新西兰如何买房？对于新西兰的首次置业者，无从下手是常有的事。今天为您带路，跟大家聊聊在新西兰准备买房前后的那些事，保你入门！ 买房前的准备工作需要花费大量时间，建议提早准备、积累经验、知己知彼方能一举拿下Dream House! 准备在一个陌生的国家和城市买房置业，想想就容易头大。可说到底逃不过两个简单明了的问题：要买多少钱的房子？以及怎样找到适合自己的房子？ 要买多少钱的房子？确认家里能支付多少首付、确认能从银行贷出多少钱 建议直接联系有经验的银行或贷款经理（Broker），因为他们可以全程跟踪帮助您，不管是开户、资金准备、房屋选择、还是推荐律师和房屋质检员 想办法将钱从国内转出来 外汇管制日益森严，如何把大笔资金从国内转移出来，就是考验智慧和实力的时刻了！ 怎样找到适合自己的房子，考虑清楚几个问题 打算买几个人住的房子？（考虑户型）目前有没有可以帮助供贷的房屋？（考虑资金）如果在新西兰生活的话在哪里工作或者上学？（考虑位置）购买的房屋计划居住多久？是打算用于自住还是有投资的打算？（考虑综合） 搜寻房源 理清思路后便可上网搜寻房源了，选房应该广撒网，可以通过房产中介公司的网站（如http://www.barfoot.co.nz）、http://www.trademe.co.nz或中文网站http://www.juwai.com/等）查看房源信息。 实地考察可能购买的房屋 如果遇见特别喜欢的房子有购买意向，亲临其境会给您不同的感受，有利于进一步了解房屋本身和周边环境！您可以找房产中介预约免费看房，也可以自己去逛Open Homes。另外，让您的贷款经理和律师推荐信誉好的房屋中介，统一时间看房，可以大大节约您的时间。 看房的过程中您通常会遇到以下两个问题： 产权，买卖合同看不懂？ 和国内不同，新西兰的房屋通常分为永久产权和租赁产权（建议不要买）。此外，新西兰房产交割必须通过律师（NZD700-1200不等），因此建议您尽早找到自己的律师，看中喜欢的房子后，让中介把所有资料直接邮件给您的律师，律师会详细帮您查看合同条款、解答您的疑惑。 如果您的贷款经理，房屋中介和律师有长期的合作关系，会更加事半功倍。 房屋检测 银行通常不要求房屋检测，但建议您为心水的房子做一个房屋检测（NZD150-350不等）。同时建议尽量避免购买1990-2004年的Plaster（石灰水泥）房屋, 再便宜也不要买，因为要么已经漏水了，要么将来会有漏水的隐患。 点击查看居外网新西兰真实房源 准备工作就绪，Dream House的轮廓已经愈发清晰。在决定出价前，您需要再次找银行或贷款经理确认贷款情况。在新西兰，房屋买卖一般通过拍卖、议价和投标三种方式，其中拍卖和议价最为常见。 有了相中的房子，怎么拿下？ 拍卖 属于无条件出价，就是说您需要接受出价文件上的所有条款，如果房主接收，就必须购买。拍卖当天需要交付10%的订金， 其他工作可由房屋中介和贷款经理配合完成。 议价 属于有条件出价，就是说虽然房主接受了出价，但要直到您提出的附加条件都被满足后，合同才能生效。合同生效时需要支付10%的订金，剩下的工作还是可由房屋中介和贷款经理等配合完成。 交割 表怕！这么重要的时刻有贷款经理和律师配合您完成，您只需要提前找好代理律师拟好合约，等到交割当天，双方律师会互换签约完成交割，整个流程会很快。 找专业经纪或律师很重要 新西兰和国内的买房流程特别不一样，买房的各个环节会涉及到法律、贷款等各种问题。虽然新西兰法律透明健全，但如果能够先咨询律师、房屋中介和信贷专家（这三方常常有长期稳定的合作关系），明确自己的状况和预算后办理买房置业的相关事宜，更能事半功倍。另外，消费者买房需要在各个环节注意维护自己的权益，小心不要上当受骗。 来源：逸居新西兰
随着房价的攀升，在英国购买第一套房子时首先就得花费大概25,000英镑在各类收费上，大头是印花税。 不可否认，买房子是很多人的终生的奋斗目标。 但，租房是大多数年轻人的现状。 那么：到底是买房子？还是租房子？ 在这里，我们来算下对于首次购房者来说，买房子和租房子的费用到底是多少。 我们假设房子的价值比较低--为203,000英镑。 1.租房VS买房：要花哪些钱？ 英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国更多精品房源 租房： 首先，签一个租房合同并不便宜。 调查显示，租房子你大概需要花费1,080英镑，当中有930英镑是每月的租金，150英镑是中介服务等杂费。 买房： 但是，如果你买一个203,000英镑的房子，那么你首先也得花23,925英镑，当中有20,300英镑花在首期付款，500英镑用于购房者报告，700英镑是调查评估费用，925英镑为律师费用，以及1,500英镑是印花税。 以上数据显示，租房子的费用显然比较低，也就是租房子比较划算。 Urban.co.uk的创始人Adam Male认为： “在很多乡镇和城市，特别是在伦敦，对于大部分的人来说，房价非常高，所以他们都只能租房子。 随着越来越多的租房需求，房东们也变得更谨慎更精明了，租金价格也在稳步上升。” 第一太平戴维斯住宅研究部副董事Neal Hudson认为： “虽然说租房子成本越来越大，这反而促使着大家慎重考虑是不是要一直持续租房子下去。 因为租房子把他们的存款逐步地侵蚀掉，已经越来越难存到买房子的首期了。 现在英国的贷款政策收紧以及房价的持续攀升，让大家买房子越来越难了” 但是钱并不是唯一让他们选择租房子的原因。 根据第一太平戴维斯的调查报告显示：24%的租客认为“租房子要操心的事情没那么多，而且更加灵活便利。 比如出租房出现问题的时候，租客不需要花过多精力在上面。 然而，第一太平戴维斯报告显示：长期来看买房更划算。 2.长期来讲，买房子会更划算！ 根据HomeLet Rental Index的数据显示，在近几年里，租金都在飞速增长，大概每年都在增长5%的样子，平均下来每个租客每月大概花762英镑去租房子。 对于首次购房的房东，把这个价值203,000英镑的房子出租出去，他的收入和支出各是多少？ 对于房东来说，平均年收益大概有5.5%，当然不同的地方收益也有很大的差别，房租收益和房价升值的收益通通不一样，例如乡村郊区大概只有3%，而伦敦则可能至少8%。 根据这些收益，分析下来我们平均租房子每个月大概需要花930英镑，还需要缴纳Council Tax以及一些保险的费用，所以租房子大概年度要花我们大概12,334英镑。 相反地，根据Moneyfacts.co.uk的数据，如果作为首次购买者一般比较高的贷款利率为3.27%。这就意味着我们买了一套203,000英镑的房子，首付1成的话，90%为贷款，那么你每个月就要付892英镑的房贷了（这里包含了他们500英镑的抵押费用）。 当然也会存在一些额外的花费，例如房屋的装修维护以及保险费用。 