲法律遵循子女最大利益原则，其中包括保护孩子，防止他们受到暴力或伤害，以及帮助孩子与父母双方保持关系。而谁能得到孩子的抚养权，便可主张更多的财产分配。有媒体称，马蓉曾不止一次遭遇王宝强的家暴。因此，若马蓉可以成功举证王宝强的家暴行为，则法院很有可能会将两个孩子的抚养权判给马蓉，且要求王宝强支付抚养费。同时，考虑到孩子的因素，财产分配也会无形中向马蓉倾斜。然而，具体财产分配方式与“中国结，中国离，分澳洲房产“相似，可参见上述第二部分与澳洲房产大全已发布的原创文章《你问我答：婚前财产的婚后分配》。澳洲结，澳洲离，分中国房产根据澳洲《家庭法》的规定，并适用相关国际公约、国际协议以及国际执行条例。欲知详事如何，请发信居外与本人联络。（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。 林汇铭律师专栏全集：中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
越来越多的中国人热衷投资美国房产，除了美国经济发达生活水平高以外，还有一个重要的原因——美国房屋产权。相对于国内房产70年的产权，美国房屋产权是永久的，这点对投资者或是移民者来说非常具有吸引力，你又对美国房屋产权了解多少呢？下面居外为你详细讲解： 美国房屋产权知识：如何界定夫妻共有产权？ 在中国，购房者只有房子的使用权，非私人所用。但美国法律规定，私人财产神圣不可侵犯；购房者等于拥有这块土地。如果合伙购买，产权持有方式则根据各州法律规定而不同，以纽约州为例，多人产权持有方式主要有三种：夫妻共有产权、联合产权以及按份共有产权。 以夫妻共有产权为例，美国很多州一般结婚后购买的房子就归夫妻共同拥有，不管产权人是写一个人的名字，还是两个人的。但是在纽约州则有所区别，纽约州的法律是保护产权拥有人，即产权写了谁的名字，谁就拥有这个房屋买卖权。所以夫妻共同拥有的房产产权需要将双方名字都写入产权证。 美国房屋产权知识：夫妻产权若只有一方名字，产生纠纷只要举证也可分得部分财产 如果房产证只有一方名字，则该人拥有处置房屋的买卖与出租的权利。另外，纽约婚姻法秉承夫妻财产秉承公平分配原则，假如房产证上只有一方名字，一旦产生纠纷，另一方则可举证自己对家庭的贡献，也可分得部分财产。 美国房屋产权的几个类别 1、联合产权 联合产权拼“活得久”：买卖须双方同意，不可转手他人。父母联合子女购买，则不必交遗产税 联合产权的特点 联合产权需同时具有 “产权获得一致（Unity of Title），时间一致（Unity of Time），利益一致（Unity of Time）和占有一致（Unity of Possession）”四个一致的特点。如果其中一个特点遭到破坏，联合产权的持有方式随之消失。 其中，产权获得一致是指全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。时间一致是指权益在同一个时间段开始或结束。利益一致指所有者的全体成员拥有同等的权益。而占有一致指的是所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。 （2）产权利益必须均分 联合产权的利益必须平均分配，不能单独转让或出售各自的产权。一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，极有可能变更为共同产权。 （3）当某一产权人去世后，其他在世的产权人将自动获得其产权并平均分配该产权，最后一名在世产权人获得完整产权。 很多父母选择与子女联合购买房产，一旦父母百年之后，父母名下的房产则自动归给子女，省去立遗嘱的各种手续，也不必缴遗产税。 （4）整体共有产权(Tenancy by the Entirety) 整体共有产权是专为已婚夫妻选择的特殊联合产权，因此在具有“四个一致”的特性。如果想转让或出售房屋，必须同时通过夫妻双方一致同意。当夫妻双方有一方去世，另一方将自动获得房屋产权。但是，如果过世的一方是房屋的负债者，房屋产权归其配偶所有，同时，房屋也无需扣押负债。值得注意的是，如果夫妻双方因某种原因离婚，整体共有产权可能需要变更为共同产权。 2、美国房屋产权:共有产权 产权清楚，可以独立买卖股份 产权持有人按百分比共有产权，各自可以独立买卖股份。 3、独美国房屋产权:立完全产权 独立完全产权是指，完全单独的个人或单位拥有房地产的产权。 适用群体：适用于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。 美国产权保险:保护房产持有者 美国很多房子动辄就有上百年历史，因此有些房子则可能存在拖欠贷款税务等产权问题，这就使得美国产权保险显得十分必要。相比广受大家了解的房屋保险，产权保险主要为房产持有者在遇到遗留产权纠纷或者资金贷款问题时提供保障。 产权保险是一次性购买，不需要每年都交钱的。因此，地产律师提醒民众，尽管产权保险并非强制，但仍建议屋主购买，以防将来出现产权纠纷。 读了以上信息你是否对美国房屋产权有了一定的了解呢？想要了解更多美国房产常识欢迎访问：美国买房百科 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下，挂名人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权。近日，海外人士李先生对昆士兰州黄金海岸一处价值70万澳币的房产垂涎三尺，便找到了在悉尼且拥有澳洲永居身份的老同学王女士，提出由自己作为实际出资人，由王女士作为挂名人替代李先生出价购买。结果，挂名人王女士成功“买”下此房产，并在律师帮助下成功完成交付，获得所有权。此时，李先生的太太得知此幕后情况后马上急了，越想约担心，辗转多处联系到了Mr. Law。