前两天，我们撰文为大家分析【2020大选结果会对美国房市产生什么影响？】。而早前，居外IQI接受了《南华早报》的专访，发表了一些拜登（Joe Biden）当选、执政会对外国投资者带来的影响预测。 亚洲房产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，也许中美关系回不了从前，但拜登将被投资者——本地和外国投资者均视为更理性的领导人。他补充说，拜登将比特朗普更关心稳定和经济增长。 “与我们合作的大多数中国客户都相信，拜登将比特朗普总统对海外投资者更加友好，”奇米尔说。“拜登可能会扭转一些关税，并有一个更支持移民和支持学生的立场。在拜登的领导下，家长们会对送孩子去美国感到不那么担心。他们认为中国人在美国会更受欢迎。” 中美贸易战对中国投资者向美国房产的投资造成了打击。据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2020年中国买家购买美国房屋的数量为115亿美元，仅相当于2017年特朗普上台时的三分之一左右的水平，而这一数字也开始了三年的下降。今年的购买数量也大幅下降，从2017年的4.06万套下降到1.84万套，下降了一半以上。 奇米尔表示，拜登也更有可能控制美国冠状病毒的爆发，推出切实可行的刺激计划，并建设大量的基础设施，这些都可能推动价格上涨。“他将建设住房；他将支持租房者。所有这些政策都倾向于推高房价，”他补充道。 奇米尔又表示，在新制度下，倾向于民主党的“蓝州”纽约、新泽西、康涅狄格、加州和其他高收入州份的投资者可以大幅节省房产税，因为拜登很可能会废除一项阻止人们将该税项作为支出逐项列出的规则，这将对房价起到“巨大的推动作用”。 但房地产中介公司Nest Property的创始人兼董事总经理Naomi Budden说，在特朗普很可能降低资本利得税税率的地方，拜登会“希望对收入超过100万美元的人增加资本利得税税率”，从而增加收入，以填补预算的漏洞，并落实扩大医保范围的提议。“这可能会导致在美国出售房地产的外国投资者在税收方面受到重大打击，”Budden说。 她说，拜登打算将“1031交换”（1031 Exchanges）限制在年收入低于40万美元的纳税人身上，该政策允许房产投资者通过将出售收益直接投入新的投资来推迟缴纳资本利得税。当选总统还打算改革“机会区”（Opportunity Zones）计划，为在指定地区投资的开发商提供税收优惠。 高力国际表示，如果拜登胜选确实增加了人民币的上行压力，中国资本将有可能再次开始瞄准其他亚太房地产市场——比如中国香港，也包括澳大利亚等传统目的地。拜登领导下的美元可能走软，可能会进一步降低以美元为户籍的投资者和基金的竞争力，限制他们对高收益资产的活动。 房地产咨询公司世邦魏理仕表示，预计将出台1万亿至2万亿美元的财政刺激计划，以支持美国经济。其表示，如果民主党获得参议院多数席位，刺激措施的金额将更高。 “当选总统拜登如果颁布10年内增加5.4万亿美元支出的计划，将有可能因扩大医保覆盖面而刺激医疗地产需求，通过更多的基础设施支出使工业和物流地产受益，并刺激更多的经济适用房开发，”世邦魏理仕全球首席经济学家Richard Barkham表示。 世邦魏理仕亚太区研究主管Henry Chin则表示，虽然拜登的胜利可能会鼓励一些投资者走出观望模式，但持续的旅行限制将确保短期内投资量仍然有限。 该咨询公司预计明年亚洲投资者对美国房产的兴趣会越来越大，比如大城市的办公楼、物流和数据中心。资金来源将由韩国、新加坡和中国香港主导。由于资本管制和与美国持续的地缘政治紧张局势，中国买家可能会保持谨慎，并有可能成为净卖家。 延伸阅读： 居外看点：经济跌入谷底，美国房价怎么还连创新高？ 美国 房产抄底正当时 随手给你10个理由！ 投资洛杉矶 房产 潜利比您想像大！ 纽约楼市“高大上”光环褪色，未来还有投资潜力吗？ 来源：南华早报 编译：Zoe Chan 拜登当选总统，其政策有望利好海外投资者！ 有兴趣投资美国房市吗？欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
每百套被中国人买走10-15套 最近，日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”，其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价，日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本，一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本，推动当地房价节节攀升。 点击查看日本更多精品房源 听起来挺夸张的，现在中国人去日本买房真的这么多吗？对此，中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说，据日本媒体披露的数据显示，最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产，每一百套当中，中国人购买的数量达到了10到15套，占到10%到15%，成交金额是2014年下半年的3倍。 中国人赴日抄底有四大原因 越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场，中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢？对此，姜跃春分析认为主要有以下四大原因： 首先是日元大幅度贬值。去年7月份，一美元兑换约80日元，现在一美元可兑125日元，就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位，对于日元也显得很坚挺，日元对人民币的贬值幅度也不小。 第二个因素就是，2020年奥运会将在东京举办，这对房价预期是上涨的，也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅，无论是过去的北京还是伦敦，涨幅都是非常大的。 