也就是意味着，作为业主的你，每年要花12,639英镑，这个花费也仅仅比你租房子多300英镑而已。 不过，随着时间的推移，你的房子会越来越值钱，假设到了25年后，你就能拥有一间价值较高的不动产了，而选择租房子的人却什么都没有。 如果你要对比租房子的费用以及贷款买房的费用，数据显示如果你住在房子里，除了每月要还的贷款，你每年需要只需花费7,910英镑在这个房子里，包括了一些维修费用等，这样来看，也比别人租你像你这种的房子要少花4,423英镑的费用。 London & Country Mortgages公司的贷款经理表示： “在某些区域，租房子的需求会非常大，而买房贷款的需求则会很低。 不过，很多人都会发现买房子实际上要花费的钱对比之下会越来越少。” 无可否认的是，现在业主们会享受着非常低的贷款利率。 买房子所花费的钱看上去比租房子要贵5.7%，但是你也不可能确保租金一直保持不变，一旦租金上扬了，你租房子的费用就不一定比贷款购房的要少了哦！ 3.买房好处多 从长远来看，买房子会有很多的好处。最直白的是，他们这种长期的有效的房产投资，房产的价值会逐年增值，这最终也能让自己的孩子受益。 抛开一些经济上的疑问，从个人和情感上来说，买房子都是非常重要的。 租房子毕竟对于租客来讲并没有长期的保障，你签的租约大概也只能维持半年或者1年，也会出现“无家可归”的窘况。 很多租客也曾经试过因为这种原因未能住进房子，例如房子的装修问题，或者宠物的问题。 如果你是房东，你也是业主，这些都不是问题所在，你完全可以自己决定房子的情况。 你的房子归根到底是你自己的，你可以永久住下去，你可以怎么装修你的房子都可以。 这么看来，你的生活会比较稳定，而且你也可以为你的租客提供良好舒适的居住环境。 房东可以通过出租房子获得稳定的收入，但是如果你去租房子，你每个月只有支出没有收益。 买房子的贷款总有一天会还清，那么房子就会成为你的资产一直拥有。 如果你退休了，你的退休金无法抵消你的房贷怎么办。 没事，房子的租金还会让你每个月有800英镑的钱让你过得比较滋润。 也就是说，退休时能有自己的房子，其实是对自己是一种很重要的保障。 提示： 越来越多英国年轻人陷入一种困境，即攒了几年付首付，几年后房价又涨了，自己攒的那点钱间接贬值。 因此，合理利用贷款十分重要。 虽然买房在短期内比租房多花一部分钱，但从长期来看，不仅更省钱，而且更赚钱，还能为自己的生活提供保障。 趁着现在英镑对外币汇率较低，购入英国房产，不失为一种明智的选择。 （据英伦房产圈）
中国有句成语叫做“安居乐业”，不论在哪里生活，总是要有一个心仪的住所才能安心的开启自己的新生活。不过，由于工作的变迁或其他因素，我们或多或少都会面临搬家这件事情。一名在加拿大生活了十年的移民，从学生到进入社会工作，再到成家立业。他经历了多个住所的变化，同时也遇见了不同的搬家公司。通过搬家的这几次经历，他体验到了华人搬家公司和白人搬家公司的不同，上过当也意外碰见过服务态度都上佳的公司。我们就一起来看下，那些年，他在加拿大遇见过的搬家公司吧。 >>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 点击查看加拿大更多精品房源 来加拿大10多年，虽然都在多伦多，却搬家多次，搬家公司真的是让我又忧又喜。 第一次搬家，遇见A公司 当学生时搬家，就在学校的几个楼里转，加上东西很少，小件自己蚂蚁搬家，大件找几个朋友帮忙。 第一次惊动搬家公司是我工作了，在公司附近的公寓租了个STUDIO，因为没有车，又正好在学校边上的越南超市看到一个广告，便打了个电话去。星期天搬家那天，A公司派来了两个东北老乡，一见我摊了一地的乱劲，并不催我，给我几个RECYCLE的箱子，让自己我把书和衣物分门别类地装好，他们就坐在地上跟我唠嗑…..他们都是因为在美国无法解决身份而来的加拿大，干过很多行，现在两个人都在一个意大利人的家具厂有份全职工，因为有力气，所以周末再干一份体力活。 等我装好了几大盒子的书，衣物和油盐酱醋之类的瓶瓶罐罐后，他们起身开始搬了装车，东西不多，很快就启程了。 车行半道，他们停车去买咖啡早点，原来，我已经是他们当天的第二个客户了，虽然当时刚过10点。而他们昨天去了一个号称有4000多尺的豪宅，从一大早搬到半夜。难怪，这两家伙一脸没睡醒的疲态。他们聊天休息，吃早餐的时间都算在我头上了。 换房，遇见B公司 我女朋友来加后，我买了一个两房两厅的CONDO。搬家是在月底，月初时，我在附近的一个小PLAZA里，看到有家搬家公司B的中文广告，就去了它的办公室。它和一个应试补习班在一个办公室，一个气质高雅的老妇人让我填了一张表，最后给了我们复印件，我以为事情搞定了。 搬家那天，吸取上次的教训，我把一些像书，CD之类的小东西，事先装了纸盒，运到楼下。到了预定的钟点，搬家公司没有出现。我赶紧找那张表打电话，竟然不知道放哪了。还好离家近，我跑去它的办公室，这次是一个教授模样的老先生。他态度超好，翻遍了文件夹，说没有我定单。我又拿不出复印件，不过我最关心的是有没有车，有没有人帮我搬家。老先生讲，搬家的车和人都出动在外了，排不出时间, 明天可以。我因为向公寓和CONDO两边的管理处预定了今天运货电梯的时段，便想找别的搬家公司，老先生却说，今天是这个月的最后一天，是搬家的高峰，临时找，是不太可能找到的。我明明早就预订了，现在却只好等明天了。 回去取消又重新预订两楼明天的电梯，还要把搬下楼的盒子再搬回去，因为还要过夜，封了的箱子还要打开，取出必需品。家没搬成，人却累个半死。 按讲，B公司应该给我些赔偿，可惜当时那张该死的纸没找到，我一分钱没少付。后来纸找到了，因为钱都付出去了，也懒得再搞了。 经人介绍的C公司 一年后，我买了个镇屋，我同住CONDO的一个朋友，先我搬家。他太太在中文报纸的搬家公司广告中，打电话货比几家，最后定了一家C，没有任何意外状况出现，他们很满意。我决定就找这家。搬家前两天晚上，我就给C公司打电话。前一天晚上，C公司还打来电话跟我确定，我觉得这个公司挺专业的。 我是下午4点拿钥匙，我让C也是在那钟点来，我让老婆去律师处拿了钥匙直接去镇屋，我在CONDO看他们装车。可是等到4点，没有车来。打电话去，说给堵在路上了，估计10来分钟能到。虽然CONDO买家当晚也要搬进来，他们找的清洁公司的人已到了，但我因为东西不多，并不是很着急。可是，又过了半小时，还是没有影踪。打电话去，说是卡车抛锚了，要去修。还安慰我说不是大毛病，半小时能修好。 我不疑有它，又耐心等了半小时，电话先响了。上来就说对不起，车子修不好，今天来不了了。我一下火了，但是我今天必须搬走。他还是好声好气说对不起，就挂了。我后来和介绍C给我的朋友谈起，他的分析是，C的老板是个书生，买个卡车，临时雇人搬家。他尽可能多接生意，但如果上一家搬不完，只好找借口推了下一家了。 