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东京房价多少钱一平?

日本的地价以毋庸置疑是以东京最有代表性,据日本国土交通省公布的数字来看东京23区之间住宅地的平均地价差距最高达7倍!那么东京房价多少钱一平?最高的地方是哪里呢? 居外给大家整理出来东京房价最高的前五区。 第1位:千代田区 每平方米186万日元(约合人民币11.2万) 东京是日本的核心而千代田区又是东京的核心地带:包括日本天皇居住的皇居、日本国会大厦、最高裁判所(最高法院)和大部分中央的省厅均是在这个地价超贵的千代田区足以说明这一问题。而且千代田区不仅是整个日本的政治中心所在更是东京23区中地价最高的区。 除此之外日本武道馆、东京国立近代美术馆、日本电视台的旧总部、赤坂太子酒店、秋叶原电器街等等都是位于千代田区内,怪不得这个地方一直都是东京住宅地地价的领头羊。 第2位:港区 每平方米130.82万日元(约合人民币7.9万) 港区是一个聚集著诸多外国大使馆、国际气氛浓厚人口繁多复杂的地区,就安静的在东京湾边上。境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥、滨松钉等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金、高级商店街的青山、新兴的游乐观光区台场、以及自2002年以来逐步开发完成的两个大型复合都市地带——六本木新城和东京Midtown和汐留。 第3位:渋谷区 每平方米94.9万日元(约合人民币5.7万) 东京住宅地地价老三,的确是实至名归的:涩谷除了是国人熟知的流行圣地,同时涩谷还是东京都的一个特别区:一个百货店、专卖店、饮食店和红灯区(风俗店)云集的地方因此显得商业气息浓厚。 值得一提的是地价第三高的涩谷明显比第四位的中央区高出一个档次:两者均价相差近20万日元! 主要车站:涉谷、代代木、原宿、表参道、惠比寿、代官山车站等。 第4位:中央区 每平方米76.44万日元(约合人民币4.6万) “中央区”顾名思义就是东京的中央地带,毗邻东京湾是东京都的特别区。其中日本桥在江户时代那时起就是全日本道路的起点而筑地是日本最大型的海产出口地之一而银座更是日本地价最贵的地段之一。如果单论某一地段其实银座的地价比第一位的千代田其实还贵上不少,整体表现排名第四只是因为被区内的其他地段地价拖低,而小编得知中央区的平均地价才屈居第四。 第5位:目黑区 平均地价是69.87万日元(约合人民币4.2万) 目黑区位于东京都西南部有许多演艺界名人的事务所设在中目黑区,经常有机会目睹明星风采。目黑地区的幽静住宅区属于东京都内的一等地因此价格比较昂贵。

繁华的东京房价多少钱一平?

东京房价多少钱一平?曾经到日本旅游或喜欢看日剧的人,一定见识过日本住宅区常见的“独栋别墅”,这种房型在日本被叫作“一户建”,指附庭院的独立住宅,看起来挺便宜的。那么比较起国内一线城市的惊人房价来看,在东京圈内上班的普通双薪家庭,能负担起怎么样的房子呢? 日本节目与房屋中介所合作的节目里,介绍了位于东京市中心东边江户川区的住宅区,占地约25坪(1坪约3.3㎡),使用面积约60坪,三层楼+两卫浴+两客厅+四间卧室的新建小宅,连土地带屋一块购买的价格约4850万日元,换算人民币大约是289万元。 光是门口的停车位就让开车族不必烦恼,还要多花钱月租或另购停车位,每天上下班还要离家走路一段距离。 踏进一楼的大客厅,上头特地打通二楼空间减少压迫感,还能迎接从楼上而来的自然采光。 餐厅和厨房采用开放式设计,考虑到日本人料理习惯较少油烟,在这点习惯煎炒中国人,可能就没这么适用了。 一楼和二楼都有含浴缸的完整卫浴,只能调整水温的放水设备和免治马桶都是买屋就有的标准配备。 三楼阳台和一楼庭院都能在户外晒衣服,整个社区的房屋外型都经过规划,不会有前屋挡到后屋阳光的情况出现。业者特别走出附近社区对比房价,发现江户川区同类型的独立新房价格区位都在4000-5000万日元。 江户川区虽然在往日东京人的观念里,比较像适合养老的住宅区,但幽静又富有自然绿意的环境,区内有动物园和大型医院,加上搭地铁到市中心只要20-30分钟的距离。越来越多年轻上班族选择在此购入人生第一间房子,结婚后若有一个孩子也不会显得拥挤。 以双薪家庭来说,夫妻两人若到达东京平均年收400-500万日元,贷款约10年内就能缴清。许多日本人第一套买下的不动产,就是从占地面积不大的独立住宅开始。 看完这间日本人眼中不起眼的小宅,小编住在北京的朋友还真是有点羡慕...300万元在北京只能在郊区买套老、破、小。 东京房价多少钱一平我相信这个问题已经没有意义了:反正比北上广便宜!

为您解析:近年来中国人究竟为何热衷日本房产?

每百套被中国人买走10-15套 最近,日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”,其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价,日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本,一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本,推动当地房价节节攀升。 点击查看日本更多精品房源 听起来挺夸张的,现在中国人去日本买房真的这么多吗?对此,中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说,据日本媒体披露的数据显示,最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产,每一百套当中,中国人购买的数量达到了10到15套,占到10%到15%,成交金额是2014年下半年的3倍。 中国人赴日抄底有四大原因 越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场,中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢?对此,姜跃春分析认为主要有以下四大原因: 首先是日元大幅度贬值。去年7月份,一美元兑换约80日元,现在一美元可兑125日元,就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位,对于日元也显得很坚挺,日元对人民币的贬值幅度也不小。 第二个因素就是,2020年奥运会将在东京举办,这对房价预期是上涨的,也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅,无论是过去的北京还是伦敦,涨幅都是非常大的。 第三,虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏,但距离历史最高位还有很大的空间。 第四,中国的有钱人多了,赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。 未来五到七年仍有升值空间 随着大量外国地产投资者纷纷涌入,日本房价变得越来越贵了,在当前节点上,日本房价还有多大回报空间呢? 对 此,姜跃春分析说:“我个人觉得,日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年,上涨20%—30%应该没有问题,如果是东京的话,价格会涨得更多, 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍,日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素,对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止,应该说还有空间,因为安倍经济学要搞2.0,继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内,日元贬值的空间还会出现,但是不会 太大。”姜跃春说,此外,日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰,随后持续14年一直在下降,2005年之后开始 企稳回升,但目前距离1990年的高位还有很长的距离。 日本房价有多高? 目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨,七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元,折合人民币大概是330万元,跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂(高档住宅区)一套五六十平米的房子,现在的价格差不多是一亿日元。 东京的房价是日本最贵的,其他城市会低一些,如果是三四线城市,价格会低很多。当然,每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。 此外,在日本几乎没有毛坯这一说,如果是新房,一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算,几乎不用建筑面积一说。 日本也有限购吗? 很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学,所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强,公寓基础设施完备,而且装修得非常科学。 日本不限购限贷,它贷款非常容易,利率非常低,几乎是零。你只要有固定的职业,固定的收入,基本上贷款没有问题。所以首付非常低,10%到15%,20%算是多的。 浏览居外【名家专栏】栏目,了解海外房产投资独家专业解读。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

