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日本第三季度商业地产交易 外国投资增长强劲︱居外专栏

日本商业房地产在2020年第三季度的交易量为5,990亿日元,与去年同期相比下降26%;而J-REITs(房地产信托基金)的交易也出现同比下降6%;按资产类型来看,仅有物流设施的交易量出现大幅度的同比增长,而表现最逊色的则为受新冠疫情影响较大的酒店类。 然而,在上述二个数据下降的同时,来自海外投资者的交易却表现出了强劲增长。第三季度日本商业房地产交易量中,海外投资者的交易量,较去年同期增长26%,且为连续的季度同比增长。 投资交易额(按投资者类型) 海外投资者主要推动了物流和住宅类房地产投资交易,其中在住宅类投资中,2020年初至今的数据显示,海外投资者贡献了总交易量的7成以上。 在目前全球各国政府和央行都在推出和执行宽松的货币政策情况下,房地产受到投资者,特别是机构投资者的重点关注。由于相比于美国及欧洲受疫情影响的程度,日本的经济及房地产等方面明显好于前者,加上目前日本房地产的价格和选择性,较之疫情前更具价值和弹性,因此吸引来自海外资金的持续注入也就不足为奇了。   风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,并非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。   资深金融专家陈柏轩 带您疫后寻宝,全球创富 联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk  

海外资本投资澳洲商业地产创新高

海外资本对澳洲商业地产的投资已经创下历史新高,统计显示,售出的非住宅型地产中,三分之一的买家来自海外。 来自地产研究机构Dexus的一份调查显示,去年共有创纪录的281亿资金涌入商业地产,大部分资金都用于购买写字楼。而商业地产中海外投资的比重在2014年也创下新高,占到了所有成交记录的32%。 2014年第四季度,来自中国的投资集团成了办公地产的赢家,两栋位于悉尼市中心的写字楼分别以3.9亿和4.25亿被中国买家收入囊中。 Dexus研究部的总经理Peter Studley称,海外投资人被澳洲稳定的经济形势所吸引。“海外投资人喜欢澳洲地产的高投资回报,地产本身的质量以及澳洲相对稳定的经济增长前景。” 研究还发现,针对悉尼和墨尔本写字楼地产的需求在增加,但增长仍显缓慢,但不及布里斯班和珀斯两地。 Studley预测,今年对商业地产而言,前景依旧不错,包括写字楼、工业和零售地产。“我预计2015年交易量依旧保持强劲势头。 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。  

2019多伦多商业地产展望【黄岚地产榜】 | 居外专栏

上一期Daisy黄岚回顾了和展望了加拿大商业地产的情况,本期Daisy继续聊一聊多伦多商业地产的趋势,希望对您的地产投资买卖有所帮助。 经济成长和建设热潮 市中心的商业物业继续紧俏 市场供应的挑战 电子商务驱动需求增长 人口增长驱动需求增长 多伦多值得关注的建设项目         责编:Adam Chen   律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。  