C的如意算盘可害惨了我，当时已过6点，我赶紧去买了张中文报纸，打电话找搬家公司。算我运气好，第一眼就看到了A公司的广告，打过去，一个女士接了，马上说我给你安排。 那个女士亲自开了卡车，带了两个小伙子来，为了尽快搬完，她又叫了两个刚下班的，开了卡车来加班。我当时已替买家付了清洁公司的等候费了，对救星A自然愿意多付钱的，那女士却说，你够倒霉了，我们不乘人之危，你照正常的钟点价付就好，只是给伙计们点小费。吩咐完后她就离开了。很感激A，从上次给我搬家，已过了5年了，他们能够生存这么多年，一定有他们的高明的经营之道。 “免费搬家”，令人印象深的D公司 去年，镇屋见涨的管理费终于使我下决心在北边买了个独立屋。这次搬家，不但东西多了去了，还多了钢琴之类的娇嫩的大家伙。上次A公司虽然雪中送炭，救了急，但是后来发现匆忙之中，有不少东西被损坏。像我太太的一个日本名牌箱子就给废了，因为小伙子从卡车往下拽箱子时，把正面唯一的一个把手搞断了，然后乘黑夜，把把手扔在草地里了，那箱子不能用了。我老爸给我的一个黄色皮箱也给划了长长的两条黑道，能用但破相了。太太的洋同事，给我们介绍了一家洋人搬家公司D，看在这也许是最后一次搬家了，我们决定试一把。 D公司先派人上门估价，说明他们的搬家程序是：他们会先来在我家里地上铺布，保护地面不被搞脏，然后会用他们带来的盒子，把小东西打包装箱，而大件家俱，他们会用毯子包裹。搬到目地地后，他们在卸车前，也需要先铺布在所到之处，然后根据我们的要求把所有东西归位。但是有两个原则，一是药品不搬，二是活的东西不搬，这就是说我的鱼们和太太的花花草草要自力更生了。他们的估价近千了，起码是华人搬家的一倍。我们付了定金，签了合同。 搬家那天，6条大汉准时到了，还有一堆工具。他们干得有条不紊，我们除了给他们买了杯咖啡，还真是享受了一次动口不动手的搬家经历。 因为我们自己早运了几车小东西，最后的时间比预估的少。女人仔细，加上正好在天窗的顶光下，太太在楼梯的转角的下方，看到有块墙纸被拉下了20分长的一条。说实话，我并不喜欢这些金底大花的墙纸，只是一觉得难撕，二觉得楼梯那一大片不好重漆，才没有动。现在被搞坏了，看样子只好彻底重来了。 正跟太太在那儿嘀咕，一个小伙看见了，叫了小头头来。我其实并不能确定是洋人损坏的，也许是前屋主离开时挂坏的，因为太花里胡哨，我们没发现而已。想不到那头安慰我们说，他们有保险，可以赔偿。后来，真来了一个人，检查下来，讲这种墙纸早已停止生产了，所以不可能只换一块地方，要赔我们重新装修有墙纸的所有墙面的材料费和人工费。最后拿到的支票，变成洋人搬家公司免费帮我搬了一次家。 相关资讯：温哥华独立屋数量锐减 公寓数量激增 （据加拿大移民家园）
在新西兰买房，就要了解新西兰房地产市场的内情和规矩。新西兰买房一定不能离开三个人，一个是房地产经纪人，一个是贷款经纪人，再有一个就是律师了。 买房的第一步是选房。选房首先要决定地理位置。是在哪个地区买房。比如奥克兰有五个大区，东南西北中，你要选定哪个方向。然后再缩小范围。选房时很重要的一点就是位置。新西兰本地人有一句口头禅，“Location! Location ! and Location !!!" 可见房子位置在买房时是多么的重要。 不仅仅是哪个区的房子， 更重要的是这一条街的情况。 当然了， 选择位置的时候， 要考虑的很多， 是否是学区房， 交通，周边环境，治安，周围人的种族构成， 教育水平等都要作为参考依据。 另外在看房时，要想好你心目中的房子是什么标准的和什么类型的，如是木制的还是砖瓦的，新旧程度如何，有几个卧室，几个卫生间。 买房的第二步是确定价钱。一般来说，买房者可以从银行贷款到买价的80%。如一栋30万元的房子，您的首期款为6万元，银行贷给买房者20万；如果买房者有稳定的高收入，甚至可以从银行贷到95%.的买房款。 买房除了要考虑首期付款外，还要考虑的就是偿还能力。在新西兰，每个银行计算偿还能力方法也不一样，买房者要是想知道能否贷到款，每个月还款额是多少，通常情况下，都是找贷款经纪人来解决此类问题。 在看房时，要找个房地产经纪人，最好找对对所购房子所在区域比较熟悉的，他们对那一带的房价、学校、居民、购物等情况都比较熟悉，能给买房者以更好的指导。 出价也可以由房地产经纪人代理。在新西兰，一般买房的整个讨价还价过程都是由房地产经纪人中间协调而成的，买房者是不用与房主直接接触的。 在新西兰房地产市场有明确规定，房屋的买卖要由律师来完成。房地产经纪人会把买房合同的原件寄到律师那里，以后同卖方的任何交涉都由买方律师与卖方律师来处理。所以在买房之前，买房者要联系好一位律师。如果初来不熟悉情况，不知道用哪家律师行，可请房地产经纪人或贷款经纪人推荐一个。 签订房屋买卖合同时，律师会帮助买房者搞定合同。最后由买卖双方签字。然后，银行按合同价格给买房者贷款。买房的价钱一旦确定，买房者要先付给房地产公司定金，定金一般为买房价格的10%。 买房的合同除非是无条件的，一般这类合同中都有三个日期，一个是生效日期，一个是贷款日期，还有一个就是交割日期。贷款日期一般在合同生效期后的5至10天，也就是在价格谈好后，买房者要在5天到10天之内贷下款来。这件事可由贷款经纪人来完成，贷款经纪人与买房者谈好贷款方式，然后将申请材料递交给贷款银行。银行一旦批准，就会寄信给买房者的律师，确认贷款金额，并将相应的贷款文件一并发给律师。 交割日期就是买房者拿钥匙搬家的日期，交割日期一般在合同生效的1到3个月内，也可以由买卖双方按实际情况商定。贷款批准之后到房屋交割之前，还有一件非常重要的事情，就是要购买房子的保险。在新西兰，这是银行硬性的要求，没有房屋保险，银行在交割时是不会放款的。新西兰的房屋保险很便宜，每月只有25到35元。各大银行一般都在发放贷款的同时代为办理保险，所以买房者也可以在贷款的银行购买房屋保险。 房屋价格： 约¥ 383万 建筑面积： 140平方米 房型： 4 卧 2 卫 点击查看奥克兰更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 一切准备就绪，在房屋交割前的二、三天内，律师会邀请买房者到他的办公室签字。如果银行贷款为80%，买房者在签订合同时已经预付10%的定金，这时要将剩余的10%的钱转到律师的Trust Account 里，另外还要付律师费。同时还要带上保险单和有效证件。在签署银行贷款合同后，买房者就可以回家等候房地产经纪人登门送钥匙了。到了交割日期，银行将贷款转到买方律师的信托帐户中，买方律师再将款项转到卖方律师的帐户，卖方律师收到款后通知房地产经纪人。这时， 就可以等到交割日期那天，房地产中介就会把房子的钥匙交到您的手上，当然也可能是经纪公司通知您去取钥匙。这时，买者者就可以搬家啦！ 搬入新居后，房地产经纪人和律师的服务就结束了，而贷款经纪人的服务还没有完。在买房者还贷期间有任何问题，贷款经纪人都要提供相应的服务。 来源：至诚信贷 排版：Shelly Du