日本东京房价水平如何? | 日本

很多人去日本旅游,知道那里有美景,哪里有美食,哪里的二次元美女最多,但如果问你,日本房价多少?你一定蒙了。 其实要瞭解日本房价,还得从日本的房子开始。 日本人口虽然不多,但属于狭小岛国,人均居住面积并不比中国多多少。所以也算是人均居住面积紧张。比如说日本东京,这个城市有23个特别区、27个市、5个町、8个村以及伊豆群岛和小笠原群岛,城区面积也就621平方公里,但城市商圈人口却有3700万。而北京1.641万平方公里,2016年人口统计的时候常住人口也就2172.9万。 作为世界级城市,日本东京也以高层为主,公寓楼比较多。但也不乏低层建筑和别墅豪宅。 日本人比较喜欢低层建筑,一般经济条件稍微宽裕的,都会选择低矮的建筑来居住。日本贫富差别比较小,有“一亿中流”的说法,所以一些大公司的高管,成功的中小企业家都会选择别墅居住,宅院面积多在几百平米。 我研究了下日本的房价,才知道外界所传的日本房价比中国低,完全就是个伪命题。日本房价也经历过3轮的暴涨,房产泡沫后,日本的房产市场才相对回归理性。 在日本东京买房子,无非就3种: 第一种是买公寓,这个就像我们国家的北京上海,非常常见。因为城市人口多,居住面积本来就紧张,买高层公寓自然是首选。 第二种是买house,在日本,叫做一戸建て(いっこだて),就像中国的“联排别墅”。院子车库什么的比较窄,但是单体独栋的。大院落的,一般都是身份和金钱的象征了。 第三种就是买地, 买地之后,自己盖房子,一般是2层。 日本人是比较偏好house的,也就是类似小别墅,很多小白领其实也有很多人会买市郊的house。这些小house价格多少呢?我在日本的房地产网站上查看了下,东京单层面积100平米左右的house,售价在5000万-8000万日元左右,差不多500万RMB的样子。而城市郊区价格稍微便宜些,同样的面积大概300万的样子。 但这只是网站上的价格,我觉得价格可能还是和实际房价有些偏差。 下面我们来看居外网东京学区公寓价格: 点击查看日本更多精品房源 如有兴趣欢迎拨打400-041-7515咨询详情,物业编号:35733545 贵不贵,可能北上广的同胞最有发言权。但日本的house,性价比还是很高的。   来源:旅行汇/作者:酒叔 责任编辑:Shelly Du

日本和菲律宾的差距为什么如此大?