【投资新看点】加拿大商业地产最新走势 | 加拿大

房地产市场的走向取决于方方面面,各种分析和指标也让人看着花眼。在个人住房市场方面,最近政策层面和市场新闻频出,黄岚Daisy预计市场消化这些消息还需要几个月的时间。但因经济基本面并没有什么实质上的利空,所以黄岚Daisy判断短期盘整完毕,依然会是一个上行的趋势。 但商业地产则完全不同。我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好,有关房市的很多政策均针对个人住宅市场,与商业地产板块完全无关。目前加拿大的商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度,把这温度和信息传递给读者,希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。 加拿大商业物业投资在2016年创历史最高记录之后,在2017年头一季度又创下了新的更高记录。全国商业物业投资总额达119亿加元,环比和同比分别增长+66%和+86%,无论是涨幅还是总额均创五年历史新高。 按地区划分 与去年相似,2017年第一季度的投资活动主要由加拿大的两大门户市场推动。温哥华和多伦多在第一季度占所有投资活动的63%,达到75亿加元。温哥华本季度涨幅最大,第一季度的投资总额为46亿加元,同比增长了+177%。多伦多达到30亿加元,同比增长了+40%,但比2016年季度平均水平下降了-3%。 第一季有强劲投资增长的地区还包括卡尔加里、埃德蒙顿、和滑铁卢。卡尔加里的投资总额为9.69亿加元,埃德蒙顿为6.35亿加元,比2016年第一季度分别跃升+137%和+123%。这一增长加上2016年底投资活动增加似乎表明投资者对这些地区市场的信心可能反弹。值得一提的是,滑铁卢地区实际上是第一季度同比增长最大的地区,投资总额为5.05亿加元,增长了+275%。作为第一季度加拿大第六大投资市场,滑铁卢地区似乎在商业投资者心目中的地位日显重要。 按行业划分 几乎每个商业物业类别的投资都明显上升(出租性公寓楼除外),零售类商业物业显然是2017年第一季度最具爆发性的,投资总额达33亿加元,同比和环比分别增长+183%和+71%。其中大部分是由于投资温哥华零售资产的资金突然涌入,其中包括三个独立的区域性商场的交易。事实上,一季度零售商业物业投资总额的66%投资于温哥华市场。 第一季度,办公楼物业是第二大资产类别,投资额达30亿加元。虽然办公楼物业投资再次主要集中在温哥华和多伦多(占办公楼总投资的64%),但二手市场的交易活动也有所增加。在第一季度的前五大办公楼交易中,在多伦多、温哥华、渥太华、和卡尔加里各地都有发生,表明办公楼资产在各地区仍然具备广泛的吸引力。 截至今年第一季度,工业物业和酒店物业的投资额分别为18亿加元和16亿加元。工业物业受到大多地区爆发性投资的推动,平衡了全国其他地区的投资,而酒店方面的标志性交易是则以11亿加元出售给中国香港买家的加拿大Silver Birch酒店连锁品牌。 按投资者分类 养老基金是2017年第一季度最大的投资人,占市场的38%,大大高于2016年的16%。第一季度,养老金主要集中在办公和零售物业,其收购的90%集中在这两种资产类型上。第二大买家类别是加拿大私人投资者,占市场的31%,然后是外国投资者18.7%。 黄岚Daisy认为,外国投资者对推动加拿大房地产市场的作用明显。特别是一些有实力的公司和家族企业,都在纷纷抢滩加拿大商业地产。吸引外国资金的有利点很多,比如:可以贷款,加币汇率长期处于低位,贷款利息也处于历史低位等等。 关于外国投资者 外国买家在2016年积极收购的趋势上进一步前行,在2017年第一季度,海外资本流入占加拿大全国商业物业投资的18.7%。这预示着2017年将是外国人在加拿大投资商业物业的又一个辉煌之年。外国买家主要针对位于多伦多和温哥华两大门户市场的零售和酒店物业。最大的外国收购是上面提到的来自于中国香港的股权投资基金对SilverBirch连锁酒店的收购,交易金额为11亿加元。 黄岚Daisy提醒大家注意,来自中国的资金在第一季度占到所有海外资金的80%,但由于中国近期趋严的资本管制,导致不少大型跨国并购流产,个人换汇管理也趋严。这对于加拿大本地买家或有渠道的中国资金将是利好,因为潜在的竞争买家会有所减少,因此是投资布局的好时机。 关于投资商业地产,如果您还有什么具体问题需要咨询,欢迎您透过居外联系我。   律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲商业地产比住宅物业投资回报率更高 | 澳洲

根据咨询公司Atchison Consultants的数据:从总回报(收益与资本增长相结合)来看,在2005年1月至2015年12月的十年间,商业地产每年平均投资回报率为8.9%。而住宅地产投资的平均回报率为7.4%,高于澳大利亚股市5.5%的平均回报率以及管理型基金5.3%的平均回报率,但远低于零售、办公楼和工业地产投资所产生的收益。该咨询公司的创始人兼董事Ken Atchison表示收益是商业地产总回报的一个重要组成部分,商业地产产生的收入(主要是租金)远高于股票的收益并且相对而言要稳定的多。同时,商业物业的收入也远高于住宅物业——这也解释了为什么国际资本积极寻求澳洲商业物业的投资机会。在低利率的环境下,高收益的吸引力显而易见。点击查看澳洲更多精品房源纵观商业地产,Atchison表示随着工业地产越来越多地集中在针对快速增长的在线零售市场的物流领域,非常值得关注。如果投资者想要避免零售物业的风险,投资物流领域可能要比投商场更好。金融危机的影响根据Atchison Consultants:受到金融危机的影响,地产价值暴跌,银行纷纷进行贷款回收(call in loans:指的是对于那些无固定到期日的贷款,银行可以单方面决定借款人的还款日期)。当时,房地产投资信托基金(A-REITS)作为高负债行业,投资总回报率仅2%。随着现在的负债率大大降低,上市地产基金的表现更加强劲,分布在逐年增长并且产生更高的股价收益。A-REITS在今年已经跑赢了大市。在过去25年,股票和零售物业的总投资回报率都超过10%,而住宅地产作为一种资产类别表现优于商业地产。然而,近期住宅房屋租金的增长和房价增长不符,首府城市住宅物业净租金回报率仅2%至3%。相比之下,领先商业地产仍然能提供4%至5%的净租金回报。 