在英联邦法律体系的国家中，律师均在物业投资与产权转让的过程中扮演着非常重要的角色。无论是商业地产还是住宅地产，买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款，律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外置业的过程中，委托一名合适的律师就显得尤为关键。 此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍，帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。 在澳房投资法律服务中，律师的职责与委托流程 在澳大利亚法律体系中，律师的身份是法院的组成部分，是法院的工作人员，首先对法律和法院负责。尽管在具体案件中 律师收取客户的律师费，为客户提供法律服务，但是律师必须在遵守法律规定，遵循正义公平原则的基础上，才能为客户争取最大利益。比如客户要律师做伪证，律师没有别的选择只能拒绝。在物业投资过程中，买方律师要告知买方相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。 买方律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的委托关系。 律师代理产权转让手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系，委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。 根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作（除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意），必须避免利益冲突。那么买方 的律师在该购买合同中，一旦确定为买方律师，只能为买方工作，为买方争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖方或者卖方的代 理工作。 作为律师，其专业范围也只能仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，是否有景观，是否旁边有幼儿园、学校、公共交 通、购物中心等，房屋建设进度，房屋建筑质量如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，贷款利率，如何还贷，汇率走势如何等等诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士（而非投资分析师）不能够，也不可以，更不应当提供任何建议或者答案。 总体而言，律师在产权转让（Conveyancing）过程中主要工作可以分为以下： 1、购房合同：在签署购房合同之前代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。 2、交换合同及支付定金：由于国内的外汇管制，通常中国买方需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这是，律师可与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保买方能够正常履行合同条款。 3、印花税计算：印花税的计算繁杂，一般购房者可能并不了解，而律师不但可以帮助买方准确计算所需购买房产的印花税金额，还可根据买方的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买方确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。 4、所有权转让：澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会起草房产转让证书，提醒买方按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保买方在交割后顺利成为新的房主。 5、房产交割：在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。 6、向土地局注册所有权：律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。 如何选择合适自己的律师 现在法律行业就像是一个双盲的市场，客户抱怨找不到好律师，律师也会抱怨找不到案源。绝大多数买方在签署购房协议时都会聘请律师进行，但仍然有例外。如果客户原来就有一些投资经验，并且时间充裕，愿意钻研相关法律法规，那么仍然可以自己操作相关的法律事宜。不过对于大部分人来说，有一位专业的法律从业者帮助客户进行产权转让，可以更好地保护交易安全与个人权益。 从建立信任的角度，当事人找到合适律师的相关途径有： 一是通过投资经验丰富的“过来人”推荐口碑好的律师。 二是通过中介推荐律师：有买方担心使用中介推荐的律师会产生利息相连的问题，其实不用担心，有过切身体验的买方通常都会承认，专业中介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的中介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的中介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解。中介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结中介做坑害买方的事情、冒丢掉牌照的风险。而卖方有自己的律师，中介推荐的律师与卖方律师没有直接利益关系，只代表买方利益为买方服务。 三是通过媒体曝光率：一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。此外，还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都会附有详细的背景介绍，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。 买方容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。 实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。 此外，建议不要太纠结于律师费价格。建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求最专业的相关服务，不屑向房产中介与贷款中介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。 责编：Zoe Chan 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