2014年数据,日本人口约为1.27亿,菲律宾约为1亿;同时日本国土面积为37.79万平方公里,菲律宾约为30万平方公里;日本海岸线长约3万公里,菲律宾海岸线长约3.6万公里。(之前与日本相对比的英国人口约为0.65亿,菲律宾国土面积24.41万平方公里,海岸线长约1.2万公里)。从这些数据来看,菲律宾相比于英国,与日本更接近。 但虽然日本与菲律宾在人口、面积等方面非常接近,但两国在经济、文化、科技、军事、政治等方面的差异却远比英日两国之间巨大得多,有些数据甚至可谓天壤之别。下面简单罗列一下: 但虽然日本与菲律宾在人口、面积等方面非常接近,但两国在经济、文化、科技、军事、政治等方面的差异却远比英日两国之间巨大得多,有些数据甚至可谓天壤之别。 下面简单罗列一下: 1.经济发展水平:2014年日本GDP约为4.60万亿美元,稳居世界第三位(日本GDP在世界第二的位置上曾占据了31年),而同年菲律宾GDP约为0.28万亿美元,居世界第40位。两国2014年GDP总量相差达16倍还多。鉴于两国人口相差不大,所以人均GDP悬殊也特别大。 日菲两国GDP对比(注意图表左侧单位不同) 2.文化教育水平:据2016年QS世界大学排名组织公布的数据,日本京都大学排在第38位,东京大学紧随其后位列第39位,日本进入前100名的大学有5所。而菲律宾最好的大学菲律宾大学世界排行第410名。自诺贝尔奖设立以来,日本人共获得诺贝尔奖20人次(另有2人为日裔诺贝尔奖获得者),菲律宾0次。两国国民文化及教育素质差异之大世所共知。   3.科技发展水平:日本的汽车、电子、机床、摄像、机器人等高精尖产业世界领先,日本代表性工业巨头包括三菱重工,三菱电机,日立,东芝,丰田,本田,电装,爱信,川崎重工,住友电工,日产,发那科,欧姆龙等等。日本航空航天科技水平也居世界前列,在大推力火箭、深空探测、太空机器人等方面甚至领先中国。反观菲律宾仍然是一个农业国,农业人口占总人口的2/3以上。菲律宾基础工业底子非常薄弱,高科技产业更寥寥无几,没有世界知名企业。菲律宾科研经费占GDP约0.21%,金额和比例都非常有限。 4.军事:日本军队(表面称作“自卫队”)虽然编制数量较少,但主体都是军官骨干,战时可轻松动员百万部队。日本海陆空军装备都非常先进,尤其是其海军力量在亚洲数一数二。如日本的潜艇及反潜技术世界领先,并且拥有数艘“准航母”。日本也是世界上少数几个可以研发第五代隐身战斗机的国家之一。日本陆军研制的10式坦克在世界上的排名也非常靠前。总体而言,日本的军力及战争潜力都不可小觑。   再看菲律宾。正规军编制仅约11万人,三军装备严重落后:在菲现有的海军装备中,两艘由美国海岸警卫队退役、排水量为3200吨、作为辅助力量的“德尔毕拉尔”级巡逻舰是最大的战舰(其余战舰吨位均小于1000吨),也是菲律宾海军远海作战的主战力量。舰上没有导弹系统,一旦投入战争,基本不具备任何威胁力。“德尔毕拉尔”级巡逻舰是一条美国1943年下水的急造驱逐舰,舰龄68岁。 菲律宾空军2005以来甚至连喷气式战斗机都没有,只能用螺旋桨飞机应付。去年11月才从韩国进口了几架FA-50教练机,使菲律宾空军重回“超音速时代”。菲律宾陆军主要装甲装备大多陈旧不堪,多服役于上世纪七八十年代,比如菲律宾装甲力量的核心主力是41辆英国FV101轻型坦克,装备于1977年,距今已近40年历史,是名副其实的“老古董”了。日菲两国军力差距之大可谓判若云泥。 5.政治:日本为君主立宪制,日本的政府是议会内阁制的代议民主制,实行立法、行政、司法的三权分立原则,由国会,内阁,法院行使相应权力,国家主权属于国民,天皇作为国家象征被保留。   菲律宾实行总统制,总统是国家元首、政府首脑兼武装部队总司令。菲律宾议会称国会。最高立法机构,由参、众两院组成。 从以上项目来看,可以看到日本和菲律宾只有政治体制相对接近,其他数据差别都非常大,这主要是因为什么呢? 历史角度 1.日本和菲律宾的人口历史上差异巨大。在明治元年(1868年)日本人口估计为3千万以上,而日本于1940年人口普查的结果73,114,308人,二战后日本人口很快破亿,最高时达到约1.3亿。整体来看日本人口增长比较稳定,增长曲线比较平缓。这从侧面反映出日本发展成熟较早,经济社会相对稳定。   而菲律宾的人口增长则完全是另外一幅场景:菲政府1960年初次普查人口时,菲律宾仅有人口2700万左右,低于日本1868年的水平(相差约百年)。但菲律宾人口增长率一直较高,50多年后的今天已经破亿,把菲律宾过去的半个世纪称之为人口爆炸毫不为过。这也从侧面反映出菲律宾整体开发较晚,社会成熟度较低。虽然现在日本和菲律宾的人口比较接近,但这只是近几年的事情,历史上绝大部分时期两国人口差距十分悬殊。所以两国的社会及经济发展程度也不能同日而语。 日菲两国的人口增长曲线对比 2.日本社会文明发展较菲律宾更早更成熟。在第一次工业革命之前,世界各国人口主要取决于农业文明发展程度。受中华文明影响,日本农业文明发展相对较早,精耕细作的农业文明可以养活远比游牧、狩猎、采集文明更多的人口。如果不是因为日本境内多山少平原的地理环境限制,恐怕日本多雨湿润的海洋型气候还会养育更多的人口(其实反观古代中国即可)。 在“黑船事件”发生之前,数百年较为成熟的农业文明和相对稳定的社会制度让日本已基本达到农业文明发展的最高点。后来的明治维新则将西方文化与科技大量引入,猛烈撞击着古老的农业文明并取代其主要地位。科技文明的进步让日本更上一层楼,物质文明得到更大丰富,从而可以养育更多人口。医学卫生的发达则让人们的寿命得到大大延长。   反观菲律宾的文明发展起点就非常低,约公元12世纪,菲律宾才有了部落联盟性质的政权,菲律宾历史上仅沿海地区有相对成熟的农业及手工业文明(与同时期的日本不可同日而语),菲律宾大部分地区的人们长时间过着刀耕火种、狩猎采集的较原始生活。16世纪初麦哲伦死于他挑起的部落冲突时,菲律宾的农业文明程度依然较低。 后来菲律宾依次沦为西班牙、美国、日本的殖民地,历史上基本没有形成一个独立、统一的国家。在长期的被殖民历史中,菲律宾不仅没有很好地发展自己的民族文化,甚至连自己的文字都丢失了,成为了一个有本民族语言却没有本民族文字的国家。而且由于殖民者的干预,菲律宾也没形成属于自己的农业文明和工业文明。菲律宾独立后,菲律宾虽然人口大爆发,但贪污腐败内斗不断的政府也没能带领国家走向一条富强之路。 地理角度 1.两国经纬度差异较大:菲律宾纬度较低,处在热带地区,被茂密的原始森林覆盖。物种极为丰富,便于狩猎和采集。而日本纬度较高,处于温带,虽然森林覆盖率也很高,但物种丰富程度远不如地处热带的菲律宾,狩猎和采集无法满足人们的需求,但非常适合农业文明发展。因经纬度差异,两地走上了完全不同的文明发展模式。 2.两国岛群构成差异较大:日本由本州、四国、九州及北海道四岛组成,其中以本州岛为主体,四国和九州距本州岛也非常近,虽然稍偏远的北海道因气候寒冷等原因长时间未纳入日本势力范围,但日本因相对简单和近距离的群岛构成容易形成统一而集中的文明。反观菲律宾群岛则不仅岛屿众多,而且没有主体岛屿,容易形成分散而不同的文明,从而难以凝聚人力、物力发展更高级的社会文明,长期停留在原始部落文明阶段。 3.两国与大陆的距离差异较大:日本与大陆之间的距离较短,对马海峡最窄处仅41.6公里。而菲律宾与中国台湾岛之间的巴士海峡平均宽度约370千米,而中国台湾海峡最窄处约130千米。与大陆之间距离的巨大差异,导致大陆文明的传入程度也差异巨大。   早在秦汉时期(约公元前3世纪)中华文明就已经开始影响日本,日本学习中华文化在隋唐时期达到高峰。整个古代日本社会的快速发展与中华文明的带动有很大关系,而这主要是因为日本与大陆的距离并不十分遥远。   反观菲律宾,则由于离大陆文明太过遥远,导致当地文明很难被先进文明带动发展。公元前300-公元1500年间,现代菲律宾人的祖先马来人分3批从东南亚地区来到该地,但文明水平非常低。虽然沿海地区零星接受到来自印度和中国的文明影响,但由于距离太过遥远这种影响非常有限。 直到15世纪末16世纪初随着大航海时代的到来,西班牙人的殖民统治才让菲律宾部分地区收到西方先进文明的直接影响。但殖民者出于自身考虑,更愿意让菲律宾成为一个廉价原料、人力提供地,各种干预使得菲律宾无法真正健康发展本国文明。 资讯来自知乎整理

日本 | 东京热门投资区域有哪些?