Mr. Law闻后，点了一支Marlboro，吐了三个烟圈，提出如下十点，供她参考：“挂名购澳房”可能的诱因1？规避签证或身份问题：对于99%的二手房，FIRB设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。所以，没有澳洲身份的李先生只能请求王女士作为“买家”挂名购买此房产。（延伸阅读：《先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析》）“挂名购澳房”可能的诱因2？间接获得首次置业的补贴或印花税减免：李先生作为有一定资产的海外人士，通常无法享受昆士兰州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。而挂名人王女士则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人李先生获得优惠：首次置业补贴（2万澳元）申请条件：必须是澳洲永久居民或公民；购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；购房者年龄满18周岁；必须购买价值不超过75万澳元的新房。首次置业印花税减免政策申请条件：购房者从未在任何国家购买过房产；购房者从未申请过首次置业补贴；新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；购房者必须年满18周岁。“挂名购澳房”可能的诱因3？转移资产：根据澳洲家庭法，即使李先生以自己的个人名义购买此房产，该房产也会归为李先生和李太太双方的婚姻共同财产。但此案例中，李先生虽然实际出资，但因为挂名买家为王女士，所以李太太？细…思…极…恐！（延伸阅读：《深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？》）实际出资人可能面临的风险？澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。因此“挂名购房”后，作为登记权利人的挂名人王女士一旦反悔，即使实际出资人李先生留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，李先生自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。若挂名人转卖该房产，实际出资人可以追回吗？在托伦斯登记制度下，当挂名人王女士决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人李先生的同意。如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，李先生已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究挂名人王女士的相应责任；同样，若无法证明，则？细…思…极…恐！难道挂名人赚了吗？如果“挂名购房”考量的是挂名人的资格、条件以享受优惠或补助，则此后，挂名人王女士就失去了再次享受置业补贴或印花税减免的机会。掐指一算，优惠很有可能超过5万澳币！可见，王女士在作为挂名人的情况下为李先生节省了一大笔钱，那她再以个人名义购买房产时？细…思…极…恐！如果有银行贷款呢？在2016年5月之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。因此，通过有澳洲身份与本地收入的挂名人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与挂名人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。此案例中，若实际出资人李先生没有适当履行还款义务，则会影响银行对挂名人王女士的信用评级，或是强制要求王女士偿还贷款。“挂名购房”中，实际出资人、挂名人与卖家三方的法律关系？“挂名购房”情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：一个是由出借名义人（挂名人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；另一个是由出借名义人（挂名人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。一般情况下，实际出资人与挂名人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。“挂名购房”的风险如何降低？上述8点分析了“挂名购房”情形产生的诱因与当事人可能面临的风险。即使风险高，有时因为某些实际出资人的特殊背景与条件，他们不得不考虑“挂名购房”。此时，请务必牢记以下几点，竭力控制法律风险：注意签订“挂名购房”协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的特殊的挂名合同关系，并由律师或太平绅士作为见证人。注意保留双方洽谈、签订“挂名购房”协议时的证据，如邀请独立第三方作旁证、进行录音录像等。注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条或还贷记录等），购房合同，缴税证明等书面证据材料。“挂名购房”协议长什么样？怎么签？有效吗？请透过居外编辑部联系本人。（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。） 中澳双证律师林汇铭专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
