越来越多的买家选择在澳大利亚购买带土地的房屋。目前，市场上也有不少全新带土地的别墅项目推出可供海外买家选择。人们普遍认为，虽然土地的价格偏高，但是土地的价值升幅较大，当然土地的持有成本也相对较高。除此之外，购买土地时您是否认真了解过该土地所附带的限制呢？

许多买家都会关心土地房产证上注明的地役权。为什么吗？所谓地役权，是指土地上某一部分给了业主之外的另一方就特定目的使用该部分土地的权利，即对该业主的房产使用权的限制规定。

举个例子，A与B分别是两块相邻土地的拥有者，但是要到A的土地上必须经过B的车道（红线部分），也就是B所拥有土地的一部分。那么这时就产生了地役权，供A使用这部分属于B的土地。值得注意的是，A并未获得对B地的拥有权，只不过获得了一定的使用权。

产生地役权主要有三种方式：一是原物主用书面载明将地役给予另一方；二是物主将土地转让给另一方时，保留了地役权；三是通过政府依法征用获得地役权。通常来说，地役权的产生会记录的该土地的房产证文件中，成为注册地役权。

然而也有一些法定地役权是未被注明在房产证上的。例如：电话线地役权、排水地役权等。这些地役权一般给予当地政府机构或负责机构（例如：水利局、电力局等）使用一部分属于物主的土地以便通过线路和管道（通常由地下经过）。一旦地役权被注册在房产证上，就成为一份公开的文件告知人们该地役权的存在。

这些地役权会随着房屋和土地的买卖转移到下一任物主身上。因此，人们一般认为，地役权太多的土地会对其价值造成一定影响。尤其是当买家买下土地之后准备推倒重建该房屋时，地役权的存在会对其开发造成一定限制。首先，物主不可以随意在地役权所属的土地上加建加盖，也不能在使用该部分土地时影响受益方使用该部分土地的权益。如果不然，受益方可以起诉物主或破坏该部分土地上的物件而获得使用。

此外，地役权中的物件可能属于地役权拥有者（一般为相关部门）的财产。例如，排水地役权中的排水管隶属于水利局的财产。因此，相应部门可以使用该部分财产，也有权到物主的土地对该部分财产进行维护和升级等行为。当然，物主可以通过向相关部门申请建造许可允许其在该部分土地上建造房屋。这一般在开发商开发土地时或者当物主要重建物业时都会需要。如果买家是从开发商手中购买楼花（无论是别墅还是公寓房），那么地役权一般都会有开发商根据需要决定建立。

当物主出售该物业时，必须在售房合同中披露地役权情况。对买家而言，在正式交换合同前也应当调查清楚该土地上的地役权情况，了解该地役权的受益方以及如何影响物主使用土地。通常来说，大部分的地役权都是沿着土地四周而设，对物主的使用限制相对较小。如果地役权在该土地上占地过大，那么对于物主的影响也可能相对较大，对土地价值也会有一定影响。

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律师杨泱解析澳洲房产投资

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