澳大利亚购买投资房享受负扣税的政策近日再次被推上了风口浪尖。在最近公布的央行日志中，澳联储（RBA）表达了对于整治负扣税政策的支持，宣称这对于金融稳定可能是一件好事。

联邦财案2016年将不会修改当前的负扣税政 策。而工党一直对现行负扣税政策有异议，提出从2017年7月份起仅仅对于新房实施负扣税政策的建议，并提议禁止对当前已建好的投资房产实行负扣税，只允 许新投资房产使用负扣税。有关分析人士认为，工党对负扣税政策的建议会导致澳洲家庭房屋贬值，同时还会造成租金上涨。财长莫瑞信则表示，工党的计划会抑制 父母辈投资者活动，从而对澳洲经济造成负面影响。

“负扣税”是一种贷款投资方式。在澳洲，负扣税通常是指借贷购买用于出租的投资物业（如独立屋或公寓房）,当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，就构成负扣税

众所周知，澳洲是世界上极少数实施“负扣税”政策的国家，而这个政策最早是1985年被引入进澳大利亚的。

那么什么叫“负扣税”呢？

“负扣税”是一种贷款投资方式。在澳洲，负扣税通常是指借贷购买用于出租的投资物业（如独立屋或公寓房）,当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，就构成负扣税。

此外，“负扣税”这种投资方式一般用在地产投资，特点就是为房租的收入不足以缴付贷款的利息。

这种投资方式又为什么好呢？

原因在于，澳洲政府会给这种投资损失提供一种特殊的税务减免政策，可以用房租和贷款利息的差额抵税。

“负扣税”是如何“扣”的？有两个前提：

1. 收益者是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）；

2. 投资收益低于贷款利率和其他相关支出。

通常来说，选择“负扣税”有两个原因，一个是先买下一处有升值潜力的房产，然而在将来某个时间，等房产价值涨到一定程度后再卖出，并获得投资收益；另一个则是靠房租获得收益。所以，如果资本增长比租金蚀损高，那么负扣税是可行的。

海外投资专家认为：

从“负扣税”的历史角度看来，一定程度上提升了租房市场的供给量，为无法承担房价的居民提供了帮助，同时也减轻了政府对公屋计划的投入。

真正的投资是以通过理性研究分析，获得预期增值为导向的。但负扣税的出现，某种程度上扭曲了投资方向。为了规避缴税而忽视了投资的真正价值，进行盲 目的、非理性投资，从而带来市场价格虚高，制造泡沫和繁荣假象，导致的结果可能是市场秩序被破坏，投资以失败收场，政府税收减少，国家削减财政预算，进而 取消部分社会福利。最终的后果仍然由纳税人来承担。

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（据著巢杂志）