与国内的二手房交易相比，菲律宾的二手房买卖过程要复杂得多。 首先，税费问题。卖家需出6%的税，买家3%。 另外假如是通过中介的话还有中介费，中介费3-5%不等。中介费一般都是卖家初。 点击查看更多真实菲律宾房源 流程：买家看好房，双方谈好价格之后就可以开始进入买卖流程了。买家一般需要核实业主的一些资料，比如身份，房产证。还有查看业主是否已经缴清管理费，水电费，房产税等等。这些都没问题之后则可以签署合同。 签合同的时候，卖家会交钥匙、房产证以及其它需要过户的材料。买家需付款，一般都是给支票。这个过程之后房子就是新业主的了，虽然还没有拿到新的房产证。 在菲律宾，买二手房后新的房产证不是立即可以办到的。双方交易之后，新业主或者中介需要去相关部门申请新的房产证，并在这个时候交上述的一些税费，整个过程大概需要2-6个月（是的，确实需要这么长时间。。。） 不过，只要双方签了合同，付清款项，房子就是归新业主所有，可以立即入住或者拿去出租。 延伸阅读：跟随一带一路去看房（一） 菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地 排版：Shelly Du
菲律宾投资前景光明，投资者选择的投资方式也多种多样，开公司、建厂、商务贸易、投资房产等。对于投资菲律宾房产需要了解哪些政策法规及常见的问题有哪些呢？ 点击查看居外网数百套菲律宾真实房源 外国人可以在菲律宾购买房产吗？ 答 ：可以， 基本要求只需要护照，部分开发商要求有支票本。对于外国人买家没有身份的要求，游客即可买房。 是否永久产权？ 答 ：和国内的70年产权相比，菲律宾的房产是永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。 外国人购买房产的数量有限制吗？有什么样的限制？ 答 ：有，外国人不能在同一项目内拥有40%的占有率。 外国人在菲律宾可以购买哪一类的房产，是否可以买别墅？ 答 ：根据当地法律，外国人只能购买公寓，不能购买土地和别墅。部分菲律宾开发商把别墅项目做成公寓楼的手续，也就是说和公寓楼一样有房产证，但是没有地契。这种情况同样受限于40%的外国人份额。但是优势是所有业主共同所有包括项目所有的全部公共设施所占地。 是否有公摊？ 答 ：无公摊面积，购买面积为实际使用面积。这一优势很明显，也就是说菲律宾的80平方米，只是相当于国内的100平方米。 外国人拥有菲律宾土地的方法有哪些？ 答 ：外国人可以通过三种方式拥有土地。第一种方式，通过购买乡村俱乐部的股份；第二种方式，通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。第三种方法，与菲律宾人结婚，这是能够直接拥有土地的方式。 外国人投资收益汇出菲律宾受限制吗？ 答 ：根据菲律宾宪法，所有的投资者和企业被赋予如下的基本权益和保障： 撤回投资的权利：外国投资者拥有将投资清算收益及初始投资时所用货币按即时汇率汇出的权利； 汇回收益的权利：外国投资者具有将投资收益按即时汇率折算成初始投资时所使用的货币汇出的权利。 公寓占有土地的类别有哪些类？ 答 ：分为Lease hold(土地是租的)和Free hold（永久拥有）两类。 公寓拥有者与公寓项目占地的关系是什么？ 答 ：如果是永久地权（Free hold）公寓拥有者共同拥有公寓项目占有的土地。 外国人可以租用菲律宾的土地吗？ 答 ：可以。一次租期最长50年，可以在期满后再续租25年。 农用地可以转为商业用地吗？怎么转？ 答 ：可以。菲律宾土地是私有的，农用地转商用地需要报政府审批。转换的费用不是很高，费率与所在城市及土地状况有关，如有些沙滩转换成度假村的转换费用为每平米20元人民币左右。 对外国人出售公寓有什么限制？有没有如加拿大等地、国内的一些限制。 答 ：没有。与菲律宾人一样。菲律宾没有限购，限制转售的法律。 外国人投资菲律宾的资产安全吗？ 答 ：菲律宾建国以来几乎没有发生过没收个人财产的事件，无论对菲律宾人、还是外国人。菲律宾法律对个人财产充分保护。 菲律宾对于个人房产怎么保护的？ 答 ：菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产，没有任何人以任何理由剥夺个人物业等私人财产。 菲律宾房产潜力? 答 ：菲律宾房产，一直是在稳定升值，而且近年来，菲律宾经济发展态势良好。最近3年每年都有至少15-20%的涨幅。菲律宾房产，值得长期持有。无论是自住，出租保值增值都是不错的选择。 同时，由于菲律宾离中国近。因此，管理此资产相对比较容易，而且成本较低。 菲律宾的商业铺面有投资价值吗？ 答 ：投资菲律宾的商业铺面需要谨慎。好的铺面一般为开发商长期持有，很少对外销售的。一般的铺面，投资价值不高。菲律宾炎热，较少人会顶着烈日逛商店，大部分人愿意到大型购物商场里购物休闲避暑。基本菲律宾也少有开发商会销售铺面。 公寓的出租收益怎么样？ 答 ：马尼拉的房屋目前处于供不应求的状况，出租回报率很高。在马尼拉的公寓的租售比在8%左右。很少有低于5%的，有些甚至高达12%。 菲律宾买房需要装修吗？ 答：绝大多数的菲律宾楼盘都是精装或者简装的状态，也就是说厨房的橱柜，抽油烟机，水龙头；天花板，地板；厕所的洗脸盆，下水道，马桶，淋浴都是开发商做好交付的，如果没有个人要求高要重新装修的情况下，买了家具家电即可入住。 物业一般提供哪些配套和服务呢？ 答： 大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池，健身房，儿童活动室，会客厅，多功能大厅，桑拿淋浴间。部分大楼甚至于备有电玩间，电影放映间，瑜伽间，台球桌，spa，图书馆，佣人定时打扫等服务。 所有物业都是免费提供给业主使用（部分多功能厅要付费使用）当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。 大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞，水管破裂， 更换灯泡之类的小维护问题。 物业费用多少？ 