第三，虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏，但距离历史最高位还有很大的空间。 第四，中国的有钱人多了，赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。 未来五到七年仍有升值空间 随着大量外国地产投资者纷纷涌入，日本房价变得越来越贵了，在当前节点上，日本房价还有多大回报空间呢？ 对 此，姜跃春分析说：“我个人觉得，日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年，上涨20%—30%应该没有问题，如果是东京的话，价格会涨得更多， 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍，日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素，对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止，应该说还有空间，因为安倍经济学要搞2.0，继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内，日元贬值的空间还会出现，但是不会 太大。”姜跃春说，此外，日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰，随后持续14年一直在下降，2005年之后开始 企稳回升，但目前距离1990年的高位还有很长的距离。 日本房价有多高？ 目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元，折合人民币大概是330万元，跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂（高档住宅区）一套五六十平米的房子，现在的价格差不多是一亿日元。 东京的房价是日本最贵的，其他城市会低一些，如果是三四线城市，价格会低很多。当然，每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。 此外，在日本几乎没有毛坯这一说，如果是新房，一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算，几乎不用建筑面积一说。 日本也有限购吗？ 很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学，所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强，公寓基础设施完备，而且装修得非常科学。 日本不限购限贷，它贷款非常容易，利率非常低，几乎是零。你只要有固定的职业，固定的收入，基本上贷款没有问题。所以首付非常低，10%到15%，20%算是多的。 浏览居外【名家专栏】栏目，了解海外房产投资独家专业解读。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
英国首相特雷莎·梅终于宣布了一个大消息：将在2017年3月底之前正式启动英国的脱欧进程。 特雷莎·梅在接受BBC专访时表示，将在2017年3月底之前触发里斯本条约第50条，并在未来触发50条之前展开预备性工作。 此外，还将制定《废除条例草案》（Great Repeal Bill），草案将“确保英国是独立的主权国家”，并“将在英国脱欧问题的时间表上提供透明度” 议会将决定英国将保留欧盟法律里面的哪些内容。希望在英国脱欧上获得合理的协议，并在脱欧之后与欧盟其他成员国保持良好关系。 触发里斯本条约50条，将意味着英国正式开始了两年的退欧进程。在触发50条后，无论谈判进程如何，都会在2年之后脱离欧盟。 也就是说，如果明年3月底启动50条款，那英国将在2019年的4月，正式脱离欧盟。 那么，这会对英国的经济，股市和房产有怎样的影响？ 首先，脱欧公投已经过去100天，在前期的市场波动后。 目前市场已经暂时趋向平稳。 因为在谈判过程中的不确定性，目前市场还没有太向上或者向下的反应。 都在等待政府启动50条款，开始正式脱欧进程。 如今，政府宣布启动要到明年3月才启动50提款。 这意味着，目前市场的不确定性还要持续到明年3月份之后...... 所以，目前 ，市场应该会维持最近1-2个月来的状态，在对未来的不确定中，谨慎观望，寻找机会。 未来可能的利好或者利空都有哪些？ 总的来说，英国和欧洲在脱欧谈判上的冲突点主要有两个： 自由贸易（即无关税，同意贸易标准的贸易） 欧盟内人员的自由流动 （即无需签证，随意移动和工作） 英国想要留在欧洲的自由单一市场里，享受欧洲内部商品，服务和资本自由流动。 但是又不希望加入欧盟的人员自由流动，希望可以控制移民！ 但是英国人的想法，欧盟无法接受。 欧盟表示， “Free Trade Depends on Free Movement”! 英国要想自由贸易，就不能管制移民。 No Free Movement, No Free Trade, 但这个Free Trade是会影响英国经济最大的因素。 自由贸易和自由流动 都将影响英国的房产市场。 自由贸易可以促进经济，如果没有自由贸易，英国很多企业会受到极大影响，影响就业率，影响经济形势，从而影响房子的供求关系，影响房价。 人员自由流动可以促进欧盟来英国的移民人群，给英国房地产业补充足够的建筑工人，同时加大住房的需求。 如果两者同时取消，对英国的影响时巨大的，同时也是英国人民不可接受的。 因此，现在所有的英国人都希望有一个折中的软着陆，可以用一个程度上开放自由流动来换取一部分的自由贸易，这也会是谈判的一个重头戏。 这部分究竟谈判的条款如何， 才将会是未来左右英国经济，股市，和房产市场最重要的消息因素。 在这些谈判没有公布之前，市场的一切行为我们都只能归结为4个字： 不确定性。 让我们拭目以待。 （据英伦房产圈）