受惠日元贬值、东京奥运效应影响,低迷许久的日本东京房市迎来了众多海外投资者的青睐,在2014年PwC的亚太地区理想投资地的排行榜上,东京荣登榜首,自此东京房地产市场迎来了火爆的投资热潮。本文为您介绍东京全面的东京房产市场情况,热门置业区域,助您高效投资。 野村房市与地产分析师指出,海外买家投资东京房产、当地人口密集,以及2020年东京奥运会效应,未来几年东京房价将持续走高,预计每年增幅可高达10%,增长势头坚挺,投资魅力尽显。 东京地区租赁市场的出租率维持在90%以上,缘于其不断流入的外来人口庞大的租房需求,普通投资型单身公寓收益率在4%-6%范围内,平稳增长的房屋租金价格让越来越多的人看到了东京地区的房产投资市场潜力。 一、东京投资热门区域-金三角介绍 1、什么是金三角 "金三角"区指的是东京最核心3区千代田区、中央区、港区,由于在地理位置上3个区形成了一个三角形,同时3区又为东京房产投资的黄金重要区,因此称之为"金三角"区。 查看更多东京房源 2、金三角地区楼价和收益情况 物业类型:投资型单身公寓; 房屋总价:2000万日元/套; 租金回报率:4%-5%之间 ; 月租金:约9万日元/月。 3、千代田区 政治经济中心:千代田区拥有包括皇室居所、日本国会、最高裁判所(最高法院)、靖国神社与大部分设置在大手町的中央省厅(中央行政单位)等重要机构,因此该区可说是日本的政治、经济中心。除了政治中枢的职能外,包括明治钢业在内的日本诸多著名公司的总社也设在该区。 地价平均上涨6.4% :根据国土交通省2015年初公布的东京地价数据显示,市中心的千代田区平均上涨6.4%,东京都23区价格最昂贵的住宅用地位于千代田区的6番町,每平米为315万日元(约合2.7万美元),不过由于这里写字楼众多,比较适合投资单身公寓,出租给附近的白领。 4、中央区: 日本华尔街"所在地: 中央区不仅地理位置处于东京的中心地,更是日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、"日本的华尔街"——东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。除此之外,包括银座、大型布庄与三越百货等公司总社都在该区,是名副其实的商业、金融中心区。 地价平均上涨6.3%: 日本国土交通省2015年初公布的"公示地价"显示,中央区的地价上涨6.3%,另外为迎接东京奥运会,政府决定将对中央区银座、日本桥等重要商业区进行改造,这也间接影响了中央区房价在未来的进一步上涨,投资潜力巨大。 5、港区: 国际化区域:港区位于东京东南方、紧邻东京湾,境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥、滨松町等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金,日本重要地标之一的东京塔就位于该区,这里是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。 地价平均上涨6% : 2015年初公示地价显示,港区地价平均上涨6%,住宅价格涨幅最大的属港区南麻布4丁目。这里作为东京都"金三角"要害之地,绝对是增值最大的一个区域之一。 二、东京投资热门地段-中央区银座、日本桥 中央区银座 1、一分钟了解银座银座 世界三大名街之一:银座与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大街齐名,是世界三大繁华中心之一。 东京最奢华的商业区:三越百货、和光百货、有着七家电影院和两家百货商店的马里昂大楼(Marion)是这里的标志性建筑。 地球上最昂贵的房地产区域:根据日本国土交通省统计,银座在日本全国商业地产价格中,连续9年排行第一位。 东京奥运带动银座发展:日本政府将出台一系列扶持政策完善银座市政规划,带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报: 楼龄10年左右投资型单身公寓租金约9万日元/月,回报率约4%-5%。作为重要商业区,银座一带的租房需求以及租金、回报率较为稳定,非常有利于短线投资。 3、房价情况: 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件,使得银座一带的房价在未来进一步上涨,长线投资优势也很显著。 中央区日本桥 1、一分钟了解日本桥日本桥 重要历史地位:这座大桥是17 世纪德川江户时代建成的五条街道的起点,今日所见日本桥是1911年完工的建筑,是日本步入强国的象征性建筑。桥头的青铜麒麟张开的翅膀,象征着明治时代日本社会的腾飞。 日本"华尔街":拥有日本银行总行和有着日本"华尔街"之称的东京证券交易所。 东京超级CBD区域:云集了大和证券、IBM、丸红、丸善、日本美林证券、三井、三菱证券在内众多大型公司的日本总部。 核心商业区:包括三越百货、高岛屋在内的各大百货店的总部都坐落在这里,令日本桥的现代感十足。 奥运带动市政建设: 日本政府将出台一系列扶持政策完善日本桥市政规划,美化城市环境,带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报 楼龄10年左右投资型单身公寓月租金9万日元,回报率4%-5%。由于这一带银行等金融机构和大型公司众多,单身公寓需求量巨大,在一定程度上保证了出租率,免除了投资的后顾之忧。 3、楼价情况 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件,使得日本桥一带的房价在未来进一步上涨,长线投资优势显著。 (据互联网综合整理)

如何调整时差?

世界各地区的时间是不一致的。世界各国都根据自己所处地理经度的位置按行政区域规定本国的标准时间、如格林威治时间、莫斯科时间、东京时间、纽约时间、开罗时间等。但各国都以英国格林威治天文台所报的时间为准确时间。(美国与中国时差)调整时差对于旅游者和乘坐国际航班的旅客都是必不可少的。通俗的计算方法是以经线划分, 即格林威治以东每15度加一小时, 以西每15度减一小时。出国人员每到达一地, 般空公司、导游人员都会告知旅客当地时间是几点钟。所以每到达一地方, 旅客要调整时间, 按当地的时间标准安排生活和工作。尤其是乘坐飞机时, 一定要注意飞机航班时刻表上的当地时间,在各国星级宾馆的前台一般都有世界各主要城市的时间钟, 旅客可以此作出推算和调整。由于时间的差异, 往往白天黑夜颠倒。这时人的生物钟若调整不过来, 即会造成身体不适应, 调整的方法因人而异, 但最重要的是观念上要硬性调整, 或者强迫自己睡眠的办法等。

大陆投资者为何青睐日本房产?| 海外

近两年,很多大陆投资者到日本买房。日本房产优势多多,日本房屋的永久产权丶低房价,以及日本的安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等都吸引着大陆人。很多人甚至根本没有到日本当地去实地考察,只通过中介在网上把房子买了。 >>>日本置业百科:日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费 点击查看东京房源 据《腾讯财经》8月4日报导,据一名在日本从事不动产已经7年的华人中介说,大陆居民大批赴日本买房,是从近两三年“北京房价超过东京”开始的。 大陆民众之所以选择到日本买房主要是因为日本的楼价便宜。据相关数据显示,2014年8月,相当於一线城市郊区的日本大阪彩都西,每平方米售价约2.3万元(人民币,下同)。同年,北京市涨幅最低的通州区,均价已接近3.1万元/平方米。 北京赵女士原本卖掉了老房子准备换一套大一点的。去年6月正赶上北京楼价飞涨,赵女士看中并付了定金的房子总价涨了70万,房东反悔了,定金也没有退还。 赵女士只好租房子住,开始和房东打官司。结果,这期间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”,首付比例提高至60%。就算打赢了官司,她也难以在北京买到合意的房子了。 这时,她的一位在日本做房产中介的朋友出现了,提议她可以考虑去日本买套房。在朋友的建议下,赵女士总计花了40万在大阪买了一套19平方米,带租约的小公寓。现在赵女士在北京的官司还没打完,她在日本买的公寓已经开始收租了。 低房价,再加上东京成功申办2020年奥运会丶日元贬值丶东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好,从2015年下半年开始,大量来自中国大陆的投资客开始涌入日本。这些购房者半数以上来自上海丶北京。 据房地产门户网站发布的《2016中国人海外购房趋势报告》显示,日本已成为继美国丶澳大利亚丶加拿大之後,中国人的第四大海外购房目标国家。日本方面的资料也同步显示,现今,中国大陆已经超越中国香港丶中国台湾丶成了海外赴日买房的最大来源。 而购买日本房产的目的有的为了投资,有的为了移民,有的是为了孩子的身体和教育着想。 日本低房价高租金,扣掉管理丶修缮丶缴税等各项费用,租售比能达到5%左右,买房出租,20年回本。与之相比,北京房子的租售比只有2%左右。做研究投资的上海人水湄测算过日本购房收益:大约等同於购买一个年化收益率6%左右的理财产品。 另外,日本的房子是永久产权,即便是十几平方米的小公寓,也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。一对卖掉了上海的婚房,买了公寓移民大阪的小夫妻表示:“我们终於有了一块永远属於我们的地皮。不用为了70年的产权担忧,不用为了学区房而焦虑。” 一位在上海做生意的父亲表示,因为一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外,因此,他决定在日本买房丶注册公司,办理投资签证,让孩子在日本读高中。也不用担心看不起病了,小诊所就能提供专业医疗服务。加入日本的医疗保障系统,70%的费用报销。在这里,儿子再也没有出现呼吸道问题,去年全家去马来西亚过年,房子半个月没关门,回来什麽也没少。 所以对这些移民来讲,在日本买房买到的不仅仅是房子,是安全感丶安定感丶孩子的健康和未来丶老人安定的晚年等等。 (互联网综合整理)