答： 每个小区的物业费用都不一样，便宜的可能6-7块人民币每平方每个月，贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施，单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付，可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次，减免遗忘被罚的情况出现。 菲律宾公寓楼的保安如何？ 答：菲律宾的公寓楼都有大量的保安，在人员出入方便管理相对严格。每一个业主都必须登记入住人员的个人信息，家里司机和保姆的个人信息和无犯罪证明。业主的常用车辆也要登记申请专用贴纸才能自由出入。如有来访客人，必须经保安通过有线电话和业主合适访客身份方可放行。 写字楼的投资价值怎么样？ 答 ：写字楼在菲律宾是非常抢手的，马尼拉几个中央商务区的写字楼空置率长期低于3%。租售比在6%左右，租期一般是三年以上。出售的写字楼项目极少，大部分都只租不售。 菲律宾的学区房有投资价值吗？ 答 ：中学入大学的制度与中国情况不同，教学质量高的中学都是私立学校，菲律宾上得起私立中学的孩子的家里大多雇有专职司机接送，“择校”与菲律宾不太有关系。不过，菲律宾几所好大学周边的学区房有一定投资价值，菲律宾大学基本都不提供学生公寓。 外国人怎么购房怎么分期付款？ 答 ：菲律宾一手楼大多是期房，一般实行分期付款3-5年不等。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等。余下的分期付款，分期付款的方式有三种，第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额，交给开发商，开发商到期去银行兑付。第二种，与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款。第三种，从海外银行定期汇款给开发商，这种方式不常用，汇款成本高。 外国人怎么汇款到自己在菲律宾的银行账户上？ 答 ：汇美元到自己在菲律宾的披索账户上，到账的时候自动按当时的汇率结转成披索存入自己的户头上。 如何银行开户？ 答 ：菲律宾法律规定需本人亲自到银行，持2个有效证件。可用护照和SRRV。现在银行反洗钱政策严格，大多数大银行都要求外国人有居住身份的才可以开银行账户。 在买卖税收上对外国人有什么特别的规定？ 答 ：没有。与菲律宾人一样。 客户买房应支付的税费？ 答 ：过户费合同总价的0.75%； 印花税，合同总价的1.5% 房产税，单房至5房，2万-5万比索每年 注册费，金额较小 交房和过户是否同时？ 答 ：业主将获得永久产权证，先交房，在过户，相差大约90个工作日 是否要买保险和Closing Fee？ 答 ：无 出租是否需要纳税？ 答 ：如果要报税，就需要纳税。 一般个人的房屋出租，很少有人报税。根据目前情况，房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下，往往需要正式发票。这种情况下需要报税，纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。 在菲律宾生活成本如何？ 答 ：总体来说，比国内一线城市低。但是租金高，电费高，通信费用比国内略高。如果要雇佣菲佣的话，每月600人民币，包吃包住。司机一千多人民币。 牛奶和食品质量可靠，可以放心食用。 而且，菲律宾制造业不是很发达，从国外进口的货物比较多，质量相对不错。 来源：滨屿移民 排版：Shelly Du
通过法律保护买方利益 在新加坡，开发商只有在取得建房规划许可证（Building Plan Approval）和房地产开发商销售许可证（ Housing Developer's Sale Licence）的前提下，才能在住宅项目建设前出售住房单元。 建房规划许可证由建筑控制专员（the Commissioner of Building Control）负责审批，房地产开发商销售许可证则由房地产审计官（the Controller of Housing）签发。 这样就能确保买方购买的房产是由已取得建房许可的开发商开发的。 销售交易文件 若要在新加坡销售期房，符合资质要求的开发商必须使用房地产开发商条例（Housing Developers' Rules）中规定的标准格式的"房屋预售合同"（Option to Purchase）和"购买合同"（Sale & Purchase Agreement）。 购买合同中应详细规定与施工进度相符的付款计划。 若建设时间约为三至四年（视项目规模大小而定），则购房者可分期支付按揭贷款。 购房者从一开始就有权了解在不同的项目建设阶段应支付的款额， 以便于购房者进行财务支出规划。 在签订购买合同后，购房者的律师会向地契注册局局长（Registrar of Titles）递交一份知会备忘，以保护购房者的权益。 项目账户 取得建房许可的开发商需要在银行或金融机构为房地产项目开设一个"项目账户"并持有该账户。 开发商必须在该账户中存入： 购房者支付的全部房款（包括订金），直到临时占用许可证（TOP）签发才可取出该款项； 用于建设该房产项目而取得的所有贷款。 该账户中的款项仅限取得建房许可证的开发商支取，并且只能用于与特定房产项目相关之目的。 这最大限度地确保了项目的完工，并保障了购房者的权益。 缺陷责任 建筑控制专员向开发商签发临时占用许可证之后，购房者就可以搬进新房了。 自房产交付给购房者之日起12个月内，开发商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行整修。 因此，如果购房者在12个月内发现任何缺陷，将拥有法律追索权。 管理公司 在新加坡，开发商应自TOP签发之日起二至三年内（视项目规模大小而定）负责管理房产物业，直至房屋业主成立管理公司。 之后，管理公司将接管房产公共区域及设施的管理和维护。 其他 在新加坡，市区重建局（URA）负责全国的土地使用规划。 房产交易时根据的是净售房面积，而不是毛售房面积。 测量净售房面积时以将相邻两个房屋单元分隔开的墙的中心线为准。 其中包括将房屋单元同公共区域、电梯、安装空调的窗台、楼梯分隔开的墙壁的总厚度。 如果政府重新测量的房屋面积小于购买合同中给出的面积，则应按照如下方式对购房价格进行调整：差距不到购买合同中所给出面积的3%——购房价格不变。
