为应对不断飙升的租金，德国柏林市政府拟立法设房租上限，即每平方公尺的租金最高不得超过7.97欧元。倘若该法案通过，恐将重创德国最大房东之一公寓运营商诺维亚（Vonovia），预估该公司每年营收将因此减少2000万欧元。

柏林房租设上限 大刀阔斧修改房租暴涨

综合外媒报导，近年来柏林房租节节攀升，已让居住在当地的市民感到巨大压力，有85%的市民，表示已负担不起它们房租。为减轻市民租房负担，柏林参议院正准备1项法案，将针对2013年之前建造的房屋租金设置上限，限制每平方公尺的租金，最高将不得超过7.97欧元。柏林政府推出5年冻涨房租政策，让柏林人拍手叫好，因为当地有85%的人都是租房，由于租金暴涨的问题，很多城市都有，柏林冻租备受关注。

且根据研拟的新规定指出，除非是对房屋进行必要的修缮，柏林房东在未来5年内将不得任意提高房租，倘若有违规，最高将可处以50万欧元的罚款。

柏林参议院预计将在10月中把该法案送交柏林市议会。在获得批准后，预计于在明年1月开始生效。

媒体指出，倘若该法案通过，恐将重创德国居住（Deutsche Wohnen）和诺维亚等租房业者。诺维亚表示，倘若法案通过，该公司2020年营收将因此减少2000万欧元。经济界对该法案也持反对意见，认为该法案恐将重创柏林楼市。

租房市场竞争激烈，问题出在平价住房不足，冷战时期东柏林比较穷困，房租也比较低，德国统一后，柏林便宜的房租，健全的租屋保障，吸引学生和艺术家移居，让柏林成了租屋天堂，85%的居民都是租房，而且相对其他国家，德国经济表现不错，工作机会持续成长，过去十年每年都有4万人涌入柏林，但盖房脚步跟不上人口成长速度，加上投资客炒房，助长租金飙涨乱象。

租房市场竞争激烈，问题出在平价住房不足

4月愤怒的柏林人上街，抗议租金暴涨，类似场景近年不断上演，柏林市府在6月中宣布冻涨柏林房租5年，2020年1月正式生效，适用于柏林现有150万户房屋。根据德国房地产网站的数据，2008年到2018年间，柏林每平方公尺的租金，从5.6欧元约台币196元飙到11.4欧元，折合约台币399元，涨幅高达103%创全国之最，而柏林宣布冻租备受关注，因为其他城市面临相同问题，但德国总理梅克尔认为，这么做会削减竞争力。

柏林房租延伸阅读：

每年超过1,200万名游客来到柏林，感受这儿独特的文化气息、悠闲的生活氛围。柏林的生活成本低廉，而且历经大时代洗礼，海内外大批艺术家被这个性感的城市深深吸引，并进驻创作。庄严的联邦政府大楼、市内逾200座公私营博物馆、400多家艺廊、沧桑却别具生气的围墙遗址、无数街头涂鸦及装置艺术……柏林艺文兴盛，名不虚传。

不过，这几年，柏林有点「不一样」。这座昔日的「平价住宅天堂」，近年房地产价格出现疯狂的涨幅。就在柏林楼市开始翻天覆地之际，柏林政府今年6月公布新的租金管制措施：在2020年开始，五年内住宅租金一律不准上调。市政府能否借强力的租务管制，让这座城市停留在「贫穷，却性感」的光辉时代？

砸破边界包容贫富成平价住宅天堂

柏林围墙倒下以后，市政府并没有让柏林像其他大城市般发展成为一个集中于金融、地产等第三产业的典型首都，反而借助原来东西柏林之间的经济差距及独特性，慢慢建设成一个适合中产至低收入人士居住的宜居城市。政府更利用柏林的历史内涵，扶植文化创意产业。故统一后的柏林，很快成为全欧洲最知名的艺术之都。

1979年的东柏林

据统计，踏入二十一世纪后，柏林每年的文化产业总产值接近200亿欧元（逾1,740亿港元）。正正因为市政府没有矢志「改造柏林」，让其随性发展，2008年前，柏林幸免于因急促城市化而地价急升的「都市病」。

