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全球最适宜居住城市冠亚军花落加拿大:多伦多第一 蒙特利尔第二

英国经济学人智库( The Economist Intelligence Unit)发布了全球最适宜居住城市的最新排名,结论是:多伦多第一,蒙特利尔第二。这个星期,经济学人智库公布了2015年安全城市指数(Safe Cities Index 2015),该指数对世界上50个大城市的安全程度进行评估,并进一步基于6个领域  – 安全性、宜居性、生活成本、环境、民主化程度和食品安全,对这50个城市进行综合排名。东京为全球最安全城市在安全排名中,英国的“经济学人”杂志把日本东京评为全球最安全的城市。报告说,一个城市的安全程度与其富有程度和经济发展是密切相关的。对安全城市的评估包括4个标准:数字安全(保密性,技术水平)、健康安全(环境和人们获得医疗保健服务的容易程度)、基础设施安全(交通安全执法情况以及是否有利于行人)、人身安全(社会治安、街头犯罪的情况)。宜居城市多伦多第1,蒙特利尔第2在安全领域,加拿大的多伦多名列全球第8,蒙特利尔名列第14,但在被评估的所有6个领域中,多伦多和蒙特利尔的得分都不错,足以使这两个城市在综合排行榜上名列冠军和亚军。对此,多伦多市长庄德利(John Tory)表示高兴,他说,我当然很高兴,多伦多人都会很高兴,我们知道这是一个适宜居住的地方,现在被评为第一名,最大的挑战就是保持下去。那么,多次被誉为最适宜居住的城市温哥华在哪里?对不起,今年温哥华没有参加经济学人的“评比”。以下是经济学人杂志的排名:全球最适宜居住城市多伦多蒙特利尔斯德哥尔摩阿姆斯特丹旧金山墨尔本苏黎世华盛顿悉尼芝加哥全球最安全城市东京新加坡大阪斯德哥尔摩阿姆斯特丹悉尼苏黎世多伦多墨尔本纽约全球最不适宜居住城市 (城市排行榜上的倒数10名)伊斯坦布尔德里莫斯科 孟买墨西哥城利雅得约翰内斯堡胡志明市德黑兰 雅加达浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大,了解加拿大房产投资独家专业解读。 