全球最富有国家之一的新加坡，吸引着来自世界各地的投资者。其语言环境、生活节奏和遍地商机的优势，使不少中国人选择那里作为留学、移民及房产投资的目的地。 据居外网介绍，房产是近几年来新加坡最热门的话题，更是热门投资项目。作为亚洲炙手可热的投资国之一新加坡，针对海外投资者制定了一套详细的购房收费明细。其中主要的费用类别有：交易费、贷款费、持有费、转让费。 在新加坡买房投资相关费用明细一览表： 一、买房交易费用详解 1、印花税（Stamp Duty） 在新加坡，当地国民购买房产所需缴纳印花税为3%；海外投资者则需缴纳印花税为18%（3%+15%）。 印花税计算方式：（房价*18%）-$5400新币=海外投资者所需缴纳额 举例 投资者在新加坡购买了一套价值200万新币的房产，所需缴纳印花税为：（200,0000新币*18%）- $5400新币=35.46万新币 2、律师费（Lawyer Fee） 在新加坡请一位房产律师，是需根据海外买家所购房产的形式与价格来定的： 如果是期房（under construction project），所购房屋价格低于400万新币，一般律师费不会超过3000新币，如价格超过400万新币，则需询问律师事务所； 如果选购现房，价格低于200万新币，一般律师费不会超过3000新币； 如果投资者选购私人住宅项目（Private completed project），价格高于200万新币，需向律师所询价(因为每个律师事务所的价格不一) 二、贷款购房——首付款（First Payment） 1、期房（Building under construction project） 对于海外投资者来说，购买期房的首付款在30%以上。而最高贷款金额通常为物业购价的70%，这取决于金融机构（银行）进行的信用评估。据悉，目前，新加坡房贷利率在购房第一年约为1.2%。 以下图表为现房与期房首付款项目介绍与支付时限，供海外投资者参考，最终还需以新加坡相关法律及签署的《买卖合同》为准。 期房付款顺序与时限 期房项目按工程进度分期付款时间表（一般在三年内收取） 注：买方从签署买卖合约(正式购房合同)的14天内向新加坡国内税务局缴纳印花税:总房款*18%—5400新币=买家实交印花税 2、现房（Completed Project） 已完成的开发项目（已获得临时占用许可证的开发项目）购买程序 注：不论期房或现房，贷款费用都由实际房价决定。 三、地税与出租税 地税与出租税在新加坡统称产业税。拥有房产的外国人和新加坡公民一样都需要付产业税。无论所投资房产是用于出租、自住或者空置，产业税数额只根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。 出租业主的税率是房产年值的10% 自住业主可向新加坡国内税务局 (IRAS) 申请获得年特许税率优惠（2011年1月1日已实施） 每年的房产年值，新加坡政府都会通过信函告知投资者 房屋评估费用一般在 : $100 – $1000 SGD 举例 新加坡国内税务局估算投资者的房产在2011年的房产年值 (年租金) 是8.4万新币，参照上表，房产税计算方式为： 年值额说明：最初年值、随后年值与剩下年值额，都是从总年值中分出。比如最初房产年值的6000新币，就是从8,4万新币中分出的。 注：详情请见新加坡税务局官网：http://www.iras.gov.sg/irasHome/default.aspx 四、转让费用 对于海外买家而言，需要了解的不仅是针对买房的一些收费标准，同时也需要知道卖方所需支付的项目款项。以下是卖方转让房屋所需支付印花税对应表： 卖方印花税 注：详情请见新加坡税务局官网：http://www.iras.gov.sg/irasHome/default.aspx
第三部分：投资出租物业(上篇)上一篇，本人介绍了六处个人觉得值得一看的加拿大度假房热门区域。购买度假房的目的以个人，家庭享受为主，同时考虑保值。升值潜力，租金收入额是其次。投资出租物业者，主要看中: 保值，增值潜力，资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息，这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然，更要知其所以然。1. 在加拿大谁爱投资出租物业？由于本人的工作性质，接触了不少加拿大本地的出租物业业主。稍稍留心观察了下，发现了一些有趣的共同点：第一，不少房产代理手头拥有多处物业，一些是出租物业，拥有时间或长或短，取决于当地房市。点评：天天和房市打交道，有独特的工作优势，升值潜力大，价格合适的房子，马上入手，先出租，等市场好的时候，略翻新，装修后转手。缺点：通常现金流比较紧，房屋贷款或个人信用贷款通常用到上限，属于高风险的投资者。如果你喜欢研究房产，对市场有敏锐嗅觉，资本雄厚，有高风险承受力可以考虑。第二，不少投资习惯保守的客人喜欢投资出租物业并长期持有。点评：通常这样的投资家庭有较好的储蓄习惯，现金流健康，对其它理财产品不熟悉，不放心，风险承受能力较低，属于谨慎的投资者。这条符合了很多华人钟情于投资出租物业的原因。第三，从事装修行业，房屋维修行业的客人喜欢购买损坏或需要更新改造的物业，翻新后或出租或马上转手同样取决于当地房市。点评：都知道加拿大人工贵了，自己有一双巧手，收入一套各条件都不错，只是没有好好维护的物业，装修更新一番，大变样，市场好时出手，不好时也可以租出较好的价格。发现越来越多的华人加入了这一行列，很多华人把自己的地下室当作实验室。如果你觉得自己手巧，有兴趣和资本，不妨一试。2. 是否应该投资加拿大出租物业？对于这个问题，我不想武断的回答，应该根据自己家庭的情况决定：比如风险承受力，现金流，投资目的等众多方面。个人觉得，投资也是一种习惯，要改变个人的习惯通常很难，原因主要有：1） 对自己的风险能力没有真确评估；市场好时，个个都是高风险；市场不好时，人人都是保守派，历史证明，通常人们应该反道为之。2）对一些投资产品不熟悉，不了解；只投资自己熟悉的行业，殊不知，北方电信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多员工就是惨烈的实例。3）盲目跟风，对自己不熟悉的投资产品所在周期没调查，高价套牢。远有美国90年代的互联网泡沫，2000年的房地产泡沫，现有中国大妈抄黄金，可以安慰她们的就是，黄金是很好的一种抗通货投资，有耐心总会解套的，也许100年。4）过于自信，风险过高。记得刚入行，做的是股市交易，老前辈就教育输得最惨的就是上手做的很顺的，此预言在2008年实现了，有同行因此欠债被辞退。投资最关键的就是要能分散投资(diversify)，大家懂得鸡蛋不要都放一个篮子里的原理，应该根据你的资产情况，风险能力，循序有进的学习各种理财产品的知识，逐步养成适宜你和你家庭的投资组合，并根据各市场周期，信息做出相应调整，这是理财师存在的原因，也是我写这些博文的目的。现实生活中，喜欢投资出租物业的客人，往往有了第一套后，会寻找更值得投资的第二套，第三套。但是也有客人，拥有出租物业一年不到，就像甩烫手山芋一样要卖了自己的出租物业。为什么呢？