据美国《世界日报》报道，身为旧金山建市160年以来的首位华裔市长，李孟贤的第二任期已过去八个月。他于日前在市长办公室接受世界日报专访，分享自己的施政理念，也对最近华裔社区关心的多项议题发表看法。 李孟贤第二任期遇到的最大挑战来自警察和少数族裔社区的矛盾，包括旧金山警员去年射杀非裔青年伍兹，加上今年初持续发生多次警员开枪事件。前警察局长索尔 于5月宣布辞职，李孟贤立即任命非裔夏普林为代局长。夏普林上任已超过百日，警察委员会已在警局的网站上公布招聘新局长的资料，包括申请人条件，在全国范 围物色正式局长候选人。 每任警局局长 “我都全力支持” 记者问：您曾多次称赞夏普林领导的竞争改革，表示对他的全力支持。在这次警察甄选过程中，您会扮演什么角色？在您看来，一位合格的警察局长，应该具备什么样的特质。 李孟贤答：当索尔辞职后，我任命夏普林为代理局长，那是一段艰难的时期。夏普林曾经负责执行索尔提出的警政改革方案。这是我任命他的主要原因。既然我的认命获得警察委员会批准，夏普林就要为整个警察局负责，我对他全力支持，也是市长理所当然的选择。 警局的一举一动都被社会用放大镜检视，不仅包含少数族裔社区，还包括旧金山地检处和联邦司法部。与此同时，警局的各种改革又迫在眉睫，例如执法时佩戴 随身摄像头，减少执法冲突，避免使用致命武器。警局还需要聘用更多警员，在明年底达到城市宪章规定的满额1971人。所有这些计划都需要市长的支持和配合 才能完成。这就是为什么我公开表示支持夏普林，我会支持每一位在任局长，因为他们很不容易。 正式局长的甄选又是另外一件事，我曾答应 警察委员会，要非常认真的执行甄选过程，直至找到合格的候选人。这一过程目前刚刚起步，警委会在全市举行五场 社区会议，听取不同族裔社区的意见，我欢迎所有民众参与讨论，大家透过这个过程取得共识，挑选一位各方满意的警察局长。 华裔教育局长？ “华人要多投票” 记者问：旧金山教育局也同样面临局长离职的困境。很多华裔家长认为，在华裔占三成的校区，决定政策的七名委员会成员中，只有一名华人，他们希望下一位教育局长更多倾听华人的声音，甚至选出华裔教育局长。您如何看到这个问题。 李孟贤答：教育局长的决定权完全由教育委员会掌握，教育委员会又是民选的独立机构。如果华人希望改变教育委员会，唯一的方法就是站出来投票，选出可以代表自己的观点的教育委员，就像大家支持我竞选市长一样。我也认为，七名委员中只有一个华人，并不是好的现象。 教育是非常重要的议题，教育委员会将决定年轻人的前途。我能做的，就是发现教育的不足之处，和教育局共同解决问题。四年前我第一次当选市长时，全市中 学生的成绩非常差。教育局给我的解释是，学区缺少购买高科技设备的经费。学校没有Wifi和iPad，也无法开展传授最新科学技能的课程。 我向Saleforce公司执行长贝尼奥夫(Marc Benioff )寻求帮助，四年之后，校区20所中学已全部提供Wifi和iPad，每名校长也获得每年10万元的“创新基金”，用于购买科技设备，每名教师都接受过 iPad使用培训。洛杉矶学区也在两三年前推出同样的计划，但iPad丢失和损坏比例非常高。因为我们提供足够的安全措施，旧金山校区的每个iPad都被 妥善保管，确保正常使用。得到先进设备的学生们，成绩也突飞猛进，我们现在是加州都会城市中，平均成绩最好的校区。 这就是我对校区提供的帮助，在我看来，如果我们自己培养的学生足够优秀，企业老板们就不需要呼吁我推动移民改革，他们可以在旧金山校区找到符合标准的人才，这也是现在的趋势。 公宅翻新计划 “满足居民需求” 记者问：在您的第一个任期内，住房问题是旧金山遇到的最大挑战，市府目前对住房问题有什么计划？ 李孟贤答：在过去的几年间，全市不同社区陆续完工可负担住房。这些住房的申请者中，华裔占有很大比例，这就是为什么旧金山看起来华人越来越多。兴建住 房的同时，我们也推出的“小户型”(Small Sites)购买计划，保障华埠居民长期享受低于市价的房租。例如在华埠发生的逼迁案件，市府斥资买下这些住房，让原有住户留在那瑞安心居住。 在我担任市长的第一年，提出全市范围的公宅翻新计划，其中就包括与华协中心合作翻新平园公屋。平园已经是非常老旧的建筑，高度也不能满足民众需求。在 我1990年还在担任律师时，就知道平园很多设施已经过时，现在情况会更糟。在帮助平园住户找到临时住所前，我们没有办法翻新平园公屋，这也是我们现在正 在解决的问题。我的目标是，翻新全部位于华埠的公屋，不让一名长期住户离开社区。 记者问：位于Raymond街66号的访谷区老人中心在多年前开始断水断电，从去年开始的修葺工程，也迟迟不能完工，重新开放的时间一拖再拖，中心到底遇到了什么困难，什么时候可以重开？ 李孟贤答：一个月前，我去中心参观，想看看进展如何。公务局告诉我，他们正在安装地面，增加舞台的安全措施，大概8月可以完成。现在初步确定重新开放 的时间是9月14日，在此之前的几周，我们正在策划中心未来的活动，包括长者、儿童、麻将、表演等。中心一些设施从9月1日起就开放使用，但全部开放要等 到9月14日。 访谷亚太社区中心、市府“儿童、青少年及其家庭部”(Department of Children Youth and their Families)和“长者及成人服务局”(The Department of Aging and Adult Services)将共同管理社区中心未来运转。 记者问：现在谈论您市长任期届满后的计划，是否还为时过早？ 李孟贤 答： 我离届满还有三年多的任期，仍是很长的一段时间。我正在继续致力于保持城市的经济强健。我的施政理念就是：如果我们城市没有强大的经济，就无法帮助任何 人。我还有很多愿景，包括为旧金山居民创造更多工作机会，以及在市内建筑三万个住宅单位，其中有三分之一为可负担住房。 除了创造就业机会，我正致力推动让旧金山的生活成为可以负担，包括维持让老人和居民免费搭乘MUNI公共汽车，帮助华人更方便在市内进出。我承诺全面完成中央地铁建设，造福华埠。很多民众希望能在士德顿街行走，我们要保障士德顿走廊的交通安全。 相关资讯：美国房租_美国房租多少钱 （据中新网）
