投资指南

后疫情时代,全球哪些地方的房产最值得投资?

2020年,新冠肺炎疫情令全球不少资产都经历剧烈波动,然而全球楼市却异常坚挺,尤其是欧美等发达国家市场的房价涨幅更是创下数年来之最。

惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在近日发布的《2021年全球住房与抵押贷款展望》报告中表示,新冠肺炎疫情虽然使得人们的日常生活受到巨大影响,但由于全球各政府、央行提供了足够多的经济与货币政策支持,使2020年多数国家和地区的房价保持着稳定上涨。

那么2021年,全球房地产市场是否还能持续去年的火爆呢?

贝莱德(BlackRock)近日一项针对200多个机构的调查显示,有意对房地产类资产增持或保持现状的机构占了约9成,只有不到10%的机构表示将会减持。

多数行业专家和海外房产经纪人均表示,由于普遍的低利率政策和强劲的市场需求,2021年全球楼市料将继续火热,但考虑到疫情发展仍存不确定性,以及超量经济刺激政策带来的通货膨胀,今年房价的真实涨幅未必能超过2020年。


北美房价能否继续强势上涨?

尽管2020年美国的纽约、洛杉矶等几个特大城市的房价确实遭到了疫情不小的冲击,但整体而言,美国的房价涨速却是近年来之最。

1月底公布的美国S&P/CS20大城市房价指数年率为9.1%,录得自2014年中期以来的最高值。美国房地产咨询公司Zillow的数据也显示,2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元的历史新高,同比上涨8.4%。

不过,对于今年美国房价走势的预期,不同机构的观点差距较大。

Zillow公司对于2021年的美国房价走势就显得十分乐观,其预测今年房价中位数将继续上涨10%之多;而美国房地产门户网站Realtor的首席经济学家黑尔(Danielle Hale)则认为当前的房价水平已经很高,虽然抵押贷款利率处于历史地位,同时需求强劲,但价格上涨必然会给买家的经济负担能力带来挑战,因此他认为2021年的涨幅应该会在5.7%左右,不如去年;相比之下,惠誉国际的预测显得更为保守,其预期的涨幅只有1%~3%。

亚洲最大的房产科技集团居外IQIJuwai IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔(Georg Chmiel)在接受第一财经记者采访时表示,创纪录的低利率将继续刺激市场需求,“千禧一代”现在也已到了购房年龄,疫情又使得不少高薪岗位可以居家办公从而增加了置换的需求,而住宅供应方面,又因为多种原因一时难以跟上。

他预计:“今年美国楼市将延续去年的扩张趋势,但速度可能有所回落,因为部分积压的需求已经被释放。”

另据居外IQI为第一财经记者提供的最新买家询盘数据,美国是2020年居外IQI客户群体咨询量第二多的国家(仅次于泰国),排名较2019年的第四位明显上升。

美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)在接受采访时也表示,美国总统拜登上台后,意在振兴美国国内经济、积极回归国际组织、接收外来移民、倡导多元化社会等,都可能会吸引更多的海外买家来投资

与美国情况类似,去年加拿大的楼市也迎来了一波强势上涨。对于今年走势,不同机构的观点则大相径庭。比如加拿大地产协会(CREA)就乐观地认为,受超低利率和供应紧张推动,今年行情还会持续火爆,预计将上涨9.1%;而看空的机构,比如惠誉等则表示,由于疫情期间的持续封锁,加拿大的新移民人口已跌至历史新低,如果政府不再延长疫情期间的救助政策,市场将不可避免地迎来下跌,整年的跌幅可能在3%~5%之间。


欧盟将保持稳定上涨?

自2016年起,欧盟国家(不含英国,下同)的平均房价保持着每年4%以上的稳定增长,而2020年的增速有望创下2007年以来的新高

据欧盟统计局最新数据显示,截至2020年三季度底,欧盟国家的平均房价同比上涨了5.2%,其中卢森堡的房价涨幅尤为惊人,达到了13.6%;其次是来自东欧地区的波兰、斯洛伐克、捷克同比上涨了10.9%、8.5%、8.4%;尽管基础房价并不低,但奥利地、德国与法国仍然保持着8.9%、7.8%和5%的同比涨幅;只有两个国家出现了下跌,分别是爱尔兰(-0.8%)和塞浦路斯(-1.4%)。

欧洲奥鲁加投资有限公司(Oruga Investment Ltd)创始合伙人弗莱明(Olga Fleming) 表示,受新冠肺炎疫情影响,现在很多欧盟国家的员工都是居家办公,孩子也在家里上网课,由于家庭对居住空间的需求变得更大,因此市郊的大户型住宅特别受到市场追捧,而供不应求导致了整体价格的飙升。

对于未来走势,弗莱明认为现在很难做出判断。他认为,一方面,尽管欧盟各国都在加速给国民接种疫苗,但到“群体免疫”还需要很长一段时间,在这之前旅行限制和封锁政策不太可能被解除,因此利好房价的因素仍然存在;但另一方面,申请房贷的门槛正在变高,同时经济能否持续复苏也尚存疑虑,这些因素可能会抑制房价进一步上涨。

对于住宅房产投资者而言,弗莱明表示,市郊大户型的房子适合自住,但投资潜力有限,将来转卖也比较麻烦,相反小户型的性价比更高,租金收益的比例也会更好;如果是商业房产的投资者,弗莱明建议应该考虑像德国这类经济韧性较强、政府刺激政策给力的国家,同时他还表示,当前应避免投资办公楼和零售物业,除非有远低于市场的折扣价。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在接受记者采访也表现出了对德国楼市的乐观态度。

