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疫情反复,是什么推动大阪住宅市场表现好于预期?|居外专栏

经历了2020年新冠疫情的冲击,2021年日本继续受到疫情带来的挑战,由于频频推出的“紧急事态宣言”,不仅干扰了经济和生活回归正常的步伐,更令旅游业和服务业受到重创。作为一直受到投资者青睐的日本房地产市场,也出现了疲软迹象。

然而,大阪的住宅类市场表现却明显好于预期。虽然新冠疫情让租金增长势头受阻,但自2011年以来,大阪住宅类租金还是上涨了27%,目前的入住率虽略有下降,但依然维持在95%以上,表明了良好的租赁需求依然存在。

大阪的住宅市场受到以下两个因素的积极影响:

1、移入大阪人口的持续正增长

大阪移入人口的正增长自2000 年以来一直持续着,2020 年,大阪市净人口流入数量超过 17,000人,占 2019 年大阪人口的 0.6%,积极的人口净流入为稳定住宅类市场起到了支撑作用。

2、大阪的教育和工作机会吸引年轻人

移入大阪的人员结构中,20-30岁的青年人占比领先,这和大阪的良好教育和工作机会分不开;大阪拥有日本排名靠前的大学,每年都吸引大量学生,其中很大部分学生来自周边的“大大阪地区”、其他县府,以及留学生;并且根据调查数据显示,大阪能留住约50%-60%在大阪学习的大学生毕业后在当地工作,这类似于人才库培养和储备的机制,令大阪的经济持续发展获得人才动力。

大阪是日本大型企业的第二大集中地,大阪的GDP强劲,2018财年其实际 GDP约为20万亿日元,这相当於整个新西兰的GDP规模;如此规模的经济发展,并伴着资金持续流入与企业利润水准的同步增长,公司招聘的活跃,能吸引年轻人持续流入也就不足为奇了。

大阪的外来人口结构

凭藉其稳健的经济基础和发展能力,大阪的经济有望随着全球经济由复苏走向正常,而疫苗接种率的持续提高有助於深受疫情影响的旅游业和服务业复苏。2025年大阪世博会世界第二大赌城,将带动大阪的基础建设规模和改善基础设施,并创造更多就业机会和经济的进一步增长,因此,大阪房地产市场的景气是可期的。

风险披露:
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资深金融专家陈柏轩
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