冷战期间，东德的生活指数偏低，低下阶层贫困人口较多。两德统一后，东柏林与西柏林的融合，令到整个柏林都市圈在上世纪九十年代至千禧年代的楼价及物价指数相较其他德国大城市为低。过去二十多年，陆续吸引大批来自邻近城市的艺术家、基层劳工来到当地寻找机会。自2008年环球金融海啸以后，多国陷入财政危机，并遭受楼市泡沫爆破牵连，房地产市场一蹶不振。本来不太依赖投机产业或地产市场的柏林，反而成为其他国家经济移民的理想避险地。号称「平价住宅天堂」的柏林，吸引不少投资者进驻。2008年以后，当地居民数目负增长的现象大大逆转，城内常住人口愈来愈多。

更甚的是，踏入2010年以后，逃避战火的中东、北非难民如潮水般涌入，进一步使市内人口膨胀。在房屋供不应求的情况下，柏林的楼市转趋炽热。单是2018下半年，柏林的房租水平便上升了9%。回首2017年，柏林更是全球楼价上升幅度最大的城市，一年内升幅超过20%，比香港的15%还要高。

热门租盘需要填表 逾百人申请租住

根据一些居民反映，柏林市中心一些热门租盘会举办“看房团”，随时有上百人参加。若有意租住便要填表，有些业主更会接获逾几百个申请表格。但这些仅是租盘，参观者并非想买下单位，只是想租住。狼多肉少，正好用来形容柏林房屋市场现况。

由于实在有太多人想租屋，有些人会想到一些花招，让自己顺利租住。譬如有些申请者会多找一个异性扮作伴侣，增加被拣中的机会。因为业主会觉得有伴侣者的收入比较稳定，拖欠租金的机会较低，所以通常伴侣成功租住单位的机会较高。

柏林城市与艺术空间，在此处共冶一炉。

根据德国政府统计，目前柏林常住人口约370万人，其中大约85%的常住人口属于租客。租屋的人比起真正想买楼自住的人多。

房屋租金节节上升，对于中低收入的租客来说，是沉重的生活负担。近年，柏林市内针对租金不合理飙升的示威行动愈演愈烈。市政府亦料到过热楼市将对柏林造成前所未有的冲击，除了让柏林失去宜居城市的优势，同时也会使大批中低收入人士迁离，令这座城市失去原本多元包容的特质。

其实早在冻租政策出炉之前，柏林市政府过去一直有设定租金上限、购买私人土地，以维持保障性公共房屋供应等措施，想稳定楼市，但一直未能遏抑楼价。于是，在长期倡议下，柏林市政府终于大刀阔斧，决定推出租金冻结的杀手锏，以限租金来遏抑楼市升温。而且，今次这项租金管制措施属一刀切，划一应用于绝大部份的私营房屋和部份政府兴建的公寓单位。

“如果我们（柏林）不希望像伦敦一样，连律师、医生都要与人合伙租屋……那么我们便需要做一些事情。”德国财政部长肖尔茨（Olaf Scholz）在采访中回答道，希望柏林人谅解市政府推出「冻租五年」所带来的社会不便。

无独有偶，纽约和巴黎两大城市，最近也先后立法规管过热楼市。柏林平均楼价比这两座城市低很多，却比它们采取更激进的楼市管控措施。有分析认为，柏林的五年冻租措施将成楷模，吸引更多大城市参考。尽管各城市不至于出动租金冻结措施，但也因柏林的先例，或会采取较强力的楼市管控措施。

压抑楼价辣招过辣小业主或受拖累

柏林的租金冻结措施要2020年1月才正式推行，自然是给予业主和发展商一段空窗期，减轻租金冻结措施带来的阵痛，以免加剧楼市乱局。不过，即便有半年缓冲期，但这样激进得推动租金冻结，有人欢喜，难免也会有人愁。普罗市民能否真正受惠，也是另一疑问。

现今柏林的房屋问题，除了源于大量地产投资和楼房炒卖，更核心的问题在于供应量不足，空出来的单位数目供不应求。这不代表多建新盘便能解决问题，因为地产商为了牟取更大利润，往往推出很多中高价位的住宅，但大部份租客都偏爱较廉价的租盘。

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