距离2021年2月12日星期五这个特殊的日子还有刚好一周——牛年即将到来！ 牛在中国的十二生肖中排名第二。牛的形象是一个默默无闻的勤劳耕耘者，具有聪明可靠以及谦逊的品质。牛还对应“地支”中的“ 丑”，在古代中国天文学二十八宿中对应牛宿。 农历新年即中国春节。具体来说则是农历第一个月出现新月月相的日子。古人认为这是月相周期中一个非常吉利的日子，尤其适合制定计划并开始付诸实践。 墨尔本市政府将在农历新年期间举行一系列精彩的庆祝活动，这些活动一定会给您的农历新年一个不同凡响的开始。我们一齐跟随澳洲房地产专家Kay & Burton去感受当地浓厚的新春节日气氛吧！ 庆典一、“千年龙”威风巡游 从2月9日星期二至2月24日星期三，墨尔本的庆祝活动将15天不间断。农历新年活动的一大亮点无疑是舞龙表演——Dragon's Awakening Ceremony。伴随着鞭炮声和鼓声，著名的“千年龙”（Millenium Dragon）将在一片鲜丽色彩的海洋中从Little Bourke Street唐人街开始，蜿蜒穿过CBD的楼宇。舞龙表演的主角是美丽精致的千年龙。它承载着厚重的的文化自豪感，常年收藏在澳华博物馆内。表演的高潮是“点睛”仪式，意在新的一整年中都能保护人们免受邪灵和疾病的侵害。 庆典二、文化节庆活动遍布全城 除了舞龙表演以外，墨尔本市还会有一系列传统和当代的文化活动，包括舞蹈、歌剧、演唱、工艺美术、书法、武术、各种美食，还有专为儿童设计的活动。整个15天，各类庆祝活动将遍布唐人街、澳华博物馆、维多利亚女王市场（Queen Victoria Market）、位于CBD的皇冠赌场，以及部分郊区。超过50场表演和25个摊位，对于来自所有文化背景的人来说，这都是一次体验墨尔本华人文化的机会，可以尽享来自东方的盛景、声音和风味。 庆典三、中西音乐荟萃 为了庆祝农历新年，墨尔本交响乐团（MSO）也准备了一场非常特别的演出，将于2月13日星期六在Sidney Myer Music Bowl举行。 MSO的农历新年音乐会是墨尔本最重要的文化活动之一，今年已是第八届。在首席指挥Benjamin Northey的带领下，当晚将有墨尔本最出色的一些澳大利亚华人音乐家参演，包括钢琴家Angela Li、琵琶演奏家杨缨和小提琴神童李映衡（Christian Li）。其中李映衡将演奏维瓦尔第（Vivaldi）小提琴协奏曲《四季》中的《春》。整场演出不仅有维瓦尔第的音乐，还有贝多芬、肖邦和中国20世纪著名音乐人及当代作曲家叶小纲、吴祖强和曾获格莱美提名的周天的作品。MSO的农历新年节音乐会将是您与家人和朋友感受澳大利亚的多元文化、欣赏中西音乐，共度舒适夜晚的绝佳机会，不容错过！ 在此预祝大家牛年幸福快乐！ 以上内容由Kay & Burton授权提供 关于Kay ＆ Burton Kay & Burton公司诞生于1938年的墨尔本，在澳大利亚的高端房地产市场一直处于领先地位，享誉盛名。我们致力于掌握高端市场的相关知识，提供优质的服务和建议，并与我们的客户建立重要而有益的终身关系。 作为世界上最宜居的城市之一，墨尔本吸引了澳大利亚许多跨省买家以及国际跨国买家。我们为客户提供方便的直接进入国际市场的机会。 Kay ＆ Burton公司已经在51个国家开展了业务，并与亚洲、迪拜、伦敦和纽约的客户建立了联系。我们的国际双语专家在处理复杂的国际销售流程方面拥有无与伦比的经验，我们也会为合适的买家在财务、移民和税务方面提供必要的指导。 延伸阅读：【居外专访星级经纪人：澳洲Kay & Burton合伙人Jamie Mi】
居外六月专访的两位星级嘉宾，分别是Livingroup国际房地产首席执行官——若奥·帕加尼·托斯卡诺（João Pagani Toscano）先生，和来自Cruz, Roque, Semião（CRS）法律公司的古斯塔沃·迪亚士（Gustavo Diaz）先生。两家公司皆位于葡萄牙。 Livingroup为一家葡萄牙控股公司，从事国际业务，拥有多元化的产品组合，包括房地产开发，旅游业和联合办公空间。自2012年成立以来，Livingroup不断扩展其业务范围，开发了多个基准项目，跻身至房地产投资行业前列。Livingroup代表高股本投资者投资和管理资金已超过8000万欧元，投资土地占地约50,000平方米。 CRS为一家在葡萄牙成立的提供全方位服务的律师事务所。基于客户的法律权益，在保证通信机密性的前提下，CRS致力于向客户提供独家服务。CRS律师专攻合同法和诉讼以及公司法，并为个人和企业机构（即中小企业，跨国公司，基金会，协会和企业集团）提供跨行业法律支持。 面向中国跨境买家的营销 若奥：Livingroup专门服务国际市场。国际投资者常有许多不同的要求。我们的一些投资者单纯寻求房地产投资，而另一些则有更多需求。例如，中国买家通常希望通过房地产投资获得黄金签证。【居外百科｜了解葡萄牙“黄金居留签证”】 我们公司自2011年就已经在中国开展业务，并与各种中国投资者合作。客户群遍布北京、上海、成都、重庆和香港。 我们只通过推荐的方式与客户合作，这使得我们在中国能够建立起良好的关系网。当一个客户满意了，他就会把我们公司介绍给他的朋友们。比如，像在重庆和成都，Livingroup只通过推荐的方式合作。从我们这里购买房产的人，往往会把我们公司推荐给其他人。 古斯塔沃：我认为中国人是葡萄牙最大的投资者。从2015年担任律师以来，我一直与全世界的客户合作，但是大部分都是来自亚洲，特别是中国。最近，我们有大量来自中国香港的客户，过去三到四个月里，大约有40到50位客户。不得不说，由于2019年9月的政治动荡，许多香港买家都对葡萄牙产生了兴趣。 CRS在与中国买家打交道方面有丰富的经验，中国人申请黄金签证的占比依旧最高。我们对法律制度的了解使我们能够为亚洲，尤其是来自中国和香港地区的客户提供所需的一切服务。 面向中国买家的市场旺季 若奥：暑假和中国新年是购买房产最火热的时间段，这段时间对Livingroup来说非常重要。中国新年这段时期，我们特别繁忙，需要接待那些已经购买了房产的客户，以及那些要来参观或者更新黄金签证的客户。他们往往也会带着朋友或者家人一同前来。因此，我们还可以在这段时间内将房产售卖给新客户。 中国买家最关注的问题 若奥：我这边的话，大部分的客户都会询问公司的信誉，投资价格和葡萄牙的情况。