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创富奇“财”:90后买英国房 滚出千万身家

身为90後丶现年26岁居於苏格兰的中国香港人郑嘉玮(Ricky),年纪轻轻已有约千万港元身家!不过,他的“战场”并不在香港,反而擅长英国房地产投资,在当地打工之馀,亦在2017年与朋友共同创立物业投资管理公司,自己做老板搵真银!

郑嘉玮创物业投资公司,管理多个曼彻斯特单位,如Abito Greengate(左)及Smithfield Square(右)。

英国在今年1月底脱离欧盟,即使如此,拥有多个英国物业的他依然看好当地楼市前景。理由是脱欧後,英国依然是英语国家,只要英语仍是全球最通用的语言,外国人要学英文继续会为当地带来教育和住屋需求,加上本身的竞争力可吸引来自世界各地的人才,料可继续支撑楼市。

他指,现时英国城市例如曼彻斯特的市中心物业租金回报约有5至6厘,扣除杂费後仍有4至5厘,伦敦的净租金回报则最多只有3至4厘。位处市中心的住宅单位一般楼龄较新,维修费用较少,而且交通方便,较易出租。以曼彻斯特为例,单位面积通常由一房400方呎至两房700方呎不等,约百多万至近200万港元买到两房单位。

据海外房地产平台居外网资料,一个曼彻斯特的一房新楼单位,预期首阶段今年第四季完成,建筑面积约42平方米,售价13.5万英镑。另一个位於曼彻斯特Crescent的两房约700方呎单位,则售26.3万英镑。

丽晶广场(Regent Plaza)是索尔福德摄政路(Regent Road, Salford)的地标式住宅开发项目。该住宅位于生活便利、价值巨大的优越地段,是进出城区的交通枢纽。

曼彻斯特Crescent,步行约500米即到曼彻斯特市中心,住户可饱览艾威尔河(River Irwell)和周围数英亩绿地的景观。

惟他提醒,如果纯粹看回报,眼光准绳的投资者买股票更好:“中国香港人投资股市不用付股息税和资产增值税,亦可作环球投资,例如他去年运用杠杆买新加坡房地产投资信托基金(REITs),回报已不俗。相反在英国,工资和投资收入都会用作计算税款,收租丶收股息和资产增值都要交税,回报受影响。其实投资工具有很多,不一定买砖头,买砖头是因为杠杆大,有机会放大潜在回报。”

自己投资之馀,他亦把投资心得结集成书,以及合夥成立物业投资管理公司英狮物业,为客户提供物业谘询及租管服务。公司由最初近乎零成本创立,到现时在伦敦丶利物浦丶曼彻斯特丶利兹丶伯明翰丶爱丁堡等多个英国城市,合共管理逾百个物业。他指,“自中国香港去年局势开始不稳後,我们的公司多了约50%的英国物业投资查询。买楼的原因可能是想在英国生活丶为下一代丶分散投资或寻求回报等。”

现在科技发达,中国人基本上不用远赴英国也可完成买卖程序,他有客户没有去英国但买了几层英国楼。他称,希望让港人可以像英国本土投资者一样涉足当地二手楼市场,而因大家都是香港人,没有语言障碍,及可提供度身订造服务。例如对比外国人习惯一两日才回覆,他们在回应查询方面当然更具效率。

中国人可能忽略投资英国楼和香港楼的不同之处。他分享,例如不同的英国土地地契或有差别,有些会限制业主出租单位。另外,买英国二手楼不用预先缴付订金,买卖双方谈好价钱後就可委托律师草拟合约丶查地契等,待交锁匙和签买卖合约时才付款。成交期方面,若买家用现金,最快4至6周也可完成,而若牵涉银行,几个月至半年都有,通常律师会待银行确定批出按揭才会订立物业成交期。

学校区住宿需求大 租金回报达10厘

回顾过去投资路途,在2008年金融海啸发生前,当时在香港读中学的Ricky随家人移民至英国苏格兰。到2013年左右,因留意到大学同学们对宿舍渴求,於是他开始发掘相关投资机会,以百馀万港元买入大学附近单位,透过出租予学生赚取租金收入。

“当时的拣选原则是邻近大学丶间隔方正丶前公屋物业的单位,因英国公屋用料和质素较好,兴建时会以人为本,不会有三尖八角等‘奇则’。”当年他在苏格兰阿伯丁市(Aberdeen)读大学,周边一个约700方呎的两房单位大概售100万港元,租金回报可以达10厘。其後他便透过“钱滚钱”买入更多单位。

不过,近年阿伯丁市楼价表现相对其他英国城市落後,主因这城市经济依赖北海油田,随着油价前几年泡沫爆破,油公司裁减人手,当地楼价亦受累,但因当时他在那里读书,可方便管理出租物业,且位於大学附近始终具防守力。他现时在苏格兰首都爱丁堡工作,亦因方便管理而投资爱丁堡物业。

按英国房地产网站Zoopla资料,爱丁堡2019年楼价按年升6.1%,称冠其他英国城市,相反阿伯丁市同期楼价按年跌3.1%排包尾。

他看好爱丁堡楼价升势未尽,原因是当地物业供应有限,市中心有不少物业属联合国保护的文化遗产,有几百年的历史,并将继续保存下去,而维修费用已在楼价上反映了。以一个500方呎左右的单位为例,现在售价近200万港元。

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现时英国主要城市物业的收租回报约有5至6厘,他更专吼业主急放的楼盘,平价买入的租务回报可达10厘,做到的关键是熟悉市场及有人际脉络。

他称,“例如你早已做足功课,对每个单位的实际价值多少心里有数。例如你有相熟装修师傅,知道装修成本,便可把单位增值。又例如业主急让需要很快有钱到手,你的律师做事效率高,有助抢赢其他潜在买家。其实每个投资者的成功因素就是他的渠道和网络。”

 

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来源:东网
责编:Zoe Chan

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