波特兰、旧金山、西雅图房价比2007年还高,为什么专家还推荐买?| 美国

近期,人民币不断走高,美国房产能不能继续投资?数据显示,7月,全美约有半数大城市房价创下新高。一位从事美国房地产交易的中介沈玉成(化名)告诉记者,“近几年,中国买家是美国房地产市场最大的国外投资者。”房地产市场永远不缺多方和空方。对于眼下的美国房地产市场,空方认为,美国房产,除了价高之外,隐形费用也不低,中国投资者应三思。多方认为,洛杉矶、西雅图、纽约仍位列全球房地产最有投资价值的城市,也就是美国置业热门城市。>>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国房源现象:美半数大城市房价创新高“从价格来看,7月,全美约有半数大城市房价创下新高。”美国最大房地产数据平台Zillow相关负责人告诉《国际金融报》记者,过去一年,Zillow房屋价值指数达200700美元,与2007年4月楼市崩盘前相比,上涨了4100美元。7月份,Zillow数据平台房地产市场报告显示,全美房价中值在过去一年中增长6.8%,前35大城市房产市场中,有15个城市的房价中值高于以往。在波特兰,目前的房价中值比泡沫经济鼎盛期还高出26%;在旧金山和西雅图,则高出20%。也就是说,相较于过去数年的水平,眼下美国热门城市的房价已经处于较高位置。这些城市房价上涨的动力来自哪里?Zillow相关负责人分析称,直接原因是库存量不足。Zillow发布数据显示,美国市场上的房源量比去年减少了13%,这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。这一观点与全美地产经纪商协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun相似:“成屋市场需求依然强劲,库存短缺是阻碍市场复苏的重要原因。”Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示:“今年夏季,美国楼市供不应求,购房需求日趋白热化,不断推高房价。”风险:空方多方各有理由既然美国房价已经处于高位,还适合下手吗?机构对此分歧颇大。Svenja Gudell属于多方阵营:“虽然房价走高,但尚在可承受范围内。按揭利率十分低,月供尚能兑现,投资者足以喘息。”Gudell预计,随着更多房源在九月、十月上市,竞相争购会趋于缓和,建议今夏想购买却没有相中理想房屋的购房者留意。空方阵容也颇为强大。喜达屋首席执行官Barry Sternlicht就在近期公开唱衰纽约的高端地产市场,认为纽约的“百万富豪专属地产”即将面临泡沫破灭。在Sternlicht看来,纽约商业地产价格之所以居高不下,很大程度是因为以中国买家为代表的亚洲资本在推动,但这种刺激不可持续。Sternlicht表示:“我们就像是坐上了一辆即将出事的列车。随着中国政府对海外投资的收紧,中国资本会从美国地产市场撤资,将带动纽约高端地产价格下降。”分析机构MHanson.com也表示,美国购买普通住宅所需的收入已经达到历史最高水平,完全背离了十年趋势线,现有房屋销售市场“供应不足”的传言被夸大了。国际清算银行(BIS)前首席经济学家William White更是将当下的形势与2008年相比,“目前存在的危险比2007年金融危机发生前还要多”。购买:维护费税费需注意前国泰君安首席经济学家林采宜认为,“全球房地产最有投资价值的城市为洛杉矶、西雅图、纽约和大阪,其风险收益综合评分在80分以上;其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那,综合风险收益评分在70分以上。此外,东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。”不过,置业也需考虑成本。“购房者购房时,通常会关注标价,但还有多项额外费用需要支付。”Zillow相关负责人提醒投资者,根据他们的统计,除了按揭支出涵盖房主保险、房产税和公共设施费用外,房主平均每年还需额外支出6059美元。此外,每年还要支付3021美元维护费用,其中涉及地毯清洁、庭院打理及下水道疏通等。这意味着,美国房主每年平均要花费9000美元的隐含费用。(据国际金融报)

日媒:海外投资者炒热日本地产

外媒称,据日本房地产服务公司JLL称,2014年东京都内被买下的地产中,约有2成是被海外投资者买去的。据日本媒体报道,3月18日发布的2015年公示地价,相对于日本3大都市圈(指首都圈、大阪周边、名古屋周边)和地方中心城市地价的上升,地方产业低迷地区的地价却在持续下跌。                                  日本房产推荐在低利率、股价上涨及日元贬值的背景下,国内外资金都集中于投资中心城市土地而导致地价上涨。但对于普通老百姓来说,拥有自己的住房却变得愈加可望而不可及。在大阪道顿堀的商业大楼“中座食倒大楼”前,身着红白相间服装的“食倒太郎”在门前迎客。这座可称为难波(大阪地名)象征的建筑,在2月被投资基金尊尚集团国际控股有限公司收购。出资收购是中国台湾的投资家。董事小野耕司表示,“很多因制造业等取得成功的中国台湾企业家都表示,希望购买地产”。据说,他们还计划以大阪、福冈、札幌为中心购置地产。东京站前黄金地段的高层办公大楼“Pacific Century Place 丸之内”,于2014年10月被新加坡政府的投资基金以1700亿日元(约合人民币87.3亿元)收购。此外,2015年1月,中国政府的投资基金也以1400亿日元(约合人民币71.9亿元),收购了以婚宴场所闻名的东京“目黑雅叙园”。这比半年前,森信托投资公司买下该地的价格高出了100亿日元(约合人民币5.1亿元)。据房地产服务公司JLL称,2014年东京都内被买下的地产中,约有2成是被海外投资者买去的。此外,国内某投资基金负责人称,“趁着日元贬值的时机,有些海外投资者给出的价格甚至是从前的1.5至2倍”。其中,来势凶猛的是来自中国台湾的投资者。据说,因中国台湾当局加强土地交易征税,投资者提高了对日本房地产的关注。日本的银行于2014年4月,在台北市内举行了面向富裕阶层的投资咨询会,约有60名投资者参加。会上,大家纷纷提出“高级住宅区在那里?”、“哪些地区人口增加?”等问题。负责说明的银行负责人称,“包括日元贬值的影响,跟台北、新加坡比起来,东京的地价变得相对较低”。

