上期在居外网我已经对此题目进行了一些分析，（详细请见http://www.juwai.com/news87803.htm）。本期我将继续深入分析这个问题。现在列出一些因素来思考美国房价有没有泡沫，现在是否是房产投资的好时机。在上篇的第一部分，我比较了纽约曼哈顿公寓价格指数和美国股市标普500指数。我们看到了没有真正的泡沫迹象。这篇文章中，我们将以迥然不同的角度来探讨这个问题。我们将考查美国宏观经济情况，比如雇用率和信用度，这是两个决定房屋购买力的关键指标。房屋购买力又揭示了美国普通大众的购房需求水平。

要获得正确的观察视角，就要深入观察房产危机前和房产危机后的情况。下图揭示了美国失业率在2006年末的房产危机前达到最低的4.4%。危机爆发后，失业率在2009年末达到10%的峰值。之后由于政府刺激政策，失业率开始逐步回落。到2014年7月，失业率回落至6.2%的水平。因此，与危机期相比，仍然有一定的余地。

表一： 美国失业率

现在来看看美国房产按揭量变化（请见表二）。在危机爆发后银行为了保证按揭的质量，对申请采用了更加严厉的审核标准，很多按揭因此被拒。房产按揭量随着危机的持续不断滑落。住房市场回暖后，按揭量又不断上升，但并未达到危机前的水平。

表二：美国房产按揭量走势

以上两个指标都揭示了总体情况。与危机前比较，危机阶段按揭合格购房人数下降幅度很大，同时更多的人对工作稳定性产生恐惧心理。而这些结果没有说明美国房产市场处于泡沫水平。

即使住宅价格普遍回升，供应量相对较低可能是由于需求的回升。来自美国国内和海外的投资活动在住宅价格回升开始后迅猛增长。但是来自本土居民的购房需求增长依然缓慢。

表三：美国30年按揭利率变化

这导致了危机爆发后按揭利率持续下降。美国中央银行不断降低利率以刺激经济。这使得按揭利率跳水。理论上，低按揭利率可以刺激购房需求走强，要比刺激带来的实际购房需求更强。

总之，通过所有的分析，我相信当前状况下的美国房产市场存有泡沫的可能性很小。实际上，大多数分析师都持有认同这个结论。这明显说明尽管目前房产价格上升，但仍然是很好的投资时机。但是投资者应该明白：并非所有的房产都能成为好的投资品。全美各地的房产回升过程差异很大，基本面要作为比以往重要得多的考虑因素。明智的投资者要小心谨慎地与能够辨别投资好时机并独立于任何机构、不带偏见的市场研究专家一起合作，进行投资决策。

更多市场研究将持续发布。敬请期待！

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Sidney剖析美国房产市场

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