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加拿大房产增值税浅谈

在加拿大房屋增值是需要交税的,也就是加拿大房产增值税。其中资本增值部分(Capital Gain)将会放到卖屋当年收入来增收所得税,这一部份就称为资本增值税(Capital Gain Tax) 。如纯粹为首要住宅(Principal Residence),所有资本增值部分拥有100%减免优惠 (PRE, Pricinple Residence Exemption)。如房屋用途为投资出租使用,其中50% 增值部分需放到出售当年收入征收所得税(Income Tax)。

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譬如一位买家在2012年投资了一套公寓出租给租客,租客住了三年,在租客搬走后买家把房子卖了,在这段三年持有期间这名买家就需要被课征50%的增值部份。

如CRA国税局认定房屋持有时间太短暂,或著过往纪录房地产买卖太过频繁,非常有机会被认为商业性收入(Business Income) ,而课征100%增值部分来放到出售当年收入计算所得税。

我们来看看下列这个情况:

有一名买家在1996年于温哥华购买了一套房屋,自己居住并申报其屋为首要住宅。在2006年中由于工作原因而搬到了多伦多,于是开始出租这套房屋。到了2012年,租客搬走,这位买家就把这套房屋出售了,假设在无申报任何资本折旧 (CCA, Capital Cost Allowance, 由于篇幅有限,本文不讨论CCA部份。),出售后该如何申报资本增值税?

很多人就像这位买家一样,在改变住宅用途时并不会跟国税局申报。这时候计算方式如下:

1.1996 - 2006 共11年时间由于是首要住宅,拥有优惠减免(PRE),是不用课征任何资本增值。

2.在2006改变住宅用途时,会视同出售(Dispostion)并以当时公平市场价格(FMV, Fair Market Value)来计算房屋价值。

3.当2012年出售房子时,需要课征2006 - 2012 出租时期的资本增值,(公式: 以2012出售价格 - 2006公平市场价格)。

4.最后由于是投资出租性质,资本增值最后会以50%来计算,放进这名买家出售当年收入。

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但如果当时申报国税局改变用途,会出现如何不同的计算方式?

1.2006年的更改用途将不会视同出售,所以不需要以公平市场价格计算房屋价值。

2.在2012年出售时,计算方式会以2012年出售价格以及1996年买进价格计算来计算资本增值部分。

3.1996 - 2006 11年自用住宅期间 加 1年 (PRE计算方式 ) = 12年。

4.由于更改出租用途原因是因为工作关系,最长可多享有4年的首要住宅减免优惠 (PRE)= 4年。

5.从1996 到 2012年 屋主共持有住宅17年,而享有自用住宅优惠总共期间为12 + 4 = 16年。

6.最后计算方式为 1996 -2012 资本增值部分 x (16年自用优惠减免 / 17年持有时间)

7.相对来讲,课征的增值金额只有资本增值金额的 1/17 计算,而此1/17 金额最后再以50%计算放进买家当年收入。

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这样算下来是不是很不一样?

如果就算更改用途原因不是因为工作,首要住宅减免优惠(PRE)也有11+1 共12年 。如果大部分的增值金额是在2006 - 2012年间,算下来也是相对划算的。

而工作因素搬迁的首要住宅优惠减免(PRE),是提供给屋主或其配偶因为工作理由需要搬离自家住宅,最长申报期间为四年,但有少数条件限制。

也有人问如果只是把地下室出租该如何计算?

以正确角度来看,当你最终出售时候,应以出租空间和房屋总体空间比例,和你出租时间和房屋持有时间长短来计算。但如果出租的空间比例极小,而又没有因为出租做过任何结构更改,也从来没有申报过资产折旧(Capital Cost Allowance),是有机会不用申报增值的。

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