加拿大多伦多【黄岚地产榜】

【视频】新年战情室:多伦多楼市总结暨牛年展望 牛年伊始,继续发布一年一度的多伦多地区楼市榜。过去一年,各类大事件不断上演,它们对多伦多房地产的叠加影响使房产走势变得复杂化。本期Daisy黄岚基于大多伦多地区过去一年市场表现,提炼出更多的已知数据,通过系统化分析和可视化呈现,希望梳理出重点,帮助您看透市场,理清对未来的观察,最终形成自己的观点。【阅读原文】   【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋:黄岚独家分析多伦多镇屋市场 镇屋Townhouse,已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%,无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势,而市场品种的热度也是相对的,有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏,本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。 【阅读原文】   上学上班 冬暖夏凉:多伦多市中心地下步道PATH及周边公寓分析 多伦多的秋天到了,也让人联想到这个城市即将到来的白色却又温馨的冬天。到时候多伦多一下子就变成一个地面上看不到什么人的城市,但其实人们生活依旧,因为这个城市有着一个庞大而神奇的地下城,一个吉尼斯世界记录最大的地下步行街 PATH。本期Daisy黄岚为您带来多伦多市中心地下步道PATH介绍及其周边Condo公寓分析。【阅读原文】   【图表】多维度分析新冠疫情与多伦多房产 新冠疫情肆虐全球,对全球政治经济格局均带来深远影响,而现在北美大陆的疫情控制趋势更是经济能否顺利重启的风向标。无论是否有疫情,经济好坏,资产回报跑赢大市才是硬道理,因为跑不赢大市,其实就是贬值。罗列投资选项是很简单的,关键是如何选择。Daisy来帮您分析梳理一下。【阅读原文】   多伦多房地产新年战情室:趋势、洼地、涨幅、展望 今天Daisy黄岚要向各位汇报的是一年一度的汇总分析和展望,这对我们建立投资自住买卖的参照坐标系至关重要。【阅读原文】   分析多伦多市中心湖景房价值 每一座临水的国际大都市都有其独有的水色潋滟的景观一线。目前多伦多的湖景房与其他公寓的差价还并不十分明显,也可以说是未来极具升值空间的价值洼地。今天,黄岚来聊聊多伦多的湖景房和为何他们有保值增值的价值。【阅读原文】   多伦多大学周边Condo公寓买卖必看宝典 转眼暑期已至,广大多伦多学子们都开启了假期模式,这其中也有很大一部分正为新学年的住宿问题计划并行动起来了。要知道市中心的多伦多大学St George学区仅提供一年级学生宿舍,从两年级开始学生就得自找“住宿”出路了。本期Daisy黄岚为大家解析一下多伦多大学市中心校区周边的Condo市场行情,选取有代表性的区块和二手楼盘给大家做一个综合介绍。相信一定能帮到您或您的亲友、同学。【阅读原文】   2019多伦多商业地产展望【黄岚地产榜】  上一期Daisy黄岚回顾了和展望了加拿大商业地产的情况,本期Daisy继续聊一聊多伦多商业地产的趋势,希望对您的地产投资买卖有所帮助。【阅读原文】   【2019黄岚地产新年榜】暨2018多伦多房产回顾 转眼2018年已经过去,市场从2017年的高烧到2018年的温和理性,整个2018年可以说是在政府调控的措施下给了市场一段十分必要的冷静期。辞旧迎新,Daisy黄岚照例要对一年的市场数据进行分析整理,希望帮助朋友们在这样一个波澜不惊的时段把握一下市场的方向。【阅读原文】   2018年10月大多伦多地区市场快报 根据多伦多地产局(TREB)新近发布的月报,10月份GTA地区有7,492套各类房屋成交,销量比一年前增加6%,这已经是连续第5个月的回升。地产局的主席Garry Bhaura也认为,区域经济形势大好,加之人口增长继续,GTA地区的市场活跃,估计这个良好势头在2019年将继续。【阅读原文】   多伦多海外买家税返还攻略 时间过得很快,2017年4月21日加拿大安省颁布“海外买家税”(NRST)已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户,已经陆续开始申请赎回买家税,明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中,发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据,不然会受到财政部的挑战和质疑,甚至直接驳回请求。为此Daisy黄岚特地整理了相关资讯,希望以下三页【海外买家税返还攻略】能帮到广大中国买家。【阅读原文】   多伦多中城区独立屋投资 必看黄岚分析图表 今秋9月开学季,对多伦多中城区房产感兴趣的朋友非常多,原因不言自明:中城区是多伦多传统的高尚地段,玫瑰谷、森林山、跑马径三大豪宅区均位于此,又是诸多顶级私校和公校汇集之地。本期Daisy黄岚把重点放在中城区独立屋板块,从价格走势、价值要素等方面来梳理一下中城区独立屋投资和估值要点,从大数据的角度来看中城区的房产投资。【阅读原文】   【留学生选房宝典】多伦多大学附近公寓 投资自住必看 转眼2018已经过半,加拿大各大学也即将迎来新学年,大学附近的公寓也迎来的租售火爆期,本期Daisy黄岚为你带来多伦多大学市中心圣乔治校区附近公寓市场分析和靓房推荐,希望对留学生的自住或投资都有所帮助。