他表示,德国政府打破了财政赤字的限制,给企业和员工提供了实质性的经济支持,使得德国社会并未因为疫情而发生动荡。此外,由于欧盟经济整体复苏缓慢、通胀疲软,短期内欧元的利率并没有上调的空间,甚至可能会继续下调,因此房价还有继续上涨的空间。

孙杨称:“今年德国楼市的整体行情将胜过去年,市场需求强烈,因此涨幅可能会更高”。

在前述报告中,惠誉也预计欧盟房价整体将保持稳定上涨,其中德国、法国、丹麦等国的预期涨幅在1~3%之间,但爱尔兰、西班牙和意大利则可能会陷入下跌区间。

德国柏林中心位置的现代公寓,精装修,自住或出租皆宜。2卧2卫仅售约¥579万。点击了解详情


亚太:澳大利亚强劲、泰国疲软

与全球其他地区相比,不少亚太地区国家对于疫情的管控较为到位,已率先走向经济复苏,因此未来的市场不确定性也相对较少。

惠誉的数据显示,作为全球热门的移民和房地产投资目的地之一,澳大利亚的楼市在去年上涨了大约1%。澳大利亚房地产数据公司CoreLogic在2月初公布的数据也显示,澳大利亚独栋房屋的均价同比上涨了0.9%,超过了2017年9月时的峰值,其中增幅最大的城市是达尔文,上涨了2.3%;其次是霍巴特和珀斯,都上涨了1.6%,墨尔本和悉尼相对较弱,分别为0.7%和0.6%。

奇米尔对第一财经记者表示,虽然旅行封锁严重限制了海外投资者入场,但澳大利亚政府出台了一系列举措维持住了楼市稳定。他认为,未来两年该国房价将继续上涨,其中悉尼和墨尔本之外地区的房价涨幅料将更快,独栋房屋的价格涨幅也会超过市中心公寓。

墨尔本富人区Kew独具特色的3居室户型连排住宅,建筑面积为427.3平方米,共含三个楼层,自带电梯。点图查询豪宅代理Kay & Burton

澳大利亚墨尔本豪宅经纪公司Kay & Burton国际业务总监、合伙人Jamie Mi表示,去年澳洲楼市表现良好,有两类买家特别活跃,一是人已在澳大利亚定居的华人,这批买家趁着政府推出鼓励购房的政策和低利率,升级换购更好的住宅;另一类是因疫情而返回澳大利亚的专业人士,这批人疫情之前在中国香港、纽约、和伦敦等全球金融中心工作,回来之后也迅速加入到了购房人群之中。

相关资讯:【开年开好局!澳洲新春置业福利+史上最低房贷利率来袭

日本楼市的情况则比较特殊,虽然根据惠誉的统计,2020年房价大约上涨了3.5%,但惠誉却认为,未来两年,日本房价将会出现微幅下跌(-1~2%)。理由是,日本的房价已达到峰值,同时人口持续下降的趋势并没有改变,东京奥运会结束后,对商业房产的投资需求将快速下跌,这些因素都可能会打压房价。

东南亚各国楼市的情况也颇为不同,比如泰国楼市由于海外买家占比较大,其中主要来自中国,其次是新加坡、日本和英国及美国,因此受旅行限制的影响也较大。

居外IQI一项针对泰国房产经纪人的调查显示,被询问的154名当地经纪人平均预计未来12个月泰国的新房价格将下跌3.9%,二手房则会下跌6.7%,同时租金也将下跌6.9%,直到2022年才会缓慢复苏,而最新推出的买房送签证政策有望吸引一批新的海外投资者。

越南的情况则稍好,虽然去年该国GDP受疫情影响明显放缓,但仍保持了2.91%的增长,并且今年有望回到6.3%的增速。

根据越南建设部的最新数据,截至2020年三季度,该国两个主要城市河内和胡志明的房价并未下跌,而是出现了0.2%~0.85%左右的微弱涨幅。

居外IQI的调查显示,越南房产经纪业界预计明年越南新房价格将平均上涨7.3%,二手房价格也将增长3.7%。

点击免费获取泰国&越南最新住宅调查与指数报告

另一个中国买家热衷的投资目的地——新加坡今年的房价整体也保持了微幅上涨。

新加坡房地产联合交易网SRX近日发布的报告显示,2020年住宅的销售均价同比上涨了1.4%,交易量增长18.1%,其中大众化住宅售价同比上涨3%,中档住宅售价同比上涨0.5%,高档住宅售价则同比下跌1.4%。

新加坡房地产代理公司橙易产业(OrangeTee & Tie)研究部副主管孙燕清预计,随着对疫苗的乐观情绪增长,房产买家的情绪可能会进一步提升,2021年新加坡整体房价将进一步上涨1%~4%,受边界封锁,外国人就业减少影响,租屋市场的波动料在-1%~2%之间;由于经济前景不确定,组屋市场需求强劲,交易量料将上涨3%~5%,而二手组屋价格可能会上涨2%~5%。

延伸阅读:【中国人购房大增2.3倍!2021加码投资新加坡


来源:第一财经


马上联系亚洲最大的房产科技集团居外IQI ,让我们协助您做出更英明的海外投资决策。

来都来了,关注一下吧!

精明买家养成中心

全能顾问服务区

标签
全球房价 澳洲 美国 海外房产 德国 2021
下载手机应用