新加坡大宗房地产交易额第一季环比上扬18%

在办公楼与混合用途房地产交易的推动下,新加坡大宗房地产交易额今年第一季环比上扬18%,达36亿元。根据戴德梁行(DTZ)的最新报告,安盛保险大厦(AXA Tower)的销售额占了大宗交易的32%。投资管理公司贝莱德(BlackRock)以11亿7000万元将这栋位于珊顿道的办公楼卖给以鹏瑞利置地集团为首的财团。市场对混合用途房地产的兴趣也颇为浓厚,投资额环比上扬34.4%至3亿2400万元。反观大宗住宅房地产,在降温措施仍未解除的氛围下,投资者保持谨慎态度,投资额环比下滑14.5%至8亿5600万元。戴德梁行指出,今年第一季的大宗住宅交易主要为111 Emerald Hill的16个单位,以7500万元售出。新加坡政府在第一季共售出四幅地段,投资额环比上扬15%,达7亿8100万元。尽管如此,与去年第一季相比,政府地段投资额其实减少了一半以上。另外,投资者对店屋仍有兴趣。根据市区重建局的买卖禁令数据,去年第四季与今年第一季六个月内,店屋投资额约为3亿5800万元。日本船运公司川崎航运(K Line)今年初以4280万元售出位于柏成街的六间店屋,是第一季最大宗的店屋交易。戴德梁行研究部副主管李乃佳指出,根据研究行去年第四季的“公允价值指数”,新加坡房地产的价钱比英国、澳大利亚与东京来得稍微昂贵。“尽管如此,对分散投资组合与长期增长机会有兴趣的投资者,仍觉得新加坡有吸引力。”房地产投资信托 首季交易活动仍活跃投资者方面,戴德梁行指出,为了赶在印花税豁免优惠于3月31日截止之前完成交易,房地产投资信托今年第一季的交易活动仍然活跃。房地产投资信托的投资额环比上扬2%,达6亿零700万元,主要交易包括樟宜机场皇冠假日酒店与The Kendall。华联酒店信托(OUE H-REIT)以4亿9500万元买下樟宜机场皇冠假日酒店及酒店扩建项目,预计今年底竣工,每年预计可带来4.6%的收益;腾飞房地产投资信托(A-REIT)也以1亿1200万元(每平方英尺618元)买下The Kendall。戴德梁行表示,私募基金偏向于投资非传统房地产类别,如工人宿舍。尽管Homestay Lodge这家工人宿舍的地契只剩14年,基金管理公司Pamfleet仍以1亿2700万元买下它。该宿舍共有6000个床位,占两幅地段,总面积为20万平方英尺。房地产公司的交易活动也相当活跃,净收购额环比上扬33.8%,达7亿2100万元,在一些大宗交易中也是财团的主导者,如安盛保险大厦的交易。然而,海外房地产的投资活动也增加了。戴德梁行指出,旅店置业合资收购伦敦现有的两栋办公楼与一栋住宅建筑,价格为6亿2740万元;吉宝置业也在伦敦买下一栋价值1亿8750万元的九层楼高永久地契办公楼。 腾飞酒店信托以89亿日元(约9869万新元)买下日本大阪中央区的一家酒店;凯诗物流信托则以7400万元在澳大利亚买下三个工业房地产。浏览居外【名家专栏】栏目之新加坡,了解新加坡房产投资独家专业解读。

