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中国香港房价高不可攀 谨慎应对按揭花招 | 海外

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1997年中国香港政府推行八万五建屋(包括公营和私营房屋)计划,市场恐防会供过于求,又不幸遇上亚洲金融风暴,中国香港楼价在一年间的高峰期掉下了一半,及后五、六年间楼价共下跌了七成。当时中国香港人平均把每月薪金的74%用作供楼,相对家庭收入比率约十四倍,最近中国香港金融管理局(金管局)总裁表示现时该比率已增至接近十六倍临界点,担忧市民的置业负担能力与楼价脱节情况愈趋严重,警告谓“可用泡沫风险形容”。

但我个人认为又毋需过分忧虑,当时的市场环境实不能与现时相提并论;以往置业人士都依靠九成银行按揭贷款,杠杆比例颇高,如一时间楼市不济楼价下滑超过一成,霎时间物业顿成负资产,加上按揭利率高企,一般都超过10%,单说利息支出已经与现时截然不同,现时普遍楼按年利率最高也不会超过2.15%,如贷款人选用HIBOR贷款计划更会低于2%。此外当其时的投资者常以确认人手段炒卖物业,原理类似股票孖展手法,遇上上述情况下的投资者只有两个选择;一是贱卖手上物业,二是被迫要做物业按揭,有可能还同时背起多项重息楼按;可想而知楼市波动的影响力自然较现时敏感得多。

中国香港金融体系完善,银行风险评估制度保持严谨,借贷门槛绝对不低,制定多项严格条款审核贷款人的还款能力;2011年金管局推出监管措施,所有价值1,000万港元或以上的住宅物业最高只可做五成按揭,而价值700万至1,000万港元的住宅物业最高按揭成数则调低至六成,价值在700万港元以下的住宅物业最高也只可以做七成按揭(贷款额上限为420万港元),若果贷款人的主要收入并非来自中国香港,贷款的最高按揭成数,不论物业的种类和价值,亦需按照所适用的标准再下调至少一成。若以按揭贷款人资产净值为依据的贷款,最高按揭成数由五成划一下调至四成。直到2015年为进一步加强风险管理,更新措施把价值700万元以下的自用住宅物业,最高按揭成数通通一律下调至只有六成。及至现时贷款人还须接受压力测试合格才可获批贷款;假设按揭利率上升3%,贷款人仍然有能力持续负担还款。根据金管局的调查统计记录显示,住宅贷款拖欠比率近几年长期维持于0.03%至0.04%低水平,相对于2001年就曾高试1.43%,所以泡沫爆破之说似乎言之过早。

几经政府出招增加税率后仍无助冷却楼市,2017年5月19日金管局再收紧按揭措施;第一项是提高银行的信用风险评级基准要求,新造按揭贷款风险权重下限从15%提高至25%。主要是增加银行资本要求,和警惕银行要审慎处理向地产发展商的低息借贷。而另外两项,主要针对已拥有一个或以上按揭物业的贷款人,和海外投资者或收入来源自中国香港以外地区的贷款人,将其按揭成数下调一成,同时将供款人与入息比率的要求上限也下调一成,为的是要更确保贷款人的还款能力。

中国香港金融管理局 [指引]

2017年5月19日开始适用的住宅物业按揭贷款成数及供款与入息比率上限

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2017年5月19日开始适用的住宅物业按揭贷款成数

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2017年5月19日开始适用的供款与入息比率上限

正由于银行受制于金管局种种规范,以致银行以外各式各样的财务安排滋生繁衍。近几年发展商销售一手房时,每每都会引入旗下的财务机构提供第一按揭(一按),或第二按揭(二按)作为招徕,代替以往惯用的银行合作伙伴,因为财务机构身分不受金管局规管,毋须依照措施指引行事;例如按揭成数、贷款年期、利率、还款方案均可自行定夺。试过有发展商曾经一度提供按揭贷款高达楼价123%,当中包括一按和二按,但很快即被金管局劝吁叫停。

可是积极的发展商又怎会轻易罢休!他们搅尽脑汁将借贷条款不停地优化,花款出神入化层出不穷;有声称不须压力测试的贷款、免息前期贷款、过渡性贷款、又可以用手上的其他物业作抵押,再附送上各种名堂的优惠回赠等。最近经常见到的招数有“备用二按”,一般都是提供二至三成第二按揭贷款额,而较稳妥的安排会限制按揭成数合共不可超过八成或八成半。另一款颇普及的贷款模式是免供本金只还利息,贷款人于首3年甚至5年间只须要利息还款,其后才本利归还。亦有更进取的做法是连利息都可暂缓支付,索性采纳初期零供款。有些发展商会因应遇上楼盘入伙期将至,而非常慷慨地改变售楼策略,让买家可以先入住后供款。其中有一个楼盘的优惠较为夸张;准许买家在签署临时买卖合约后6个月内分阶段支付楼价20%,接着138个月内(许可占用期)无需办理任何按揭手续,只须每月向发展商支付指定金额即可新居入伙,期间总支付相等于楼价34.5%,就是入住11年之后买家才需考虑楼价余额45.5%是否要按揭贷款。

以上不同花招的财务安排看似非常贴心,让买家有轻松的置业环境,首期不足的又有二按补救,供款能力有限的可免压力测试顺利过关,无疑能让准买家在决定买楼前一刻可放松心情,几乎可以幻想只要签名作实,不需付款就可荣升业主。但购置物业岂能就这么简单!要关注的除了首期足够与否,大前提还要取决于这将会是自住用途的必须品,还是用作家庭分支给子女独立居住,又或许是打算作为长短线投资之用?当然入市时机是否恰当,价格是否合理,总是众说纷纭,但计算方法应按不同条件状况予以不同的考虑。另外,要提一提的是所谓“优惠”,事实上并非免费午餐,通常都必定有附带条件,例如贷款利率会较一般银行的息口为高;总括一句“慎而行之”为妙。如有需要我会在日后的文章再详谈分享计算心得。

 

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