【阅读原文】   黄岚介绍多伦多顶级私校 上一期黄岚地产榜视频我们提到中城区汇集了多伦多乃至加拿大最顶尖的学校,考虑到好多华人家长希望将自己的孩子送到加拿大最好的私校去接受最好的教育,但又对多伦多私校的情况不太了解,今天Daisy黄岚就给大家介绍一下中城区最著名的七大私校。【阅读原文】   黄岚盘点多伦多著名公立高中(中城区) 上一期黄岚地产榜,Daisy给大家介绍了Midtown中城区的一些情况。由于我们华人在买房时对孩子的教育环境十分重视,所以学区是很多中国家长们买房考虑的首要因素。今天Daisy黄岚给大家介绍Midtown中城区的四所公立高中名校以及学区房的情况。【阅读原文】   多伦多上流宜居区——中城区(Midtown)介绍 最近《多伦多生活杂志》综合分析了多伦多140个社区的住房、学校、健康、工作、便利、交通、犯罪率、文化设施等10项数据,分别进行评分。在这个综合排行榜中,中城区的中产富裕阶级聚居的Yonge-Eglinton荣获榜首。而在140个社区的前十宜居排名中,中城区的社区占到了7个之多,让人感到很好奇:为什么多伦多中城区好社区如此之多?中城区在宜居方面有什么特点?今天咱们就来说说Mid Town中城区。【阅读原文】   2018多伦多商业地产展望和关注点 上一期,Daisy黄岚和大家聊了2018年加拿大商业地产展望,今天让我们来聚焦加拿大第一大城市多伦多,从以下几方面来看看2018年多伦多商业地产的趋势和看点。【阅读原文】   2018加拿大商业地产展望【黄岚解读世邦魏理仕报告】 最近,全球著名的商业地产公司世邦魏理仕(CBRE)公布了2018加拿大商业地产展望。Daisy黄岚今天来和大家一起视频解读这份报告。希望对您的商业地产投资有所启发和帮助,或通过商业地产趋势的观察对住宅市场形成自己的观点。【阅读原文】   从2017年多伦多公寓豪宅三甲认识钻石地段Yorkville 去年2月,“黄岚地产榜”原创了【多伦多市中心的有钱人都住哪儿?——超高端豪宅公寓!】,文中列举了2016年Condo豪宅成交价前三甲。还记得去年榜单中的前三甲中有两套豪宅公寓出自著名的Yorkville街区吗?今年的豪宅第一名和第二名同样也出自Yorkville。Yorkville,Yorkville,Yorkville,重要的事要写三遍。请记住这个区哦。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢?我们来品鉴Condo豪宅三甲,我待会再给大家说说Yorkville的前世今生。【阅读原文】   2018多伦多房产投资机会 才刚进入2018年,就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心,2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢?我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢?DAISY和大家先从时间轴的角度来说说房价的走势,然后回到空间轴来分析投资置业,选择的类型、区域,都会决定投资回报的多少,并分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。【阅读原文】   从科技人力资源来看多伦多楼市 科学技术是第一生产力,也是经济指标里很重要的基本面。日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中,排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息,Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响。【阅读原文】   【黄岚地产榜】多伦多市中心Condo一线湖景掠影  在全球各大城市,海景、湖景、江景房都是保值增值的资产品种,不论是自住还是投资,其稀缺性毋庸置疑。多伦多市中心一线湖景房由于稀缺,2017年1月以来,符合条件的湖景房成交仅20来套。本期【黄岚地产榜】独家整理发布2017年1月至今多伦多市中心Condo一线湖景掠影,希望帮助您对湖景房有身临其境的体验和了解。【阅读原文】   【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓Condo尺价榜 从目前的数据看,多伦多公寓空置率接近历史最低点,仅为0.1%。地铁沿线公寓受青睐的最大因素就是,交通相对便利,现金流强大。那么,投资公寓的每平方英尺价格为什么会有不同呢,地铁各站点区域的公寓尺价到底分别是多少呢?之前,黄岚分享过地铁沿线租金榜,本期【黄岚地产榜】继续独家发布地铁沿线公寓呎价3D鸟瞰。【阅读原文】   【黄岚地产榜】海外买家税后的多伦多——市场数据第一弹 今年4月份以来,安省实施了15%的海外买家税。很多客人和朋友一直都希望Daisy黄岚来谈谈多伦多房地产市场的变化,而我一直说,一个政策出来起码3个月才能有一些相对应的现象可以拿来品评分析。今天,Daisy黄岚从新政后的新房库存量的角度来和大家聊聊现在的多伦多房地产市场。【阅读原文】   【视频】加拿大商业地产最新洞察 | 加拿大 最近加拿大在个人住房领域出了一些新政策,Daisy预测房市可能需要几个月的时间去消化这些消息,这段时间住宅类房市将会处於稳定调整的状态。商业地产却完全不一样,稳定性非常好,有关房市的很多政策都是针对个人住宅市场,和商业地产的板块无关。目前加拿大的商业地产市场非常活跃,我在从事目商业地产业务上也体验到其温度,今天希望透过视频把商业地产最新的投资信息和思考维度分享给大家。【阅读原文】   【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓租金鸟瞰 公寓作为2017年多伦多市场上的投资明星,由于租房市场火爆必然受到持续的瞩目和追捧。