中国“土豪”炒热日本房地产 去年投资360亿日元

 随着海外资金的积极入市,日本房地产近来出现要“火”的节奏,包括中国在内的国际投资机构以及个人均对此表示了兴趣。而数据显示,中国私人资金成为捧红日本房地产的一支主力军。 日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示,2014年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”,至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场,东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购,外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的20%。 美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元),购买了一座25层的综合性办公楼。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。 值得一提的是,越来越多外国自然人也积极投资日本房地产,中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测,在过去一年中,至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。 外资大举进军日本房地产市场,其中一个原因是投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底,具有相当的投资价值。 近年来,日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小,部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升,东京市区的办公楼空置率已经降到了5%,住宅价格也开始反弹,但是,日本房地产的整体价格依然处于低位,具有较大升值空间。按照目前的汇率,东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。 日本将于2020年举办东京奥运会。投资者普遍认为,在这之前东京的房地产升值概率较大。另外,日本房地产的租售比合理,用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者投资日本房地产的热情。    

新加坡大宗房地产交易额第一季环比上扬18%

在办公楼与混合用途房地产交易的推动下,新加坡大宗房地产交易额今年第一季环比上扬18%,达36亿元。根据戴德梁行(DTZ)的最新报告,安盛保险大厦(AXA Tower)的销售额占了大宗交易的32%。投资管理公司贝莱德(BlackRock)以11亿7000万元将这栋位于珊顿道的办公楼卖给以鹏瑞利置地集团为首的财团。市场对混合用途房地产的兴趣也颇为浓厚,投资额环比上扬34.4%至3亿2400万元。反观大宗住宅房地产,在降温措施仍未解除的氛围下,投资者保持谨慎态度,投资额环比下滑14.5%至8亿5600万元。戴德梁行指出,今年第一季的大宗住宅交易主要为111 Emerald Hill的16个单位,以7500万元售出。政府在第一季共售出四幅地段,投资额环比上扬15%,达7亿8100万元。尽管如此,与去年第一季相比,政府地段投资额其实减少了一半以上。另外,投资者对店屋仍有兴趣。根据市区重建局的买卖禁令数据,去年第四季与今年第一季六个月内,店屋投资额约为3亿5800万元。日本船运公司川崎航运(K Line)今年初以4280万元售出位于柏成街的六间店屋,是第一季最大宗的店屋交易。戴德梁行研究部副主管李乃佳指出,根据研究行去年第四季的“公允价值指数”,新加坡房地产的价钱比英国、澳大利亚与东京来得稍微昂贵。“尽管如此,对分散投资组合与长期增长机会有兴趣的投资者,仍觉得新加坡有吸引力。”房地产投资信托 首季交易活动仍活跃投资者方面,戴德梁行指出,为了赶在印花税豁免优惠于3月31日截止之前完成交易,房地产投资信托今年第一季的交易活动仍然活跃。房地产投资信托的投资额环比上扬2%,达6亿零700万元,主要交易包括樟宜机场皇冠假日酒店与The Kendall。华联酒店信托(OUE H-REIT)以4亿9500万元买下樟宜机场皇冠假日酒店及酒店扩建项目,预计今年底竣工,每年预计可带来4.6%的收益;腾飞房地产投资信托(A-REIT)也以1亿1200万元(每平方英尺618元)买下The Kendall。戴德梁行表示,私募基金偏向于投资非传统房地产类别,如工人宿舍。尽管Homestay Lodge这家工人宿舍的地契只剩14年,基金管理公司Pamfleet仍以1亿2700万元买下它。该宿舍共有6000个床位,占两幅地段,总面积为20万平方英尺。房地产公司的交易活动也相当活跃,净收购额环比上扬33.8%,达7亿2100万元,在一些大宗交易中也是财团的主导者,如安盛保险大厦的交易。然而,海外房地产的投资活动也增加了。戴德梁行指出,旅店置业合资收购伦敦现有的两栋办公楼与一栋住宅建筑,价格为6亿2740万元;吉宝置业也在伦敦买下一栋价值1亿8750万元的九层楼高永久地契办公楼。腾飞酒店信托以89亿日元(约9869万新元)买下日本大阪中央区的一家酒店;凯诗物流信托则以7400万元在澳大利亚买下三个工业房地产。