日本 | 日本房产的7种类型

最近几年,越来越多的人赴日本购买房产,尤其是来自中国的投资者,他们纷纷将资金转移到房地产价格有望上涨的日本。居外为你介绍日本房产有几种类型?(日本房屋产权) 日本房屋的魅力 点击查看更多日本房源 魅力一:有效利用空间,合理布局 虽说日本国土面积狭小可谓寸土寸金,但这并不体现在居住空间,小户型的空间也能让人觉得宽敞大气。 魅力二:收纳空间多 与国内不同的是,每个居室内,可收纳可储藏的柜,箱等空间多, 丝毫没有物品过多没有空间储藏的烦恼。  魅力三:更加人性化设计 现在大多的商品住宅居间都有照顾老人,小孩的守护设置。例如,电梯里有扶手,有声控,盲文指示文字标示;楼道里同行轮椅;室内浴室里有扶手;防滑地面等。 魅力四:“家”的味道浓郁 视觉上,色调搭配稳重,使人能够平心静气 感觉上,居间舒适,立即使人能够轻松下来,远离浮躁。  魅力五:露台的风景 日本商业住宅的露台,很宽很长(因户型),(放上几把椅子一张桌子喝着咖啡看着书,很惬意),也可以家庭聚会烤肉。  魅力六:室内软件设施智能化 任何一个细节都能满足业主,没有你不满意的,只有想不到的。 日本房产除了以上六大魅力之外,还具备以下独特的特性: ♦ 世界一流的抗震性:由于日本特殊的地理条件,房屋在施工上特别注重抗震性 设计。就建筑物支柱来说,国内一般采用混泥土浇注,但日本会采用大型的角钢来增强房屋的抗震性,所以日本房屋的抗震级别较高。 ♦ 设备完善:日本的房屋不仅结构结实,内饰也很细致,堪称精美。和国内住房最大的不同,就是房屋内部精装修,配套设施完善,入住前就已经安装了性能优越,具备人性化的配套厨房、洗浴与空调设备等。 ♦ 严密保安系统:近年来,一向以治安良好闻名世界的日本,犯罪量也比之前有所增加。因此,日本的房屋不断加强安保设备,大部分住房都引进了24小时保安系统,设置多个监视摄影头,玄关大门也安装了难以盗入的特殊门锁,甚至在窗玻璃上也安装了安全传感器。良好的安保措施,保障住户安心舒适的生活。 ♦ 完善的售后维护制度:日本房屋的结构部分,免费提供10年保修。房屋的公共设施部分有专人定期打扫(电梯等设施定期检查及修缮),另外还制定了长期保修计划,定期对建筑物实施检查维护修理等,售后服务堪称完美。 近年来,大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道,抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品,各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上,随着2020日本东京奥运会的临近,处于对日本房产投资价值的追逐,中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产!2016年4月29日,全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作,共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后,国内买家不出国门,也能在居外网上看到海量的日本房源了!  延伸阅读:为什么近年在日投资房产如此火热                    中国人在日本买房前期常见的10个问题                   公寓5年上涨23.7% 日本房市崩盘后的第25年现状如何?                  日本房产投资哪里最合适?(上)                  日本房产投资哪里最合适?(下) 本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。  