而地铁沿线公寓更受欢迎的因素之一就是现金流强大,出租回报率高。今天,Daisy黄岚就选取了今年1月至今的地产局的租房数据,采集了每个TTC地铁站方圆一公里内的租房信息,与大家来分享一下地铁各站点的出租行情。【阅读原文】   【投资新看点】加拿大商业地产最新走势 我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好,有关房市的很多政策均针对个人住宅市场,与商业地产板块完全无关。目前加拿大的商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度,把这温度和信息传递给读者,希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。【阅读原文】   【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列 Daisy黄岚将会与您分两期详解最新出炉的多伦多市政规划2041,您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中,哪些楼盘,或者说未来哪些位置的楼盘会受益。该规划由多伦多市政府主导,协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证,力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说,把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。【阅读原文:上、下】   【黄岚地产榜】2017春季大多伦多市镇房价地图!收藏! 【黄岚地产榜】特意编制2017年第一季度大多伦多各市镇房屋均价地图,以及相对去年第一季度的房价涨幅,让各位居外用家对大多房市热区一目了然!【阅读原文】   多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高! 很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点,今天Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得。什么是商业地产?各类商业地产投资有什么风险和收益?大多伦多地区商业地产行情如何?商业地产的投资回报率是多少?【黄岚地产榜】独家图文,一一为大家解答。【阅读原文:上、下】   【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大? 今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区,看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择?为了便于读者了解,Daisy按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席,接下来的独立屋第一热点梯队是列治文山镇、万锦市和Oakville镇。我们来看图,体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。【阅读原文】   学区好房价贵?【黄岚地产榜】首次独家大数据解读 不论在多伦多还是在北上广深,好学区代表着高房价是不争的共识。但是魔鬼在细节里,对于大多伦多来说究竟好学校在哪里?它们和房价又有着怎样的关系?Daisy黄岚为您带来首份大数据图文解读。【阅读原文】   多伦多独立屋大数据动画分析:200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅? 一直有朋友问Daisy,手里有钱想投独立屋,这么大的大多伦多市场到底往哪里投呢?Daisy想说最先要做的是市场尽职调查,特别是在现如今瞬息万变的市场,实时把握市场脉搏是有效投资的基础。假如您预算两百万加元,目标是多伦多市,我们来看看200万能在多伦多买到什么样的独立屋。【阅读原文】   多伦多市中心的有钱人都住哪儿?——超高端豪宅公寓! 一说起加拿大的豪宅,是否大家脑海中浮现出的都是3个以上的车库,一望无际的大院子?那有没有另外的一种豪宅类型呢?电梯直达的360度景观公寓,奢华到流泪的细节?今天Daisy黄岚就要给大家介绍这种平时大家比较少接触的豪宅类型。【阅读原文】   从新房供应和库存角度看多伦多房产 大多伦多地区的房子最近为什么老是在抢Offer?不是说冬天是每年的淡季吗?为什么今年的这个“淡季”一点都不“淡”?今天大家跟着Daisy黄岚聚焦一下新房的库存数据来解读一下这个问题:无论是低层别墅还是高层公寓,新房库存的数据都在减少。【阅读原文】   多伦多市中心金融区和多大附近重要路口Condo租金全解密 纵观2016年,多大附近片区的CONDO,无论是楼花,还是二手现房,无论是租金,还是售价,行情都是在芝麻开花节节高的热情中一路向上。那么这一片区域如此得到大家的热情关注,每个路口的租金又有什么细微的不同呢?今天,Daisy(黄岚)就来为您独家解密。【阅读原文】   2017年大多伦多房地产投资热区最新排名 由Daisy黄岚团队分析制作,2017年大多伦多《黄岚地产榜》发布啦 !!  本榜单以多伦多地产局新鲜出炉的年度数据为基础,该年度数据报告信息量庞大,从宏观角度看,房屋供需仍然是僧多粥少。所以无论是贷款收紧趋势,还是各种楼市措施,多伦多楼市单边稳步上涨的局面很难有所改变。好了,让我们深吸一口气,来看看具体的数据。【阅读原文】  