客户只有对我们放心了，才会再通过我们购买房产。我90%的客户都是中国人，而且是回头客。我们公司在市场有良好的业绩记录、口碑好。客户也可以在网上看到我们的售价，所以他们也很放心和我们合作。 古斯塔沃：从法律角度来看，常问到的问题一般都是涉及到家人及其移民葡萄牙的资格。比如: “ 我儿子已经20岁了，我可以带他一起过去吗？或者是，我父亲已经65岁了，可以一起过去吗？还有其它的要求吗？” 客户还想知道从获得黄金签证到获得公民身份的流程。大多数情况下，他们一开始会问五到六个问题，随着谈论的进行，客户还会有更多的问题。我认为对客户来说，让他们充分了解自己在做什么非常重要，毕竟这是一笔金额不小的投资。从法律、个人和商业的角度来看，对他们来说，了解得越详细越好。我们的工作就是确保他们可以获得实现目标所需的一切工具。 与中国买家合作时的障碍 古斯塔沃：语言交流障碍！ 若奥：是的，我也一样。我们必须安排一个随行翻译。从文化角度讲，我觉得葡萄牙文化和中国文化很相似。葡萄牙人喜欢在餐桌上谈生意，也为我们的文化、美食和红酒而自豪，葡萄牙人也很好客。所以和我们合作时，中国客户也会觉得很舒服。在葡萄牙，他们受到了欢迎，再来的时候还会带上朋友。 当我们来中国时，也受到了同样的款待。大部分时间我来中国都不是来做生意，而是拜访我的客户。现在他们都已经成为我的朋友了，并且还会把我介绍给他们的朋友，我们会一起吃饭。最后，我们之间的生意更像是在文化、美食与好客的氛围中展开的交流。这是一种很好的体验，也是一种不错的经商方式。 为那些想与中国买家合作的人提供建议 若奥：了解文化差异很重要。大多数的中国买家之前从未去过葡萄牙或者欧洲，所以，有时他们不懂当地的文化。因为他们往往会经历长途飞行，还要倒时差，在客户到达的时准备好一切就很重要，要让他们尽可能地觉得舒适。 当我们谈及到中国投资者的时候，谈论的都是有不同需求的客户。与客户进行了一笔交易后，不能忘了他们。整个过程中我们都需要为客户提供帮助，尤其是在办理黄金签证期间。 当客户抵达葡萄牙时，服务要细致。我的客户来自世界各地，当他们联系我时，他们想和我待在一起，想一起打高尔夫，想出去逛街，一起吃饭，我总是会为他们空出时间。我认为中国投资者真的很喜欢这种服务。我们不仅仅是在售卖东西，更是在与客户建立友谊。 古斯塔沃：我们在文化上存在很多差异和相似之处，因此了解文化差异非常重要。我认为最好的建议是适应每个客户并在合理范围内满足他们的需求。 探索居外 若奥：我们通过移民和房地产代理找到了有关于居外的信息。我们只直接跟代理合作，从不与中介合作。到目前为止，这是我们第一次参加居外直播研讨会。我们也非常开心能以这种方式参与进来，期待9月的路演与居外再次合作。也很感谢居外为我们提供的服务。 古斯塔沃：虽然这是我们第一次合作，但是到目前为止，在直播研讨会的过程中，居外提供的多方面支持让整个直播可以顺利进行，我们对此也很开心。我们也意识到正在与一家有着相同价值观和工作方式的公司合作，这也是为什么每个参与方都能完美协作。我们真心希望能够与居外继续合作。 这种方式也有利于我们与客户一对一交谈。很多时候，客户无法亲自前往葡萄牙与律师们见面并参观项目，只通过远程操作或者邮件联系也并不现实。但是随着科技的发展，我们还是可以“面对面”交流。我认为这种直播研讨会有助于人们保持参与和联系的感觉，营造出一种亲近感。现在，我们也常常会进行直播研讨会，帮助各方之间的沟通和联系。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售葡萄牙房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民、留学或房产投资的机会。 英文原文：https://list.juwai.com/news/2020/06/agents-of-the-month-gustavo-diaz-joao-pagani-toscano 编译：Zoe Chan
今年一月起中国发布的外汇禁令，使得有心在美国投资房产的买家人心惶惶，担心“钱弄不出去了！”然而《苹果》专访美国最大房地产公司Keller Williams注册经纪人Amanda，他信心满满地对记者表示：“全世界的人都想要到纽约来，经济丶文化丶教育中心，我有十足的信心，至少纽约房地产不会受影响！”今年起中国实行史上最严格的外汇管制条例，除了延续每人每年5万美金的外汇限购额度，购买人也将需要填写专门的购汇表格，提供有关证明材料解释购买外汇的用途，并且明令禁止“境外买房”。所谓“上有政策下有对策”，过去往往借用“亲朋好友”的身份证丶外汇额度以不同人的名义，用“蚂蚁搬家”形式汇款，不过今年条例中也明确将这唯一一条路封死。根据中国外汇管理局规定，“5个以上不同个人，同日丶隔日或连续多日分别购汇後，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属”等情况，都将一律进入黑名单，并被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。“这项条例一出来我们就有注意到，这对今年美国的房地产市场是非常重要的消息。”Amanda对记者说。但她同时也表示，虽然执行和监管变得更严苛，但投资者不必担忧美国房市可能产生的波动：“纽约的房地产市场受到的影响会尤其小小，因为这里市场更稳定，而且已经有许多海外投资人，他们的资产已经在美国了，其资产存储量已经足够在美国买房。”她就目前掌握的客户资料来看，受影响的大部分是第一次在美国购房的年轻人：“很多人正在攒头期款，在纽约购房前期投入需要20%，如果买20至30万房产，其实不需要很多钱。”不仅如此，她也提到纽约目前房屋空置率高，已经形成“买家市场”，未来只会吸引越来越多人到这里投资。“纽约是全世界房价最稳定的地方，2008年金融海啸时，也未产生太大的波动，即便有所回落也会立马反弹，尤其是曼哈顿中城。”她也认为，曼哈顿2大道地铁开通後，原本相较中城处於劣势的上东区丶下东区也将迎来强劲涨幅。（据苹果日报）