通常这些客人投资前对加拿大房屋出租没有足够的了解比如：税务、租客的选择、资金流、风险和投资目标不明确。3. 在加拿大租房有什么程序？在加拿大租过房子的朋友都知道一般房东会要求做背景调查(Reference check)，当然是要经过你本人签字同意。个人小房东做背景调查一般是询问你的前房东，你有没有拖欠租金或者滥用设施的历史。因为背景调查的信息是由房客自己提供的，所以可信度并不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者学生，通常房东会需要其朋友、亲戚、雇主做证明人(Reference)。大的租房管理公司，做背景调查会查你的信用记录，经常欠信用卡，电费，手机费的租客风险自然高，所以可能被拒绝，使用信用记录的背景调查可信度较高。根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(Human Rights Code)，房东不能因以下原因而拒租：租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况，也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。通过背景调查后，房东一般会要求押一个月的租金做为押金。如果房客没有违背出租合同并且没有滥用设施，物业属于正常损耗，房东要退回押金，通常会扣除清洁费。加拿大的房子通常都铺有地毯，按照规定，每次老租客搬走后需要专业清洗地毯，费用通常1百到3百左右。房客如果要搬走，惯例需要提前一个月通知房东，房东要解除合同亦然，大多数租房合同会要求租客住满一年，当然这条是可以互相协商的。另外，房东如果合同期内涨租金，需要提前3个月书面通知，租金的涨幅顶线是由省政府决定的，比如2012年大多伦多地区为3.1%，大温哥华地区为4.3%。如果客人非正常使用损坏了物业，房东可以要求客人自己修理或者请专人修理，如果客人不原意，房东可以请专人修理后，费用从押金中扣除。如果物业破坏较严重，租客的租金不够补偿又赖皮的话，就比较麻烦了。很多小房东遇到这样的情况往往是自认倒霉。大的租房管理公司，会通过讨债公司(Collection Company)， 追踪讨要余款，或在该租客的信用记录里留档。最为头痛的是住霸王房的房客(不付租金，赖着不走的房客)，他们可能会连锁都换了，房东可以请律师，费用较高，通常是加币$200-300/小时。想要驱逐租客，需要先申请法院的命令，向法院提供确凿的证据。比如：不付房租，骚扰其他租户，或者有非法的行为(比如：自行换锁)。有了确凿的证据，法院才可能会裁决租户到x日之前付清房租搬出去。最坏的情况是，房客连法院的命令都无所谓还是不搬，那么就得需要寻求持有“民事强制执行证书”的法警帮忙来赶走你的租客了。如果法院立案，这些信息会被记载在房客的个人信用记录里。我的Tips：1) 要想成为快乐的房东，房客是关键，房东需做好背景调查，利用面谈机会了解房客。大部分的加拿大租客还是不错的。宁可等到合适的租客，不要急于收租金，引狼入室。现实中很多房东，如满意现在的房客，通常都不会涨价，尽管地税和管理费每年都在上涨。因为担心找新租客的麻烦和风险以及房屋空置的成本。2) 如果遇到纠纷，要冷静，可以先咨询当地的住房租赁协会。不要贸然行动，从有利的法律位置变为不利的被动处境。3) 在埃尔伯塔省有住宅租赁争议解决服务(RTDRS)，RTDRS与法院的权力和权限完全相同，也有听证会但不必在法庭中举行。 RTDRS的申请费比省法院便宜。由于加拿大没有全国范围的住宅租赁监督服务，加上各省的相关法律和相关机构不同。据我所知，新斯科舍省、魁北克省、安大略省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省和卑斯省都可以找到类似的组织和服务。4) 确保使用书面租赁协议，而不是口头合同。如果发现问题，要及早采取行动，将危险消灭在萌芽之中。如果纠纷升级，业主担心自己的安全时，必须立即与警方联络。4. 出租物业需要了解什么相关的税法？投资出租物业前，需要了解一些税法方面的知识和技巧。本人作为理财师，只是点到而止，加拿大税法复杂，各省有各自特色，经常修改，具体个案的操作需请教当地专业税务律师或者专业报税财务师。第一，了解报税时可抵扣及不能抵扣房租的项目，保留可抵扣项目的相关所有凭证6年以上。在加拿大租金收入属于需报税收入，可抵扣房租收入的支出项目有：广告费、房屋保险费、贷款的利息部分、维护费、公寓管理费(Condo Fee) 、办公费、法律，会计及其他专业咨询费、地税、差旅费、水电费、剪草费、租约取消费、管理费、工资及福利支出、车辆费等。不可抵扣房租收入的支出项目有：土地转让费、贷款的本金部分、及罚金等。注意：房东本人的劳务费比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。第二，每当改变房产的用途时，税法上视同该房产按市价出售后立即购回作新用途使用。当从主要自住房(Principal Residence) 变为出租房屋时，得失无需申报。但当从出租房屋改为主要自住房时，增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年、往年、或来年资本收益。不过，当从主要自住房(Principal Residence)变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：申报出租所得未曾抵扣房屋折旧。当从出租用房改为自住房时(Principal Residence )也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。第三，如果决定使用CCA(Capital Cost Allowance)计算房子折旧时，可以根据自己当年的收入情况选择，但不能造成亏损。我的Tips：土地属于非贬值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折旧的。CCA系统有44组类别的可折旧资产，每一组资产有最高的折旧比率报税人每年可以使用。建议使用折旧前咨询当地 CRA(Canada Revenue Agence )专业税务律师或者专业报税财务师出租物业具有较好的保值，抵消通货压力的能力，如果仔细研究当地市场，选对区域及入市时间，升值潜力也不可小觑。有些投资者看中的是其较稳定的现金流或用于家庭储蓄的一种方式。有兴趣的朋友请继续关注我的“投资出租物业下篇”吧！下篇的重点将介绍几种常见的投资出租物业方式，目的及相应的投资攻略。 理财师Liya CHEN专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