两次房地产泡沫为何有截然不同的结局 | 日本

在1974年和1991年日本房产泡沫分别发生两次破裂。如果对照1974年前后和1991年前后日本房产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。 日本在上世纪70年代增速换挡期改革转型取得巨大成功。日本的增速换挡发生在1968-1978年间。1973年第一次石油危机爆发,由于严重依赖外部资源、产业结构偏重,日本经济受到较大冲击,相对于欧美国家更加积极地进行调整。当时日本政府从供给侧实施改革,积极推动和引导企业“减量经营”,同时大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。通过改革,日本成长为制造业强国,产业结构顺利升级,经济和股市持续繁荣。 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,同样的泡沫却是不同的结局。第一次房地产泡沫得到顺利化解,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等,催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。 本世纪初日本“结构改革”也取得一定成效。“泡沫经济”破裂后日本经济长期萧条,小泉内阁上台后大张旗鼓地开展了“结构改革”,其中供给侧改革措施主要有放松规制和实施民营化改革、减税、金融改革与产业重组相结合、建立更加可持续的养老保险制度等。改革之后,日本经济增长率比上世纪90年代有一定改善,股市也出现止跌回升。 日本供给侧改革的经验启示。1)改革是唯一出路。应大力疏解产能过剩,淘汰和清理僵尸企业,放松服务业过多的准入限制和管制,培育新增长动力和构筑新增长平台,切实使市场在资源配置中起决定性作用。2)改革窗口期稍纵即逝,时不我待。改革需要落到实处、扎实推进,拖延改革行动可能会导致今后的问题更加严重。3)增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。4)需求政策定位于配合供给侧改革,避免过度放水刺激。 上世纪70年代日本增速换挡期和本世纪初经历长期结构性萧条后,日本曾两次实施供给侧改革,其经验教训对我国具有重要启示意义。 1、上世纪70年代日本增速换挡期的改革 1.1. 改革的背景:增速换挡 1)日本的增速换挡发生在1968-1978年间。日本1951-1973年间开启经济高速追赶,实现了23年年均9.3%的增长,1973年人均GDP达到11434国际元,相当于美国的68.5%,到达增速换挡的收入阀值。增速换挡后,1974-1991年的18年实现了年均3.7%的增长,属于中速增长阶段。1991年人均GDP达到19355国际元,相当于美国的84.7%,步入前沿国家的低速增长区间。 日本在1969年前后面临经济增速换挡和动力升级的客观要求:一是日本房地产长周期出现在1969年前后。二战后,日本人口出现了一次人口出生潮。自1960年起,日本的出生人口数量进入了第二轮上升周期,自1960年的160.6万逐年上升(除1966年外)至1973年的209.2万,之后出生人口数逐步显著降低。二是日本刘易斯拐点出现在上世纪60年代末。日本自上世纪60年代末开始,随着农村可转移剩余劳动力的大幅减少,耐用消费品的广泛普及,支撑经济高速增长的基础条件发生变化。 2)石油危机冲击下“滞涨”发生。1973年,阿拉伯石油输出国组织为了支援巴勒斯坦人民反抗以色列侵略,决定削减石油供应量并提高石油价格,第一次石油危机爆发。石油危机引起了当时主要资本主义国家的“滞涨”,即经济停滞和通货膨胀并存,日本也未能例外。当时日本出现了物价高涨、失业率上升、企业倒闭等危机表现,1974年日本经济出现了战后第一次负增长。 3)能耗和环境污染严重,国民不满情绪高涨。日本的高速增长期是依靠大量能源投入和粗放经营实现的。快速的工业化造成了能源消耗和环境污染日趋严重。从1955年到1964年,日本的能源消耗量增长了约3倍,主要能源也从煤炭转变为石油。到1973年石油危机爆发前,日本的原油进口依存度已达到99.7%的惊人程度。日本的水源和空气也都受到严重污染,上世纪50-60年代出现了震惊世界的四大环境公害,即镉污染所致的骨痛病、甲基汞污染所致的熊本水俣病、新泻水俣病、四日市大气污染所致的哮喘病,对日本人民的生命健康造成极大损害,国民不满情绪愈演愈烈,抗议示威事件层出不穷。到上世纪70年代,以四大公害诉讼均以居民原告方胜诉为标志,日本高能耗和高污染的增长模式已失尽人心,到了不得不改变的地步。 4)劳动力成本快速上升。战后的日本和当时的中国类似,农村存在大量剩余劳动力,在日本经济高速增长期中,劳动力源源不断地从农村转移到城市一直是经济增长最重要的引擎之一。上世纪60年代末日本迎来刘易斯拐点后,劳动力从过剩转向短缺。在刘易斯拐点到来和同时期日本政府“国民收入倍增计划”双重影响下,日本的劳动力成本即工人工资开始快速上升。1961-1970年,日本工人的工资指数增长了近1.7倍,在主要资本主义国家中是增长得最多的。 1.2. 主要改革措施:降低成本、鼓励创新 针对以上问题,日本政府综合运用法律、财政、税收和金融等政策措施,侧重从供给侧入手实施改革,主要改革措施如下。 1)“减量经营”,降低能耗、利息、劳动力成本。第一次石油危机引发的国内经济危机引发一些日本企业自发开展经营调整,这种调整被称为“减量经营”,其核心主要有三条:节约能源消耗、降低利息负担和降低劳动力成本。日本政府因势利导,积极推动和引导“减量经营”在全国范围内实施,使得“减量经营”成为石油危机后的流行词汇。“减量经营”的实施非常成功,成为日本制造业战后从传统的粗放型经济增长方式向高附加值型经济增长方式转变的转折点。 节约能源消耗。以石油危机为契机的能源价格上涨,对日本传统的粗放式增长模式造成了沉重打击,以石油化工、钢铁等为代表的高能耗行业的竞争力大大降低。日本政府通过行政指导及各种限制措施,引导经营效益差的企业关停并转,显著削减了这些行业的生产能力。1975年,日本增加生产能力的设备投资在全部设备投资中比重比70年代初降低了约50%。同时,鼓励企业进行内部技术改造和生产设备更新,有效节约能源。许多高能耗行业积极采取节能技术,如钢铁业大量采用高炉炉压发电设备,石油化工业采用加热炉的废气、余热回收技术,水泥业引进悬浮预热器技术等。 降低利息负担。石油危机爆发后,日本著名的《日经商务》杂志指出,在石油危机后的恶劣环境下,日本企业必须努力压低原材料费用、财务费用等各项成本才能生存下去。当时日本企业自有资本比率不高,利息负担较重是一个比较突出的问题。通过实施“减量经营”,日本企业的自有资本比率大幅提高,从企业借款占营业额的比率看,1978年比1965-1973年平均减少6.6个百分点;从制造业自有资本比率看,1985年比1975年提高7.7个百分点。再加上同期日本利率水平不断降低,企业利息负担得到有效减轻。 降低劳动力成本。刘易斯拐点到来后的劳动力成本大幅上升,成为石油危机冲击下日本企业不能承受之重。当时有研究表明,如果主要制造业企业在一年内不削减6~14万雇佣人数以降低成本,就无法维持收益。企业通过解雇临时工、控制正式员工的录用、女性员工离职后不再补充新人乃至减少主干劳动力等多种方式调整雇佣人数,降低人工成本。据日本产业劳动调查所统计,1975年以后的四年中,包括松下电器、三菱重工、东芝等在内的多家企业减员达21万人。此外,由于发展中国家劳动力成本较低,日本政府还积极鼓励劳动密集型产业尤其是一些高耗能、高污染的劳动密集型产业向海外转移。 2)政府引导产业结构升级,大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。 大力疏解产能过剩。经过两次石油危机打击,日本衰退产业和过剩产能增加。1978年,日本政府制定了《特定萧条产业安定临时措施法》(简称“特安法”)和《特定萧条产业离职者临时措施法》等四部法律,进入“特安法”时代,主动对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解。“特安法”认定平电炉、炼铝、合成纤维、造船、化肥等14种产业为结构萧条产业,当时这些产业的企业开工率只有60%~70%。