攻占温哥华后 中国炒房团又东渡到日本

在把温哥华、悉尼房价炒高之后,成群结队的中国炒房团又将目标瞄向了日本。彭博社报道,位于北京的房产经纪商正组织购房旅行团,东渡至日本东京和大坂购房,以便为其海外投资寻求一个安全之处。日元贬值至22年低位,以及东京2020年奥运会诱发了这些购房者的需求。另外,来自上海的购房旅行团也将很快出发。据Real Estate Economic Institute称,部分由于来自中国的新购房者,东京的公寓价格在过去两年内上涨了11%,已经触及自20世纪90年代以来新高。搜房网大坂经纪人Zhou Yinan称,中国购房者对日本房产的需求就像泉水上涌。与去年同期相比,中国大陆的购房者增加了20%。“去年,中国的购房者主要来自中国台湾。但自从去年10月份日元兑人民币贬值以来,这种趋势就发生了变化。”还有几千个中国大陆购房者正自发来日本,冲击东京池袋唐人街地区的房地产。中国超市门外的免费报纸上也刊登满了包括出售房产的分类广告。“最近有太多来自中国的买房人。” 东京房产经纪商BestOne Co的Song Zhiyan称,“我只与那些能够付现金的人打交道。为何浪费大家的时间呢?”她在微信群里告诉那些潜在的买房人称,东京的房子买的非常快。有的还在商量房价的时候,这个房子就已经被卖出去了。据信义房屋,今年一季度,日本对中国大陆和中国台湾人的房屋销售同比飙升了70%。日本每卖出100套房子,就会有10-15套房子卖给亚洲人。中国台湾房产经纪商Sinyi Realty Inc总经理Kenny Ho称,中国大陆对东京的房子需求如此强劲,以至于一些开发商给新建公寓设定了配额,以限制对外国人出售。他称,一些开发商卖给外国人的房子占项目的比例不会超过20%。“日本有自己做事情的方式。”他称,“一些人觉得,如果有太多外国人,这可能会影响生活环境质量。”欢迎前往加拿大房闻速递。