美国那斯达克挂牌丶以房贷与学贷为主的知名网路放贷公司LendingTree执行长Doug Lebda在接受美国媒体专访时表示，持续看好美国住宅後市。根据该公司去年8月至今年2月申请线上房贷者，35岁以下的千禧世代族群，占整体申请房贷者的比率超过30%。千禧世代申请贷款购买房产，最受年轻人欢迎的城市排名是宾州匹兹堡，有将近一半贷款申请人属35岁以下；至於华人喜爱的城市，如排名第8的芝加哥丶排名第9的旧金山丶排名20的西雅图丶排名53的纽约市以及排名54 的底特律都会区等，35岁以下的千禧世代族群申请人数占整体申请房贷者的比率均超过1/3。由此可见，千禧世代开始积极进入买房自住的行列。更有趣的是，LendingTree的股价从2012年3月23日的挂牌7.4元美金，涨至2017年3月17日的124元美金，暴涨超过15倍。除了受惠於美国房市的复苏外，也随着房市买家的变化，使其公司营收丶获利水涨船高，进而股价大涨反映。>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看美国房源另外，根据美国不动产经纪人协会（NAR）近期发布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅机会与市场看法”调查结果，有72%认为现在是进场买屋的好时机，而且收入越高者，如年薪超过10万美金的受访者，有高达78%的比例认同现在进场。以区域来看，中西部的受访者，有77%同意现在是进场好时点；西部则有61%同意，比例最低。问及“对未来6个月房价的看法为何？”，有51%认为持续上涨，相较仅有8%认为房价会下跌，或许是因为有超过6成以上认为美国经济正持续变好。事实上，“有土斯有财”这个观念不只是在华人根深蒂固。根据美国哈佛（Harvard）大学长期实证研究发现，长期拥有房产是累积财富的最好方式之一，而且持有时间越久，财富的“积累效果”越明显。纽约时报先前甚至有专文发表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是创造财富的最好方式”，也是持同的观点。再根据美国人口普查局资料，截至去年第4季，美国整体房屋自有率为63.2%，房屋自有率高低依序为：中西部的68.4%丶南部的65.3%丶东北部的60.4%丶与西部的59%最低。若再从出租空置率来看，截至去年第4季，出租空置率为7.9%，也就是100间出租房产中，仅有8间尚未租出去，维持在过去20年来最低的水准。就中长期而言，“有土斯有财”这个观念中外皆然。美国住家型房地产後市不容小歔，现在应该仍是置产美国的好时机；更不会发生像几天前，知名财经电视节目耸动的题目“美国商业不动产大卖空”的窘境才是。（据经济日报）
全球最大海外中文房地产平台居外网董事罗雪欣指出，该行已接触到一些对房地产投资有经验的内地买家谘询缅甸房地产，这些买家认为缅甸拥有气候温暖丶佛教传统丶英式教育及邻近中国等优势，待缅甸的房地产相关法规完善後，或许会成为他们下一个海外购房目的地。 缅甸可说是中国一带一路的重要部署地点，其房地产潜力自然值得研究。胜道集团执行董事孙康乔表示，由於缅甸本地富豪具备购买力，加上外资持续涌入带动需求，近年当地最大城市仰光的高级服务式公寓呎租可达每方呎4至6美元，支持豪宅销情向好，集团拟进一步发展当地市场。 中银香港仰光分行筹备组副组长黄珉在《Money Monday》第185期（2月11日出版）封面故事透露，中国与缅甸政府合作发展的一带一路中缅经济走廊，当中包括由中国昆明兴建铁路及公路直达缅甸皎漂深水港，令皎漂深水港成为中国的首个中东石油陆上入口，由此避开从高风险的南海入口石油，属一带一路的重要发展战略。缅甸除了经济前景向好外，当地房地产有何投资机会呢？明报专访缅甸房地产开发商胜道集团执行董事孙康乔就此详细分析。 胜道集团是国际企业联盟，成员包括本港丶澳洲丶韩国和英国的投资者及专业人士，集团除了在缅甸积极投资房地产外，亦在当地拥有一个全国电信牌照，另有饮食业及旅游业生意；孙康乔在胜道集团则主要负责管理及开发豪宅地产项目。 缅甸贫富悬殊 富豪购买力高 虽然缅甸被联合国列入47个最低度发展国家（least developed countries，即人均年收入少於1230美元）之一，不过，孙康乔指出，缅甸属一个人口贫富悬殊的国家，虽然人均收入较低，惟个别控制当地重要天然资源的富豪仍然十分有钱，是当地优质住宅的重要购买力，“大家平常也会听到在拍卖会上某一翡翠售价可达数百万元，而全球约九成翡翠产於缅甸，所以缅甸的有钱人真的可以好有钱；我们早前在仰光销售豪宅项目The Central，一日内售出300个单位，占楼盘总量约25%”。 仰光高级服务式公寓 呎租可达6美元 孙康乔指出，胜道集团旗下豪宅早年几乎全部是本地人购买，惟缅甸政府为促进及便利外商和本土投资，在2017年4月实行新投资法，把2012年颁布的《外商投资法》（Foreign Investment Law）及2013年的《缅甸国民投资法》（Myanmar Citizens Investment Law）合并并调整，为本土投资者及外商缔造公平的营商环境後，外国人可直接用自己名义持有缅甸物业，故外资投资缅甸房地产的兴趣亦增加。他又透露，The Central一期459个单位现已售罄，当中买家约90%属本地人，外国人占10%；集团现正推广The Central二期及三期，并准备在当地发展两个全新项目。 胜道集团的资料显示，近年仰光高级服务式公寓的呎租可达每方呎4至6美元，由於市场暂时供不应求，有关单位平均入住率亦高达九成（见图）。憧憬租金回报理想，相信亦是The Central部分海外买家扫货的原因之一。 孙康乔认为，缅甸幅员广阔，北面接壤喜马拉雅山长期下雪，南面则与泰国接壤有阳光海滩，但最值得投资房地产的城市，一定是全国最大城市仰光，因为仰光是缅甸的经济及文化中心，亦是内外海陆交通枢纽，地处富饶的伊洛瓦底江三角洲，三面环河，即使不再是首都，地理优势仍然明显。 待地产法规完善 中国买家拟扫货 仰光市政府近年积极把商业中心扩散，其中旧城区北面丶市内最大湖泊茵雅湖东面的Yankin区，为仰光战略城市化计划的新商业中心，写字楼丶大型购物和娱乐中心相继落成，进驻区内的着名企业，包括中国通讯业巨擘华为丶中国南方航空丶美国通用电气丶韩国三星丶日本丰田汽车及德国西门子等。 至於仰光豪宅会否吸引中国购买力青睐呢？全球最大海外中文房地产平台居外网董事罗雪欣指出，该行已接触到一些对房地产投资有经验的内地买家谘询缅甸房地产，这些买家认为缅甸拥有气候温暖丶佛教传统丶英式教育及邻近中国等优势，待缅甸的房地产相关法规完善後，或许会成为他们下一个海外购房目的地。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。居外网暂时未提供緬甸房源，欢迎点击查看居外网上其他海外在售房源，或致电 400-041-7515 谘询海外留学丶移民和房产投资的机会。 来源：明报 责编：Zoe Chan
