投资指南

危机时期投资大马房产,是正确的决定吗?

新冠状病毒疫情大爆发,但是你恰好想在马来西亚买房

老实说,这可能是你所面临最棒的财务决策!

为什么?

为了应对全球经济重挫,举银行贷款为例,全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化宽松政策(Quantitative Easing measures)”。

与2008年的全球金融危机中的次贷危机1相似,当时美国推出了2万亿美元的刺激计划,并将利率下调至接近零。马来西亚则是宣布了调低了法定储备率(SRR)——银行需在国行存入的储备金,从3%下调100个基点2至2%,此项措施预计为金融体系释出近300亿令吉流动性,亦让银行有更多现金用于借贷。

其次,马来西亚政府近期3次下调隔夜利率(OPR),目前下调了75个基点、降息至2.5%。OPR3大幅下跌也导致了商业的发展和银行存款的减少。我们会见证的是前所未有的量化宽松政策 4,和正在影响我们每一个人的货币政策。

你可能会问:这对日常消费者有什么影响?

流动性(Liquidity),即可用的现金正在涌入市场,而其效应则是法定货币5 比如说美金或是马币,会显著性减少、人们会开始购置资产而非货币。经验丰富的投资者都知道,在不久的将来,我们会需要更多的现金来置产,比如房地产。

这些是与次贷危机中相似的举措。而当时,这也导致了许多国家的房地产繁荣景象,包括马来西亚,在2008年至2013年间,房地产的价值翻了1至3倍之多。

当然量化宽松政策和隔夜利率,并非政府仅有的经济刺激手法。

在接下来的12到18个月,预计将有更多的措施,协助推动房地产市场:

1. 调整或废除RPGT

RPGT是产业盈利税,在出售产业或是产业公司股权时,需要依据其盈利缴纳的税务。

通过减低其利率或是废除,政府都能鼓励更多人进行产业交易。

2. 取消或调低抵押贷款的贷款价值比(LTV)

LTV7是指贷款金额和抵押品价值的比例。通过允许银行针对单一房地产借出更高金额,客户将无需挪出大笔现金充作抵押金,这将会使他们更容易购得房地产。

3. 重新引入“发展商承担利息计划(DIBS)”

发展商承担利息计划(DIBS)是在房屋建筑期间,由发展商从购房者的房贷中吸收房贷利息的措施。

如果你购买在此计划下的房屋项目,发展商将负责原本由你承担的、房屋建筑期间的房贷利息(通常为项目推介后36个月),之后再如常缴付房贷和利息。基于未完工前无需缴付这些承诺费,重新推行DIBS会让购房者更容易购置房地产。

4. 放宽国人购买门槛

减低外国人购房门槛,将对国外购房者有相当的吸引力。

试想想,假设上述政策被提出将对房地产行业带来的影响。当然,这也一定程度取决于新冠疫情的减缓的状况。

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你可能会问,为什么政府要帮助房地产市场?

这个原因颇为简单,主要因为房地产行业背后有最少过百个甚至过千个产业在运行。协助房地产,等同协助整个房地产产业链背后的过千个不同产业。

目前已经获得房贷的购房者,可以说是享有特权的幸运儿。因为这是不能错过的投资窗口,就如同2008年至2010年的那段时期。

注意安全、静待家中、保持投资。

专业术语表

  1. 次贷危机:全称次级房屋借贷危机(Subprime mortgage crisis),在2008年爆发并大幅冲击抵押贷款行业,主要因为借贷者获批他们无法负担的贷款金额。因此导致大批的抵押品赎回权被取消,并且很大程度冲击了需要贷款机构和对冲基金。
  2. 基点:100个基点等于1%(主要用于表达利率的差异)。
  3. OPR:Overnight Policy Rate隔夜利率,由马来西亚国家银行设定并用于金融政策导向,这是国行每日流动性操作的目标利率。
  4. 量化宽松政策:Quantitative easing (QE),一种由中央银行采纳的非常规货币政策,用来增进国内货币供应和刺激经济活动。它通常舍弃中央银行长期购置政府债券及其他类型资产,比如不动产抵押贷款证券(MBS)。
  5. 法定货币:Fiat Currency ,简称法币,依靠政府的法令使其成为合法通货的货币。美元是法币,欧元和其他主要世界货币亦然。这种货币和某些以实物为基础的货币不同,比如黄金或白银,它们一般被称为商品货币(commodity money)。
  6. RPGT:产业盈利税,因出售不动产产业或不动产公司(RPC)股权所产生的收益而被征收的税务,其范围包括出售地皮和房产。
  7. LTV:贷款价值比,一种财务术语,贷款人用于表达该贷款和所购买资产价值的比率。

 

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原文发布于IQI Global
责编:Zoe Chan

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