针对上述结构萧条产业的调整和疏解方法包括:(1)采取政府收购来报废设备的方式,即由政府与产业界合作预测未来供求,对“过剩部分”由政府出资收购报废;(2)设立特定萧条产业信用基金,对那些按计划淘汰落后设备的企业提供优惠利率贷款,帮助萧条行业安置工人和转产;(3)允许因供求明显失调、价格降到平均生产费用的特定商品的生产者缔结有关限制产量、维持合理价格的垄断组织。“特安法”的实施取得明显成效,1978年和1979年日本工业连续两年高涨。 扶持新兴产业发展。在对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解的同时,日本政府有效利用产业政策,鼓励和培育新兴知识和技术密集型产业发展。1978年,日本政府制定了《特定机械信息产业振兴临时措施法》,提出要发展电子计算机、高精度装备和知识产业,投入了大笔政府专项资金对尖端技术的开发提供补贴和资金,并对以上产业实施税收和金融方面的优惠政策。人们已将这个项目视为日本70年代后期推出的产业技术政策的成功典范,它为奠定日本电子产业的基础及扩展在国际市场的份额做出了很大的贡献。上世纪70年代,日本产业结构变化的另一个重要特点是服务业的重要性增强,1973-1985年服务业年均增速高于同期制造业增速0.2个百分点,从1970年到1980年,服务业就业人数比重提高了8.9个百分点。 2、日本的1974和1991年两次房地产泡沫:同样的泡沫,不同的结局 2.1. 两次房地产泡沫的形成 日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,但这两次的影响差别很大。 第一次房地产泡沫于1974年前后形成。1955-1974年为日本房地产价格的快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。 第二次房地产泡沫(亦即“泡沫经济”)于1991年前后形成。1986-1991年为日本“泡沫经济”的最后疯狂期,房地产价格涨1.7倍。这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。1991年后,日本房地产价格进入漫长的下跌之旅。 1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点,从绝对值来看,1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比,需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间,日本所有城市名义房价上涨了167%,六大主要城市房价上涨407%。同期,日本人均名义GDP从4281美元,上升至28541美元,增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。可见,1975-1991年间,以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%),但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。即日本整体房价泡沫,1974年大于1991年,但六大主要城市房价泡沫,1991年大于1974年。 第二次房地产泡沫(“泡沫经济”)发生的背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。1985年9月,广场协议之后,日元大幅升值,为应对日元升值对国内经济的冲击,日本政府采取宽松的财政货币政策。1986年1月-1989年5月日本央行连续五次降息至2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,与此同时,实施扩大内需的财政政策。1980-1990年间京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上,最高峰时日本土地价值约为当时美国的4倍多[ 参见巴曙松着《房地产大周期的金融视角》,P57.]。但1990年3月大藏省启动了对房地产金融实施总量控制政策之后,房地产价格从1991年开始转为直线下滑,之后再也没有回升过。 2.2. 两次房地产泡沫的不同结局 如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。 1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991 年间维持在高水平。 1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。日本的房地产泡沫的破灭,与日本央行的下调利率有密切关系:1986至1987年度,日本银行连续5次降息,把中央银行贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低,日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣,反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同,央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫:1989年5月31日,日本央行加息0.75个百分点,此后的15个月内,日本央行再度4次加息,将贴现率提高到6%,连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。 3、本世纪初日本的“结构改革” 3.1. 改革的背景 1)“泡沫经济”破裂后经济长期萧条。上世纪80年代后期到90年代初,日本经济持续繁荣,政府长期实施宽松的货币政策,大量资金涌入股票市场和房地产市场,最终出现了泡沫。以1991年为界,股票价格和房地产价格迅速下跌,“泡沫经济”破灭了。整个上世纪90年代,日本经济处于“平成不景气”或“失去的十年”的长期萧条中。这一时期,企业投资不振、居民消费低迷,需求减少导致物价持续下跌和企业销售收益减少,经济深陷泥潭。1992-1996年,日本经济增长率下降到0.6%,虽然1995-1996年一度出现复苏迹象,但1998-1999年由于受到消费税上调和金融危机的影响,再次转为负增长。 2)不良债权高企引发金融危机。“泡沫经济”时期,日本银行业向中小企业和房地产业发放了巨额贷款,“泡沫经济”破裂后,日本银行业不良债权大幅飙升。据日本大藏省1998年1月12日公布的数字,日本全国146家银行自查的不良债权已经达到76.708亿日元,约占总贷款金额的12%。在不良债权不断增加的情况下,部分银行已经无法达到国际清算银行巴塞尔协议规定的资本充足率水平。1997年底,日本四大证券公司之一的山一证券和具有悠久历史的北海道拓殖银行相继破产,给金融市场造成极大震动。幸存银行为防范风险纷纷“惜贷”,由此导致的“贷款难”更加加剧了实体经济的困难。 3)人口老龄化形势日益严峻。1970年日本65岁以上老人占总人口比例已经达到7.06%,超过联合国定义的老龄化社会7%的标准线,这标志着日本已经进入了老龄化社会,但这一问题在当时并没有引起足够的重视。从上世纪80年代开始,伴随生育水平的下降和人均寿命的延长,日本人口老龄化进入了加速发展的阶段。1990年日本65岁以上老年人口比重为12.1%,2000年这一比重上升到17.4%。人口老龄化给日本的经济社会带来了一系列不利影响,如劳动力供给不足、社会抚养负担不断加重、消费需求增长乏力等等。 3.2. 主要改革措施 针对日本经济的长期萧条,上世纪90年代末至本世纪初,日本政府在“改革优先”路线和“景气优先”路线之间摇摆不定,争论十分激烈。“景气优先”路线主要看重短期政策效果,主张通过宽松的货币政策和财政政策刺激需求,促进经济增长。“改革优先”路线则认为日本长期的经济衰退并非周期性的衰退,而是结构性或制度性的衰退,依靠宽松需求政策刺激不能解决问题,只有进行改革才能扭转局面。从桥本龙太郎内阁到森喜朗内阁,日本政府在推进改革上均有心无力,导致改革时机一再延误。2001年4月,小泉纯一郎凭藉“无改革、无增长”竞选主张挟高支持率上台,顶住了“景气优先”路线主张者的压力,大张旗鼓地实施了“结构改革”。