2018年，中国个人持有的可投资资产总体规模达到190万亿元人民币，个人可投资资产在1000万元人民币以上的高净值人群规模达到197万人。其中过半有境外投资需求，而中国人历来就有购房置业的传统，购房置业成为海外投资的主要方式。 这些财富阶层形成了庞大的海外购房群体。据《2018年华人全球购房报告》的统计，2017年，中国内地人士在海外购买的住宅和商用房地产总额创下了1197亿美元的新高，相比2016年统计的1014亿美元增长了18.1％。自2010年以来，中国投资者所购置的海外物业累积总价值已达到4300亿美元。2017年，中国就成了全世界最大的国际商业房地产投资国家。 曾获全球科技媒体“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖的居外网，创建於2011年，也是目前拥有房源量最多的海外房地产中文网站。目前平均每月有310万用户查询居外网上展示的来自全球90多个国家或地区的280万条房源。居外网总部位於上海和香港，并在美国丶澳大利亚丶马来西亚丶菲律宾和泰国设有办公室。 如何看待中国的财富阶层？居外网的商业模式是什麽？在当下外汇管控的政策下，中国买家如何支付？日前，《中国经营报》记者专访了居外网董事兼CEO罗雪欣。 海外购房“众生相” 《中国经营报》：近年来，中国人海外购房形成风潮，甚至推高了当地的房价。居外网是专注於中国人海外购房的平台，如何看待这一现像？ 罗雪欣：居外网成立於2011年，业务聚焦於海外房产市场。当时，中国买家投资到海外市场的资金总额大概是50亿美元。到了2018年年初，我们原本预计随着全球经济形势的恶化和调整，以及国内政府加强外汇管制等方面的影响，这个交易额只会增长到1230亿美元，但最终统计，这个数字却达到了1293亿美元。 居外网的访问量充分显示了中国人海外购房的热度。从最新数据看，我们对外公布的数据每月都有310万独立访问量，2019年四五月访问量突破了330万，月均增长了20多万。 《中国经营报》：中国财富阶层海外购房有什麽特点？ 罗雪欣：我个人觉得，居外网访问用户的增长源於国内富人规模的不断扩大。数据显示，到2020年，中国的富人数量会增长到221万人，而“高净值人群”也会有较大提升，据AfrAsia Bank发表的最新财富报告，2018年，中国内地拥有10亿美元净资产的人群有23563人，预计到2028年会提升到51839人。 过去我们常认为，到海外买房的都是高端人群的专利，大家买房的目的地聚集在美国丶澳洲丶英国等传统发达国家的主要城市。然而，我们根据买家询盘数据发现，随着国家政策丶人口结构丶收入状况的变化以及各国开发商的支持，很多房价实惠的新兴市场如东南亚市场也逐渐进入国内普通中产买家的视野。 富人阶层丶有过海外买房经验的国内买家丶正准备“出海”的人，这三类人士是海外购房的主要用户。其中男女比例为6:4左右。他们的查询房产的平均价格大约为27.5万美元左右，在购房动机上，60%用於投资购房，50%用於自住，10%用於教育，5.2%来自度假需求，出於移民目的而购房的比例在增加，达到了3%。 《中国经营报》：如你所说，很多中等收入家庭也参与到海外购房人群中。从居外网创建至今，中国买家在海外购房时，在选择区域丶资金等方面有什麽变化？ 罗雪欣：还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”倡议等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。 居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。 点击查看居外网上3000多套在售泰国房源 此外，居外网会定期发布全球各个区域的投资趋势，最新的数据显示，北美澳新这些国家购房热度在下降，而东南亚区域国家热度在上升。这是因为东南亚区域的房价低廉，带精装修，计算套内面积，这些因素对中国买家颇具吸引力。 中国政府规定，中国居民每人每年限购外汇5万美元。这个规定导致买家逐渐转向价廉物美丶离中国较近的东南亚国家。如泰国丶越南丶马来西亚和菲律宾等国。这些国家的房价人民币100万元左右就可以买到，期房还不需要付全款。所以购汇压力不大。 泰国普吉岛最负盛名的住宅区之一，背景是山区背景，由42间全新设计的两卧室泳池别墅组成，采用现代巴厘岛风格，是普吉岛西海岸令人兴奋的投资机会。该开发商因仅使用高端组件和注重细节而得到广泛认可。 居外物业编号：48346761 点击了解房源详情 让购房者理性回归 《中国经营报》：我们会经常听说一些中国购房者海外被骗的消息。如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？ 罗雪欣：众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。 由此，我们设立了专业的Consumer Care团队。这个团队能引导买家了解海外买房可能涉及到的各类问题，包括很多买家想像不到的常见问题，我们会第一时间先进行解答。更多当地相关的问题，我们会翻译後发送给当地的经纪人——我们的绝大部分经纪人客户都在海外，如美国丶澳洲丶加拿大丶新西兰丶英国等，随着“一带一路”的推进，我们在东南亚如菲律宾丶柬埔寨等国的客户也逐渐增多，他们都有各自的语言，经过我们专业的“Consumer Care”团队的努力，国内买家可以无障碍地和各国房产卖家进行沟通。 