投资日本房产成热门 公寓酒店走俏

中国人赴日投资最喜欢的标的是50万~100万元人民币的单身公寓。此外,还有一大批客户投资200万~500万元人民币的住宅。同时,还有少量客户是购买土地进行投资,金额一般在500万人民币以上。日本成中国人新投资目的地:公寓酒店物业成首选仲量联行数据显示,2014年中国房地产海外投资达到165亿美元,比2013年增长了46%。今年,中国购房者投资海外市场的热情还在不断高涨。继澳大利亚、美国之后,购房者的目标开始转移到亚洲,日本成为中国投资者一个新的购房目的地。为国内购房者提供海外置业服务的居外网统计发现,今年第二季度中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086,比第一季度激增了54%,而2014年第二季度,这个指数仅为100。记者通过多方采访了解到,北京、上海越来越多的投资客开始通过不同渠道进入日本房地产市场,相比澳大利亚、美国已经是比较成熟的国外市场,日本市场比较低门槛的投入和未来的前景正不断被中国人看好。走,去日本买房2015年发布的胡润百富榜中,中国超高净值人群约17000人,总资产规模约31万亿元人民币,平均资产规模18.2亿元人民币。而这些超高净值人群超过80%有海外投资需求,这里面的市场还在不断加大。记者了解到,北京一家房地产公司每月组织两次资产投资旅行团,这个为期三天、每次40人的旅行团前往日本东京和大阪的目的是为了在海外寻求安全的投资目的地。上海的类似投资旅行团也将于近期启程赴日。统计数据发现,目前中国人咨询日本房产的人数正在快速增长,中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍。表来自中国的购房者比去年同期增加了20%左右。“我每天利用微信和QQ与来自中国各地的潜在购买者联络,达成购买意向后买家会直接过来交钱,目前的交易量是过去的3倍。”日本东京房产经纪人张艳(化名)告据记者采访的时候,已经晚上9点,他正在带一位中国买家去看一套房屋。世 邦魏理仕发布2015年第一季度海外赴日本房产投资报告显示,在今年1月至3月期间,海外投资者购买日本房产共花费1580亿日元(约127亿美元),占 日本房产投资总价值的14%。对此,世邦魏理仕认为尽管日本房产投资仍以国内投资客为主(86%),但海外投资对日本房产市场的影响正在扩大。上述报告进一步指出,在日本,大东京地区(包括东京23个区在内的所有地区)是最受海外买家欢迎的房产投资地区。从东京各地区来看,“中心五区”是最受海外欢迎的投资地区。值得注意的是,名古屋与大阪地区在房产投资市场“异军突起”,两地在2015年第一季度房产投资总额同比增长48%,达到2260亿日元,正在逐渐拉近与东京市场的距离。公寓、酒店物业成首选统计发现,中国人赴日投资最喜欢的标的是50万~100万元人民币的单身公寓。此外,还有一大批客户投资200万~500万元人民币的住宅。同时,还有少量客户是购买土地进行投资,金额一般在500万人民币以上。日 本当地多位房地产业内人士告诉记者,单身公寓的兴起主要是东京庞大的需求。在过去3年内其人口增长量超过10万,日本国内新兴高科技企业与学 生人流逐渐向东京搬迁,租赁市场扩张凶猛。而在20世纪90年代,日本曾面对了老龄化严重问题,其65岁人口占比一度增至16.68%。而 日本的酒店也逐渐受到热捧。公开资料显示,2014年日本最大酒店交易单花落HulicCo.,该集团收购了共有703间房的东京湾舞滨酒店俱乐部度假 村,该度假村是东京迪士尼度假区的公认酒店,总值约350亿日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已 购置了377间房的冲绳岛万丽度假酒店以及一家较小的酒店,两座房产总共耗资125亿日元。但是也有观点认为酒店并不适合投资,因为当前日本的旅游业并不那么发达,尤其是在福岛核电站发生核泄漏之后,中国游客更是减少了对日本的观光。尽 管如此,不少国内买家仍然持看多态度,日本酒店地产回报相对较高也是主因。搜房网给记者的一份报告显示,日本酒店地产2014年回报率已经升至 10.4%,过去三年来,日本酒店单间回报每年上涨约10%,领先于如美国、英国、澳大利亚、新加坡等主要市场。此外,日本酒店收费低于其他主要经济体。 日均消费为123美元,而新加坡和法国则分别达到236美元和220美元。事实上,亚洲国家日本、韩国一直受到中国的机构和个人投资者的偏好,包括绿地集团、连合地产都选择在韩国济州岛进行了房地产投资。“国内越来越多开发商将面临下行的市场,亚洲将成为国内开发商海外投资的新的地点。”连合地产CEO许仰东认为。赚钱的机会与风险记者采访国内、日本业内和购房者获悉,日元贬值促使了不少中国人去日本买房。目前日元处于汇率最低点,而人民币贬值的预期也在不断上升,那么现在去日本购房则是一个最佳时期。数据显示,目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨,同比去年增长13.4%,70平方米公寓平均要价已经达到6492万日元(约330万人民币)。 作为日本的政治与经济中心区域——千代田区(日本国会、最高法院及中央省厅等在该区),70平方米公寓平均要价接近9000万日元(约456万人民币)。正是由于日本东京房价的上涨,而其首都圈中心区域的房屋供应量又十分有限,因此业内预计至2016年东京中心区房价将进一步上涨。也有日本房产投资顾问表示,日本租赁市场成熟,人口密度高,房屋入住率始终维持在90%以上,因此投资日本房产后的租赁回报率较为可观,高达10%左右,而中国的房屋租赁回报率只有约2%~3%。虽 然有如此好的前景,但是东京房价仍低于全球其他主要城市。也有媒体曾报道,2013年中国买家以近400万人民币的价格在日本东京投资购买了一套房子,目 前估值420万人民币,而每个月收入约9300元。但是当时1元人民币可兑14日元,现在已经变成将近20日元了,日元贬值约40%,如果这样计算中国买 家不赚反赔。此外,由于缺乏对日本房产项目以及当地法律的了解,中国投资者可能会面临种种风险,如,日本的租赁政策保护房客利益,房客不主动搬走,房东不能赶走房客。有媒体报道,在日本,曾发生房客不搬走导致房主卖房交易失败的情况。中国台湾信义房屋日本东京分公司总经理KennyHo曾表示,一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人,日本人本身也不喜欢周围太多外国人。其他风险还包括房屋的高折旧率、地震等自然灾害高发、不动产各种税费保险等。还有媒体报道,由于日本住房自有率较高,且日本老龄化问题严重,房屋过剩的问题将会在2020年奥运会后变得更加严重,这会降低所投资房产的利用率。但野村证券认为,东京的房地产价格便宜且投资回报相对较高,不同于在新加坡或中国香港投资房产会受到限制,东京的房屋投资机会充足。附日本房地产海外投资相关数据:1~3月份,海外投资者购买日本房产共花费127亿美元,占日本房产投资总价值的14%中国人2015年上半年购买日本房产的成交金额是2014年下半年的3倍中国买家最喜欢50万~100万人民币的单身公寓,其次是200万~500万人民币的住宅日本酒店地产2014年回报率已经升至10.4%,过去三年来,日本酒店单间回报每年上涨约10%。浏览居外【名家专栏】栏目,了解海外房产投资独家专业解读。关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