多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(下)| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点, Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得: 什么是商业地产 各类商业地产投资的风险和收益 投资商业地产的优点 投资加拿大商业地产正逢其时 大多伦多地区商业地产行情 商业和民用地产投资的不同 商业地产的投资回报率 投资人士主要聚焦的商业物业 在售商业(物业)机会举例 篇幅所限,9大部分将分上丶下两期文章发布。上期看过要点1—4,今天我们来研究馀下的5个要点,结尾还会加载多伦多商业地产干货问答。 5、大多伦多地区商业地产行情 6、商业和民用地产投资的不同 申请商业贷款和住宅贷款的主要区别? 审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想,物业的位置和租客情况。 如果有大银行大公司的租客,确保每月租金收入是比较稳定的,这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域,作为借款人的投资者是主要关注点,个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域,投资者买的商业物业是主要关注点。 7、商业地产的投资回报率 商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。 公式:租金净回报率=一年的租金收入/买家买入的价格*100% 例如一个咖啡店卖了100万美元,如果年租金收入为5万美元,那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。 这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。 这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同,行业不同,环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中,地域因素是最主要的,地区地段越发达和热闹,地价就会越高,回报率就会越低。 就大多地区来说,多伦多市中心的回报率相对来说比较低,一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%,更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产,它的投资回报率影响投资决策的重要因素,也是商业资产定价的最重要的参考依据。 比如,在投资回报率5%的地区,如果税前的净利润是每年40万加币,物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区,回报率可能达到10%的地方,如果税前净利润同样为每年40万加币,这一项资产上市的价格可能只有400万左右。 7、为什么和中国的投资回报率有差距,没有中国投资回报率高? 在很长一段时间里,接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算,为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手,它都涉及比较大的投资额,投资收益的核算是至关重要的。 对于很多中国投资者来说,中国的商业资产投资回报率要比多伦多高,有的可以达到20%~30%。但是客观的理解,加拿大和中国的基本条件是不同的,风险值和社会环境不同,所以回报率也是不同的。 中国的商业资产是没有土地产权的,发展规划没有长期的打算,随意性较强。反观加拿大,它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。 加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在,只要维护保养得当,资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高,年均收益率大概达到16.7%左右,同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系,以及比较高质量的教育和医保体系。 中国的房产受制于产权期限,加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地,温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。 8、投资人士主要聚焦的商业物业 目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括:小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。 作为好的商业投资人来说,不仅仅是房东,也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验,这样才能了解各商业物业的投资特点,估值要素,投资战略和策略等。 比如投资商铺,投资商铺之前要研究好几大方面问题。 一周边消费是否具有持续支撑力,周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。 第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。 第三要看商业布局能否将商场人流有效交织,推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。 物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的,商业地产的投资风险性也是显而易见的,遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究,就把风险架在了自己的脖子上。 9、在售的一些商业地产物业的类型举例 土地开发包括生地熟地 有牌照的冷冻食品加工厂(189万9加币) 超大占地办公楼(顶级租客,资质较好1500万加币) 两个酒庄(运营种植产酒具备专业管理团队和公司,根据规模不同几百万到几千万不等) 经济型酒店(132间客房) 投资便利店需要注意哪些因素? 便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内,至少有3000个商圈的人口,可能到你便利店来。 符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。 能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。 真正的便利。切实做到时间的便利,地点的便利,购买的便利。 连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。 坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业,不是立刻盈利的行业,一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利,才能长久发展。风险和机遇各占50%。 所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。 十、多伦多商业地产干货问答 问:多伦多投资商业地产收益率如何? 答:多伦多市中心的回报率相对来说比较低,一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%,更偏远的地方高达8%~10%以上。 问:如何购买? 答:购买流程和本地差不多,贷款主要看商业的数据和你个人经验。 问:多伦多投资商铺大概需要多少预算? 答:商铺是风险游轮。如果加盟酒店几十万到几百万都是可能的,甚至几千万的大型商铺。 问:投资房产哪种房产类型更具投资价值? 答:风险和收益成正比。风险和收益最低的是公寓物业,最高的是空地。每个人能承受的风险程度是不同的,根据个人个性化定制,具体问题具体分析。 问:投资商业地产全是永久产权吗? 答:是的,加拿大全都是永久产权。 问:如果本人不在多伦多,交个中介管理费大概是多少? 答:不是中介管理费,如果是公寓物业是交给管理公司的管理费,根据管理公司水平,商业类型大小不同也都是不同的。商业地产很难描述一般行业的标准,非常个性化。 问:投资商业地产是否可以贷款?有什么条件? 答:个案分析。看购买生意的过去数据好不好,投资回报率,个人经验和财务状况。 问:贷款首付比例是多少? 答:一般来说,正常物业类型30%~50%是可以做到的。 延伸阅读:多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(上) 声明:居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权,可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。   律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