其中涉及供给侧的改革措施主要有: 1)放松规制,实施民营化改革。小泉内阁一直强调要将日本建设成为一个“小政府、大经济”的国家,对政府所属的各类经营性机构实施民营化改革。小泉内阁在“结构改革”的纲领性文件《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中提出了民营化、规制改革计划,即在“民间能做的事情,由民间去做”的原则下,对经济各个领域尤其是公共干预较多、限制较严的领域放松规制,更大程度上发挥市场机制的资源配置作用。具体改革举措有:特殊法人改革或民营化;削减对特殊法人的补助金等;推动邮政业实现民营化;对公共金融功能进行彻底的改革;在医疗、护理、福祉、教育等领域也引入竞争机制。其中邮政民营化改革在日本具有典型意义,改革前日本邮政业由政府经营,机构臃肿、效率低下,改革的目的在于放宽市场准入,引入新的竞争者,从而带动邮政业的高效经营。2005年10月,日本参议院表决通过邮政民营法案,小泉内阁的邮政民营化改革获得成功。 2)降低税率,激活经济社会活力。自从供给学派经济学提出减税主张后,减税已被认为是供给侧改革的重要内容之一,小泉内阁的“结构改革”中也包含减税内容。《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中指出,税收政策应该真正成为有利于经济目标实现的手段,今后应向着扩大税基、降低税率的方向努力。2003年1月,小泉内阁通过2003年度税制改革大纲,实施减税计划,主要内容包括降低法人税实际税率、对研究开发和IT投资实施减税、降低继承税与赠与税税率等方面。按照日本政府估算,2003年度最终将实现总规模1.5383万亿日元的减税,其中主要包括法人减税1.304万亿日元,继承税和赠与税减税0.103万亿日元,金融证券谁减税0.096万亿日元,土地税减税0.21万亿日元等。 3)推出“金融再生计划”,促进产业结构调整。“泡沫经济”破灭后,不良债权一直是困扰日本银行业、企业界乃至整个经济发展的关键问题。由于不良债权的来源是实体经济,企业亏损或倒闭的数量增多,反映在银行资产负债端就是不良债权增加,这是一枚硬币的两面。针对这一问题,小泉内阁采取了双管齐下的配套改革,即金融改革与产业重组相结合,在解决银行不良债权问题的同时,推动产业结构的调整。2002年,小泉内阁推出“金融再生计划”,具体改革举措包括:通过扩充中小企业贷款机构、设立新的公共资金制度等方式增加对中小企业的融资渠道和手段;通过专业机构(如“整理回收机构”,英文简称RCC)减免中小企业债务,盘活不良债权,促进产业重组和企业复兴;提高银行不良债权拨备,强化资本充足率约束作用,对银行制定明确的不良率削减目标并严格检查,切实降低银行不良债权比率。 4)推进养老保险改革,增强社会保障制度可持续性。由于日本人口持续老化,日本养老保险出现了参保者不断减少、领取者逐渐增加的困境。2003年度小泉内阁“经济财政谘询会议”制定了《经济财政运营与结构改革基本方针2003》,提出构筑可持续的社会保障制度,建立年轻人对将来充满信心、老年人安度晚年的社会。2004年,通过《养老金制度改革相关法案》,主要内容是在未来十余年内逐年上调保险费,目的是为了消除年轻人对养老金制度的不信任感,通过更好地把握养老金给付水平和现职人员负担的平衡,建立起可持续性更强的养老金制度。此外,针对人口老龄化的严峻形势,2004年通过的《老年劳动法修正案》提出未来十年分阶段强制性地提高退休年龄。 4、日本两次供给侧改革的成效与缺憾 4.1. 上世纪70年代改革成效 总体看,上世纪70年代日本的供给侧改革取得了巨大成功。 1)日本成长为制造业强国。“减量经营”使日本制造业的国际竞争力显著增强,帮助日本逐渐确立了世界制造业强国的地位。日本制造业在节能方面也取得了突出成就,到上世纪80年代初时,日本已成为主要经济体中能源利用效率最高的国家。日本汽车由于低能耗和高性能而受到普遍欢迎,1980年以后日本汽车产量超越美国而居世界第一位,并大量出口到以美国为首的海外市场中。 2)产业结构顺利完成优化升级。从上世纪70年代后半期到80年代,电子、汽车等产业取代了原来的钢铁、石化等产业,成为引领日本经济增长的主导产业。日本产业结构从原来的劳动密集型和资源密集型逐渐转向知识密集型和技术密集型。 3)经济“稳定增长”。通过这次改革日本不但成功经受了两次石油危机的考验,而且顺利完成了从高速增长向平稳增长的增速换挡,1975-1985年日本经济平均增长率保持在4%左右,日本政府称其为“稳定增长”,该时期在主要发达国家中日本的经济增长仍然是最快的。 日本增速换挡期供给侧改革前后资本市场表现:危机倒逼,经济和股市深蹲起跳。 以实施供给侧改革为界,日本增速换挡期的资本市场表现可以概括为:1973年石油危机之前,供给侧改革尚未实施,日本处于增速换挡期的上半场,拒绝减速,刺激加杠杆,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上,股市房市出现明显泡沫后深跌;1973年石油危机之后,供给侧改革扎实推进,日本进入增速换挡期的下半场,采取中性偏紧的货币政策,进行产业结构合理化,无风险利率大幅下降,转型成功后股市走牛。 1)日本在1973年石油危机前:拒绝减速,刺激加杠杆,无风险利率高达10%以上,股市出现泡沫后深跌。虽然日本在1969年前后面临经济减速的要求,但是日本在1969-1972年间并没有认识到增速换挡的规律性和必然性,采取了刺激政策应对,大搞列岛改造,试图把全日本各岛都搞成三大都市圈一样发达(类似中国前几年中西部造城运动)。日本在1969-1972年大幅投放货币,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上。受刺激政策影响,日本通胀高企,股市房市出现明显泡沫。 2)日本在1973年石油危机之后:实施供给侧改革,辅以中性偏紧的货币政策,无风险利率大降,增速换挡成功后股市走牛。以1973年为转折点,日本开始扎实推进供给侧改革,给企业在调整产能、压缩成本、节约能源、技术创新等方面以压力,同时从刺激政策转向采取紧缩性的货币政策,抑制物价、工资和资产价格上涨,挤出边际上无效产能和无效资金需求。在1973.3-1974.10期间,日经指数跌去了40%。自1974.10开始,日本股指在触底后反弹并走牛。1974-1981年增速换挡成功后股市走出大牛市,日经指数进入慢牛、长牛。 4.2. 本世纪初“结构改革”成效 经济缓慢增长,股市止跌回升。在“泡沫经济”破灭后的长期萧条之后,小泉内阁的“结构改革”获得了日本民众的巨大支持,小泉内阁成为90年代以来日本少有的长期政权,小泉本人也成为离任后日本民众最怀念的首相之一。通过改革,日本企业经营状况有所好转,不良债权问题基本得到消除。从2002年2月至2008年2月,日本经济实现了长达73个月的景气复苏,为战后以来持续时间最长的景气。这次景气的实际增长率虽然不高,平均增长率只有不足2%,增速最高的2004年也只有2.4%,但与上世纪90年代年均1%的增长率相比则有明显改善。由于经济景气有所回升,日本多年来一直疲软的股市也出现了止跌回升的局面。从2003年4月到2007年6月,东京日经225指数从不足8000点涨到18000点以上,达到了2001年以来的最高水平。 4.3. 两次改革的缺憾 1)市场化改革仍然有待深入。战后日本长期实行主银行制度、终身雇佣制、年功序列制和行政指导等一系列以长期关系为基础的经济制度。日本有论者认为,这一系列制度尽管在日本追赶欧美过程中发挥了重要作用,但随着日本成为发达经济体,这些制度已经逐渐落伍,日本应及时转型为市场经济型的、政府较少介入的经济体系,而事实上日本至今还残留着限制过多和创新不足等追赶欧美过程中的负面遗产。 2)人口老龄化问题改革进展不足。人口老龄化被广泛认为是造成日本经济长期萧条的主要原因之一。但小泉内阁的“结构改革”主要关注于邮政民营化等议题,对国民普遍关心的少子化、人口老龄化等问题关注度不高,改革措施非常有限,人口老龄化问题迟迟不能解决,为此小泉内阁也遭到了日本舆论的不少批评。   来源:作者/国泰君安宏观任泽平、解运亮 责任编辑:Shelly Du  

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