关于日本买房的二三事儿

关于日本房地产有这样一个故事,陪朋友看过一栋房子,有12套这样的Apartment,都是单间,但卫生间、厨房齐全,甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢?再重复我那日本同事的后半句话:要一个亿日元!卖掉北京一套房,买下东京一栋楼,根本不是口号,是实情。前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会,寒暄时问他想去东京哪里逛一逛,董事长淡淡回答:“我到世界任何地方,都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气,在座的日本人皆大惊,我倒见怪不怪。今年以来,几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及,但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房,标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧,我也顺应主流财经媒体的趋势,来写写日本买房的几件事儿。  日本优质房产推荐为什么中国人突然都来日本买房了?其实这事儿并不突然。虽然历史不可忘记, 毕竟中国和日本自古就是一衣带水,实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本,只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌,而日本自由行迅速普及,中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务,顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了,自然而然地就会想到:干吗不在这儿买套房呢?是啊,干吗不在日本买套房呢?就连曾经以昂贵著称的东京,买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京,即使大阪、名古屋这样的城市,房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来,听我根据不同房型报报价。首先是日本人最欢迎的“一户建”,也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼,带小花园,有的还有停车位。在中国人的概念里,这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元,按照现在的汇率,人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。有一次和日本同事路过一户人家,小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐,完全就是日式园林的典范。我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说:这是豪宅!要一亿日元呢!我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子,立刻丢给他一个不屑的眼神。我大天朝的子民,什么天价房没看过没听说过呢?何况,这样的房子,是连着土地的所有权一起卖给你的,可以传给子子孙孙,也随时可以拆掉重建。其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型:Mansion,日语照搬这个英文单词,译成中文姑且称为“高级公寓”吧。Mansion的特点就是楼比较新,漂亮,而且有很好的管理员服务。比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾,周三扔可燃垃圾,周四扔可回收垃圾什么的,而Mansion的住户能天天扔,因为有管理员嘛。别以为这不算什么,体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion,顾名思义就是“高层公寓”。日本出于防震的考虑,楼都修得不高,以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂,管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼,管理员会帮你把车停好。出门前通知一声,出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。Tower Mansion楼层越高越贵,买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱?还记得我那日本同事的话吗:要一亿日元呢!顺便说一句,日本没有公摊面积,不谈建筑面积,卖的是纯粹的房屋内使用面积,阳台都不计算在销售面积之内。一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房,这也是银行给予房贷的收入基准要求。在年收入达到500万之前,日本人租的房子叫:Apartment,译成“套房”吧。这就是日本最常见的房型,面积从十几平米到七八十平米,月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子,有12套这样的Apartment,都是单间,但卫生间、厨房齐全,甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢?再重复我那日本同事的后半句话:要一个亿日元呢!真的,准确地说,一亿零八百万日元。所以嘛,卖掉北京一套房,买下东京一栋楼,根本不是口号,是实情。当然,作为投资行业的一员,我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高,而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定,5%-8%之间,而且非常省心,只要支付房租收入的5%,就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了,Apartment和Mansion,哪种的投资回报率更高呢?如果只计算房租收入和买房支出的比例,Apartment回报率更高,Mansion的回报率基本达不到5%。但长期来看,尤其考虑到汇率因素,长期持有Mansion更保值。至于“一户建”,一般不用于出租,又不像Mansion那么具有稀缺性,不推荐中国人来投资了。另外,如果是考虑投资回报或资产有效配置,尽量选择东京地区房产,东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外,日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致,对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念,对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。离地铁站越近的房子越容易出租,当然相应地也更贵,但也更值得购买。至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资,甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说,在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下,目前确是投资日本的好机会,但,一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。也正因为如此,在日本选择买房中介的时候,任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外,日本人工作效率其实普遍低下,一般头一天到中介办公室说明要求,然后再陆续预约看房,平均一天看三四套房就不错了。因此,最好拿出比较充足的时间来看房。当然,下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之,急不来的。还有,日本规定中介收费比例是3%,超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本,都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句,日本银行不为外国人提供贷款,购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户,买房款怎么汇到日本?租房收入怎么汇给房东?都务必要找到可靠的服务机构,背现金的土豪行为是违法的哦。中国人真的把日本“买爆”了怎么办?这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美,近有韩国、中国台湾,甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了,日本买房这事儿吧,说得远比实际热闹。看的人多,买的人少。若是有余钱,倒不妨买一套。