《中国经营报》：海外购房还需要注意什麽？需要哪些帮助？ 罗雪欣：要到海外谈成交易，并不是一件容易的事！中国买家到海外投资置业，要面对太多的不确定因素，要学习了解太多的当地法规。 事实上，买家要到海外买房必不可少地会面临很多细节的问题，例如外国买家在限购方面的细致规定丶再售卖时增值税的设定丶不同产权的划分等，居外网对此都有深入的规划和准备。这也是京东丶腾讯丶工商银行选择居外网作为独家合作伙伴的重要原因。 得经纪人者得天下 《中国经营报》：目前居外网的主要收入在B端，居外网的客户就是不同国家的经纪公司或有房源的经纪人，如何与B端合作？ 罗雪欣：目前我们的收入主要来自B端，对於C端准买家，是免费服务。将来，当我们的服务不断优化丶升级後，也不排除向C端收费。 我们B端的客户主要来自海外开发商丶经纪公司，有些客户已经与居外网合作多年。 过去七年，居外网一直在不间断地组织中外房产经纪人峰会，就是想为中丶外房产经纪人牵线搭桥，也算为国内房产经纪企业提供更多出路和更多资源。毕竟，目前国内中小规模的房产经纪公司，以他们的实力想要寻找到海外有实力丶可靠的房产合作伙伴，还是有一定难度的。 《中国经营报》：检验一切工作的效果就是促成成交，如何在最後一步，锁定购房者和客户的成交？ 罗雪欣：在之前海外房产市场规模较小的情况下，居外网更多聚焦在满足海外经纪人丶开发商和经纪公司的需求上。如今，我们扩展成多元化平台，更精准丶更深入地解决国内买家和国外商家在交易过程中出现的痛点，加快并促成交易的速度。举个简单例子，我们现在跟海外开发商谈合作时，都会对其进行深度调研，包括该开发商之前开发了哪些项目丶项目是否已经交付，是否第一次开发等。这一切，就是为了筛选出可靠丶专业的合作伙伴，然後再帮助他们与国内买家对接丶促成交易，甚至包括了和国内房产经纪渠道的对接。 点击查看居外网上来自90个国家或地区的280万套房源 如何精准“抓住”财富阶层？ 居外网是一家外资企业，CEO罗雪欣则是一位长期在世界各地奔走的香港人。此前，她在大中华地区从事广告推广业务超过20年，20年中，她经历了传统广告媒体到互联网的从业经历，她表示，“我深深体会到，对任何一个行业而言，归根到底还是口碑最重要。” 通常，最能影响购房者的就是家人丶亲朋好友。但是这种交流之後，购房者还是要通过“搜索”来完成海外购房的整个过程。“以前搜索主要来自报纸丶电视，现在更多来自手机丶APP丶小程序。”罗雪欣了解中国购房者的整条“认知链”，“搜索”之後就是“看”。通常“看”会持续较长时间，只有当用户对你的网站丶房源丶内容有了足够了解和信任後，才会决定“第一次接触”。居外网有一个“买家购买意愿系统BRS（buyer ready system）”，该系统用於收集买家在海外买房方面的详细需求和评估买家的买房准备是否充分丶进展到哪一步，比如买房动机是什麽，资金准备情况等情况。 “这个系统非常关键，因为这决定了与买家对接的海外房产公司应该派什麽类型的人为你服务。”罗雪欣表示。 在居外网，如果是为了小孩留学而购房，那为你服务的经纪人就应该足够了解海外当地的学区房信息。买家的这个需求，之前已由居外BRS系统提前传递到海外合作方，“信息被传送到，便能更精准地服务买家，也避免了买家重复沟通丶让买家觉得更踏实。这就是我们希望可以实现的效果。”罗雪欣说。 此外，罗雪欣认为，对所有购房者而言，下一个突破口肯定在高科技。“比如很热的VR看房技术，很多人都在用，但目前还是不够完善，还需要添加一个沟通层面的解决方案才是足够好的技术手段。因为每个人在看房源时，都会有一大堆的问题，如果缺乏‘带看’的过程，就很难做到转化。” 另一个突破口则在金融方面。目前，房托基金在中国还没有发展起来，而在国外已经有了20多年的成功运作经验。“这个需求其实是很有必要的，简单来说，通过房托基金，投资者不需要介入日常的置业丶投资丶管理过程，就能成功投资海外资产，也能有效降低投资门槛，让资金较小的投资者参与海外投资。这也是分散大家资产风险的有效方法。”罗雪欣表示。 老板秘籍 1. 中国人海外购房发生了哪些变化？ 还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。 居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。 此外，居外网会定期发布全球各个区域的投资趋势，最新的数据显示，北美澳新这些国家购房热度在下降，而东南亚区域国家热度在上升。这是因为东南亚区域的房价低廉，带精装修，计算套内面积，这些因素对中国买家颇具吸引力。 2. 如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？ 众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。 由此，我们设立了专业的Consumer Care团队。这个团队能引导买家了解海外买房可能涉及到的各类问题，包括很多买家想像不到的常见问题，我们会第一时间先进行解答。更多当地相关的问题，我们会翻译後发送给当地的经纪人——我们的绝大部分经纪人客户都在海外，如美国丶澳洲丶加拿大丶新西兰丶英国等，随着“一带一路”的推进，我们在东南亚如菲律宾丶柬埔寨等国的客户也逐渐增多，他们都有各自的语言，经过我们专业的“Consumer Care”团队的努力，国内买家可以无障碍地和各国房产卖家进行沟通。 简历 罗雪欣，传播理论及工商管理硕士（MBA)学位，目前担任居外网董事CEO。在加入居外网之前，罗雪欣女士是新闻集团NewsCorp（NASDAQ:NWSA）旗下澳洲上市公司REA集团大中华区的高级管理人员，及亚洲第一大在线房地产集团iProperty Group总经理。罗雪欣是香港本地人，精通普通话丶粤语及英语，因对房地产行业的数字化创新做出突出贡献，被香港互动营销协会评为“2016数字营销专家”。 罗雪欣擅长通过战略及战术策划来创造业务价值，包括上市丶并购丶商业创新和业务转型，曾作为团队核心成员参与创办并管理i-cable丶新浪香港丶TOM集团和大中华区NBA.com等。 本版文章均由《中国经营报》记者索寒雪采写 来源：中国经营报 责编：Zoe Chan