在对新物业提出收购要约之前，大多数投资者都会仔细考虑物业费用对其投资的影响。然而，有一种名为“特殊收费”的费用项目可能比标准物业管理费要高得多。

特殊收费是您需要考虑的一项额外费用，但这类费用也有积极的一面。这些收费有时可用于开展大规模的物业増值工程。粉刷建筑外墙、改造公共区域或调整阳台大小等工程都可能会造成特殊收费，而这些工程可以提升房产的吸引力和价值。

为了深入了解特殊收费，我们必须关注一些重要因素，例如特殊收费对投资者和业主的影响。考虑到悉尼物业最近出现的建筑缺陷，我们就更应该认真看待这一问题了。

特殊收费是什么？

特殊收费是业主在正常物业管理费的基础上需另外缴纳的费用。当建筑需要进行大规模的计划外紧急修理工程或物业维护流程须纳入某个新项目时，特殊收费会随之提高。

公寓所有者必须根据其在公寓楼中按住宅单元比例分配的份额来支付物业管理费。这些费用分为偿债资金（用于支付维护费）和管理资金（用于支付物业管理、通信等费用）。

当所需维修费用超过可用资金总额或严重消耗偿债基金，导致所有业主都必须多交钱以支付额外费用时，所谓的特殊收费就随之产生了。

如何审批特殊收费？

通常情况下，住宅楼的物业管理人员会召开一场临时全体大会（Extraordinary General Meeting），而各方将在会议上讨论待支付的修理费用。有关人员将提供维修报价，并希望在会议过程中达成条件最理想的协议。

特殊收费是否常见？

鉴于我们最近发现悉尼有大量存在缺陷的建筑物（奥珀尔大厦（Opal Tower）和吉祥物大厦（Mascot Tower）就是典型的例子），特殊收费正变得越来越普遍。一般来说，新建筑的建筑保险有效期为7年。然而，有多家开发商在完成开发项目后都会让其公司停业，并用新名称在其他地方开办“新”公司。如此一来，就算在保险期限和随后的一段时间内出现问题，开发商也可以避免承担责任。

新南威尔士政府任命了一名建筑专员来制定新旧建筑物的建筑标准，并确保房地产的质量达到预期水平。然而，这一岗位存在的时间不长，因此我们尚不能评估专员的权力有多大，也无法评估其工作效果。以后可能还会出现纠纷。

有时候，特殊收费是无法避免的。建筑老化问题及其主要补救措施或现代化工程可能都是必不可少的。最重要的是，我们必须尽早意识到建筑本身存在的问题。

现有建筑的新买家

任何打算购买现有建筑物或旧建筑物的人都有必要仔细查看最近的物业管理记录。物业管理记录中记载了计划缴纳的特殊收费或已发现问题带来的影响。

通常情况下（至少在冷静期内），您的律师通常会在要求您签署合同或支付任何定金之前索取物业管理报告。如果您不了解或未被告知与公寓有关的未决财务问题，则您可能会发现自己还要承担超出原先预期购买价格、印花税和标准收费的大笔支出。

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如果销售代理人意识到了这类问题，他们是否有披露的义务？

“购者自慎”，或“谨慎购买”的说法已不再是法律规定了。如果代理人知道任何可能影响潜在买家购买（二手房或公寓）的问题，则他们有义务根据法律规定告知有关各方。这些问题可能包括相邻物业的开发申请、先前可能发生在房屋内的暴力犯罪事件、住宅受到的任何结构性损害、计划进行的重大工程以及相关的特殊收费项目。

重要的是，您在购买任何物业前都要进行尽职调查，而特殊收费是一项重要的考虑因素。它不仅能帮您省下一大笔钱，避免许多麻烦，还能让您更清楚地了解物业未来可能会经历的变化。

资深投资组合经理David McElwain解读悉尼市场

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