新加坡房市不振 投资者信心继续消减

房地产业者和投资者对新加坡投资房地产的信心继续滑落。此外,从新加坡流向美国和欧洲的投资资金,在七个亚太市场中金额最多。普华古 柏会计师事务所(PwC)和城市土地学会(Urban Land Institute)昨天联合发布的“2015年亚太区房地产趋势与展望”调查报告,新加坡明年的房地产投资前景指数为3.10分(满分是5分),全年展 望只属中等,在参与调查的22个亚太市场中名列第11。这已是新加坡房地产投资前景连续两年滑落两个位置,去年排第九位。本地楼市曾在2011年和2012年连续两年排名亚太前景第一,但从2013年起开始持跌。这项调查共收集343名来自亚太及国际企业的房地产投资者、发展商、房地产公司代表、贷款方、经纪及顾问的意见。他们明年最看好的亚太楼市依次是:东京、悉尼、墨尔本、以及大阪。其中,东京已是第三年蝉联投资前景最好的亚太市场。报告指出,新加坡政府出台一系列降温措施后,本地住宅房地产市场处于“糟糕的状态”。尤其是高端的私宅市场。自2013年第三季楼市达到高峰以来,本地私宅价格累计下跌约8%。不过,尽管仅17%参与调查者建议买入本地住宅市场,但建议卖出的也只占14%,绝大多数的69%建议持有(投资无增减)。在办公楼方面,本地劳动力紧缩令许多企业无法扩充业务,办公楼需求有所滑落。但普华古柏会计师事务所合伙人姚志强指出,新加坡向来是机构投资者愿意买入的市场,未来一年仍会有商业房地产领域的收购机会。流向美资金超过120亿美元根据报告,2014年1月至今年6月,从本地流向美国的资金超过120亿美元(约170亿新元),流向欧洲的资金则近60亿美元(约85亿元),数额超过中国、中国香港、韩国、澳大利亚、日本以及中国台湾同期的外流资金。城市土地学会亚太执行总监菲茨杰拉德(John Fitzgerald)指出,新加坡向来是全球基金,如主权财富基金、养老基金、保险基金的汇聚地,因此流出的资金并非全部都是本土资金。不过,本地的房地产企业、房地产投资信托和投资资金也可能觉得国内房地产市场没吸引力,改而前往欧美投资。菲茨杰拉德指出,亚太楼市面临的主要挑战是美国利率上升、中国经济不振、以及区域货币波动,接下来亚太资金流出的速度还可能加速,主要会流向美国市场。关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。(据联合早报) 

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