大多伦多湖区含经营权稀缺商业地产 亟待新主人

风景如画的克莱迪特港(Port Credit)位于安大略省密西沙加市(Mississauga),它有加拿大最大的淡水码头,也是安大略省最古老的定居点之一。丰富的历史文化和旅游资源使克莱迪特港成为密西沙加最适宜自住和投资的高端街区之一。 港口是Port Credit最热闹的地区,在这里可以划独木舟、皮划艇,在美丽的海滨步道散步,或是在众多精致的海滨餐厅中挑选一间享用晚餐。Port Credit也是购物和探索的理想目的地,作为加拿大最成功的商业街之一,在这里,你能享受到400多家零售商店、精品店、餐厅和娱乐场所的服务。 更棒的是,Port Credit有九个海滨公园,几乎覆盖了安大略湖两公里长的水岸线。密西沙加市大部分的海滨步道都穿过Port Credit,将公园与公园连接起来,这也是密市最受欢迎的步行、骑自行车和轮滑路线。 居外网特邀撰稿人,多伦多房产经纪人江晓清曾在介绍多伦多西部湖区的文章中写道:“Port Credit-Mineola区域,是一个非常成熟的社区,生活的居民也都收入颇丰,房屋质量、社区环境和治安是不能和一般社区同日而语的。社区居民普遍人口稳定,71%以上成为已婚家庭,区内白领占到60%以上。社区内基本由独立屋组成,只有极少量的半独立屋。宁静祥和的社区氛围再加上自然赋予这里的独特风貌,让居住在这里的人们都有休闲享受自然的气质。” 在这样一个成熟的社区里,药房自然不可或缺。要知道加拿大全国严格施行 “医药分离”制度,医生只做诊断和开具处方,病人需要拿着处方到药房买药,药房与医生诊所无关,也不隶属于医院。可以想象,在Port Credit拥有一家地理位置优越、货品完备、客源稳定的药房必定收入颇丰。 Port Credit Village Pharmacy就是这样一处优质的商业地产。它位于密西沙加市中心的一栋两层楼建筑内,主楼完全由药房和健康食品商店占据,二楼有5个已出租的公寓单位,步行距离可达市内所有的主要设施,如GO(火车/巴士)站、餐馆、图书馆、购物中心、酒店、银行、超市等等。 药房1950年成立至今,已成为沙市最大和最有信誉的药房、健康食品中心之一。作为药剂师的业主,最初租借此处开启他的医药事业,开始只售卖药品,后来逐步加入维生素、补品、顺势疗法、草药等产品,最终发展成为健康食品与药房的结合体。赚到第一桶金的业主买下并翻新了这栋楼。随后的几年,随着市场对天然药物需求的增加,他又在密西沙加市和布兰普顿市收购并建立了其它四家健康食品店,他本人也凭借良好的信誉成为大多伦多地区健康食品业务的先驱之一。 作为一处优质的商业资产,Port Credit Village Pharmacy的优势还不止于此—— 药房配备先进的POS系统,操作全部电脑化; 药房拥有一个“章程”,这意味着该药房可以由非药剂师购买和拥有,新的业主如果打算根据该章程创建连锁店,还能够购买更多的药房; 维生素和营养补充剂的电子商务已经建立,在Village Vitamin Store的网站就能购买店内的各种健康产品,这部分的客户群数量每年都在增加。 目前,业主即将退休,欲为这处商业地产寻找新的主人,并愿意在过渡期内提供帮助。这对于打算移居加拿大的潜在投资者来说,的确是一个不可多得的机会。 另外,此地的Port Credit高中还是大多伦多地区排名前50的名校,也是皮尔区仅有的同时拥有SciTech 和Strings两项培养学生特别技能课程的学校。有孩子的家庭可以同时兼顾就读的需求。 想了解这套商业地产的更多信息及价格,请登录居外网 http://www.juwai.com/42526194.htm 查看或致电居外热线400 041 7515咨询。 注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约经纪YOUSIF BAHRANI提供   撰文:Qi Cheng 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(上)| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点, Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得: 什么是商业地产 各类商业地产投资的风险和收益 投资商业地产的优点 投资加拿大商业地产正逢其时 大多伦多地区商业地产行情 商业和民用地产投资的不同 商业地产的投资回报率 投资人士主要聚焦的商业物业 在售商业(物业)机会举例 篇幅所限,9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。 1、什么是商业地产? 多伦多现有商业地产类型:公寓物业(以收租金为目的的各类物业,例如:六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等)、商务楼、酒店物业、零售物业(包括大型购物广场商场,小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等)、商业物业(社区中心、养老院、教堂等) 工业用地中,生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好,市政审批都准备好了,已经改成商用了,所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益,是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。 2、各类商业地产投资有什么风险和收益? 3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点? 利于资产增值。 保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多,例如美国房地产泡沫破灭的时候,普通住宅价格跌幅巨大,而商业地产基本维持原状。 稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工,可以贷款杠杆提高收益,有政策优势。 税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。 4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时? 近几年,外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低,其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%,美国为代表的美洲地区占总投资的48%,欧洲的占10%但呈明显上升趋势。 原因一:多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意,为了规避风险,欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。,举例:收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团,在2015年,从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼,在2016年,花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL,拥有66%的股份,包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店,总面积约150万平方英尺。 原因二:加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐,更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化,最火爆的温哥华市场有点降温,多伦多涨势扩大,贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示,银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。 CBRE的执行副总裁表示,2016年经历了史无前例的商业带框旺季,贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。 大约58%的投资受访者表示,他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置,现在最受关注的是工业物业。看图,多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多,且持续走强。办公楼物业占据第二大份额,其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示,每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。 从成交价格看,办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情,办公楼物业价格在逐渐走低,商业零售去年有大幅增长,工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看,工业物业和商业零售是不相上下的。 延伸阅读:多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!(下) 声明:居外【名家专栏】已获得黄岚Daisy授权,可转载丶编辑【黄岚地产榜】系列文章。   律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

把握澳元贬值投资机遇 抢占墨尔本超大潜力商业地产|居外精选

在当前新冠疫情在海外肆虐、全球经济面临巨大挑战的情况下,全球投资者都在寻求安全的资金避风港。最新数据显示,而澳洲的商业地产被视为其中一个不错的选择。 根据澳洲外国投资审查委员会(FIRB)的最新数据,2018-2019财年,外国买家在商业地产和住宅地产的总投资高达878亿美元,其中商业地产的投资总额比去年同期猛增335亿美元,达730亿美元!美国买家连续两年成为最大的投资者。专家表示,最近澳元持续走低和商业地产相对较高的收益率是吸引外资的最大原因。 想要寻找当前澳洲值得投资的商业地产?下面给大家介绍的位于澳洲第二大都市墨尔本东南部新兴区域弗兰克斯顿、总占地2180平米临街超大商业地产或许是你不错的投资机会! 先看看该商业地产的所在地——墨尔本弗兰克斯顿(Frankston),位于维多利亚州墨尔本东南部、距离市中心41公里,莫宁顿半岛的北端。这里深得大自然厚爱,面朝菲利普港湾(Phillip Bay)背靠Olivers山,拥有得天独厚的秀丽景观,是墨尔本市民周末度假休闲的胜地。在此游玩过的人都说,这里比著名的“冲浪者天堂”更为精彩。 弗兰克斯顿(Frankston)实地风光,优美景观一点不逊色与黄金海岸等知名海滨胜地。(图片来源:Herald Sun) 过去,由于远离市中心,尽管弗兰克斯顿地区的自然环境优越,但发展较慢,房价也远落后于市区。不过,随着市区轨道交通的开通和数条沿岸高速的开通,这里早已进入了快速发展模式,成为繁华发达、人气旺盛的富庶之地,是整个莫宁顿半岛经济发展的中心地带。 当地人口也随之快速增长。数据显示,2020年整个弗兰克斯顿的人口总数为144,664人,今后仍将保持一贯的增长速度,人口总数有望超过16万——在以外来移民为主的澳洲,这样的增长速度已是相当可观的了。 再看本处商业地产所在的Young Street,正处于弗兰克斯顿商业和零售中心,在政府投入8.5亿澳元升级本地区各类基础设施和教育后(大部分都已完工),这里已成为是本地区最繁华的地带。对面就是连通市区的轨道交通站、与地区最大的购物中心相邻、不远就是区域地标和教育中心,集便捷交通、旺盛人气、知名地标等诸多优势于一身。 对面就是弗兰克斯顿站(Frankston Station),可通过轨道交通快速连通市区,全程1小时以内; 400米之外的Bayside shopping center是地区最大的购物中心,面积超过7万平米,集高档购物、餐饮、娱乐、休闲于一身,人气超旺; 周围还有澳洲政府投资8500澳元、可容纳4000名学生的Chisholm职业培训中心(FLIP),以及墨尔本都市区内最大的艺术中心——弗兰克斯斯顿艺术中心(Frankston Arts Center),该艺术中心每年的观众超过25万,已成为地区的知名地标。 最后看看这项商业地产的规模与分布,几乎占据了当地主要商业街Yong Street一个街区的临街商铺——共有两块(62-74号和80-86号,中间隔开),独特地理位置和拥有3个临街面的优势,极适合作为各式零食商铺。目前都已出租出去,以餐饮、零售为主,分享着弗兰克斯顿繁华市区带来的勃勃商机。 这两处总占地面积达2180平米的商业地产,一直由当地某私人家族长期持有(超过30年),一直出租作为各类餐饮、零售、生活服务商铺。从租户列表可看到,目前除了62A暂时空缺外,所有门店都已出租,且大多提供自动续约选项、并约定了每年租金上涨幅度(3-5%或与CPI%同步)。仅此一项,这些商铺每年的租金总收入将近60万澳元! 当然,作为商业地产,更大的投资回报及惊喜莫过于重新开发、分享弗兰克斯顿地区快速发展的机遇。本项商业地产占据弗兰克斯顿CBD核心位置,因此全部土地都是商业评级最高等级Commercial 1(B1Z),可重新开发作为各类商业建筑(购物、办公、医疗等),获得比单纯收租更高的投资回报。 目前,地区议会已有初步规划,计划在本地段兴建本地区的首个高档综合体项目——高达12层、集购物、办公、住宅于一身的综合体,辐射弗兰克斯顿、甚至整个莫宁顿半岛。这是当地正在开展的重建开发项目的重要组成部分,市议会将与本地块的新投资者会面,就项目的主要规划和设计目标进行协商。毫无疑问,今后该地块拥有全新的规划、无穷的潜力,而且都掌握在新的投资者手中! 想要把握当前澳元下跌的投资机会,欢迎点击https://www.juwai.com/53537724.htm 查看弗兰克斯顿这个商业地产的详情,或致电居外热线400 041 7515垂询。 声明:以上细节仅作为一般的概述,仅供买方参考,并不构成要约或合同。   撰文:Echo Liu 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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