近几年，海外地产成为国人的投资热点。2015年海外房产投资总额环比翻一番达到300亿美元，今年能否继续维持高速增长的态势？网传政府限制绿地、复星海外投资规模的背后，暗藏什么玄机？国人“疯抢”海外房产引发当地政府不满？未来10年海外地产将呈现什么发展趋势？访复旦大学地产运营研究所所长、卫民海外置业及生活馆董事长蔡为民先生，深度解读当前海外地产的发展趋势以及海外置业重点关注事项。

2016年海外房产销售额再翻番突破700亿美元

现在不少人会有一个误区，认为中国的经济经过了35年的改革开放后已进入高原期，未来的增速即将放缓，甚至会进入一个明显的“经济新常态”，也就是衰退状态。所以，房地产和房价应该也会跟着回调，如果用这样的观点来判断一线楼市，将得到完全相反的答案。为什么？用一个简单的说法，2008年之前的楼市，买哪里都能稳赚，温州、杭州、郑州、呼和浩特甚至于神木、鄂尔多斯，都可以赚甚至于赚很多，因为当时楼市的基数低，同时政府大力推动房地产业发展，房屋价格翻番轻而易举。现在的整个房地产市场进入一个明显的收缩状态。过去你买哪里都觉得安全，现在你买哪里都觉得不安全，除了以上海为首的一线城市。

基本上所有的国家和地区都会出现一种现象，当经济进入衰退状态后，首都城市或者朝阳新兴城市，房价反而逆势上涨。这是源于此类城市会吸引来自这个国家所有的购买力，导致大量资金都集中到了一线城市或部分重点二线城市。这也是为什么一线城市要限购，甚至于苏州、南京都推动一些限购措施的原因。因为政府都知道，如果让这些旺盛的以投资投机为目的的购买大量入市会导致市场的价位虚高，形成泡沫，就会形成崩盘的危险。这是当前业界对国内市场的一个基本的认识。上海的房地产状态是相对安全的，但是“325新政”的出台却导致了许多有效需求乃至自住型改善需求被限购。因为从政府的角度来讲，必须抑制泡沫的增长，这是无可奈何的。

然而，我们同时还面临着通货膨胀的巨大压力，M2发行在今年1-2月严重超标，达到了14%。前几年只有12-13%。现在的基数越来越大，理论上成长的比例应该是越来越低，但是我们仍然在严重超发，导致了很多中产以上的阶层都面临很大的实质和心理上的压力，那就是我们辛苦挣来的钱难道要被货币增发给稀释掉了吗？

在一线城市被限购的情况下，大量中产阶级亟需寻求一个安全可靠的投资工具，那有哪些渠道能够规避货币贬值的风险？目前来看主流的资金流向分为3类；

1.股票——当前的股票市场和坟场差不多，有去无回，是最傻的选择。

2.楼市——一线城市被限购，进入三四线城市也是一个并不稳健的策略。

3.海外——一片广阔的投资蓝海，大量购买者将目光移向海外市场。

随着中国富人阶层数量的高速增长，有效的投资保值工具又相当有限，导致了更多所谓的富人阶层乃至于中产阶层，都产生了去海外购买房产以确保自身财富不至于明显缩水的这样一个动机和需求，并且这种需求会在近几年内愈发的强烈。在这种情况下，2016年海外房产的销售额保守估计将达到700亿美金，甚至突破1000亿美金。

政府限外不是空穴来风意在阻止资金流向美国

针对近期网上流传的政府限制绿地、复星等企业的海外投资规模，并非不可能。不少房企在这5年中大量去海外开发房产，确实存在大量资本外流的现象，所以政府进行调控和管理是无可奈何的，我们从两个方面去解读。

从普通消费者来说，汇总各方的资金投资海外，虽然看似是合法，但现在已经被锁死了。当有2个人以上，把10万美金汇总在一个账户出去的情况，政府就会审查。但是我们又可以看到，仍然有大量的海外的购买需求和行动在持续发声。对消费者而言，由于消费额度并没有达到几千万的人民币规模，总体来看还都在500万到1000万人民币这样的规模之间，仍然有管道可以出去。

从房企角度来说，不管是绿地或者其他开发商，政府对他们的管控主要还是限制去美国的投资。众所周知，中美之间当前正在形成对峙状态，两者之间经常会有经济利益上的冲突，如果我们中国房企还大量的去美国投资，而且事实上绝大部分多数海外房产购买都集中在美国、加拿大、澳洲等地区。至少美国绝对不是中国政府希望看到的中国资金的流向。因为中美未来会发生什么，没有人会知道。所以政府针对于部分房企海外投资规模的限制，我相信是有可能也是有必要的。

“一带一路”开启东南亚机遇

但是反过来看，美国透过TPP、TIPP，围堵中国这样的一个策略路人皆知。所以中国提出“一带一路”，中国会通过亚投行，启动资金1000亿美金，来做亚洲基础建设银行。在东南亚国家有大量的央企正在向和中国友好的国家，如马来西亚、柬埔寨等国家进行大量的投资。这说明对于中国而言，政府希望民间的资本流向是可控的、可引导的，而不是进入一个政府不希望你去的国家，如越南、菲律宾、美国、日本，这些很明显和中国对峙的国家。至于其他东南亚国家，透过“一带一路”的推进，政府更希望央企去引领民企共同进入这些和中国友好的国家，对这些国家的经济发展和中国影响力的提升带来帮助。所以我认为政府即使对海外地产规模有管制，但对于“一带一路”关联国家还是抱有乐观其成的心态。

国人“疯抢”短期不利于市场发展

近期，有不少海外地产热点城市的当地居民抱怨国人抢购推高了当地房价，导致生活成本上升。就今年来看，已经有新加坡、澳洲等国际对海外购房采取了限制政策。

我们知道，只要国人抢购的物品必然涨价，在这种情况下，确实容易造成其他国家正常居住所需要的成本被大幅拉升。例如马来西亚吉隆坡对国外的购买必须要超过100万马币。现阶段中国人去购买海外房产还只是一个开端，所以容易在初期形成大量蜂拥而入的现象。但是随着时间的推移，可能在3-4年后市场会逐步进入健康状态。就像1992年的海南也经历过大幅度的炒作，然后慢慢地回归正常。所以我个人认为这方面完全不需要担心，这是海外市场正常发展调节的特殊时期。因为海外房地产和国内房地产完全不一样，中国房地产是以政策为主导，市场为辅助；国外房地产是以市场为主导，政策为辅助。当市场突然被炒高，而大量的购买不是为了居住，是为了投机的情况之下，市场就会自动进入回调状态。等市场扎实了基础之后，会再度进入稳步向上的态势，形成一个相对健康的市场。

海外置业需谨慎租金为主要回报来源

对于如何选择海外置业的城市，是一个非常大的命题。国内、国外房产天差地别。海外地产完全是一个陌生的国度，范围也非常之大。消费者购置海外地产需要非常谨慎。

在上海，你即使面对一个1%都不到的租金回报，你也会欣然接受。因为我们赚取的是房屋的价差，租金基本可以忽略不计。可是在以市场为主导的国外，房屋价值不见得会很快的被拉升，一旦快速拉升也会面临政策的干预，所以一般而言都是一个稳步上扬的状态，一般是每年5-10%。不像中国，深圳去年47.5%，上海是18.2%，都是一个相对高速的增长状态。这意味着你不能只去看房屋价差的回报，也要考虑房租的回报。

对于海外置业，你对于当地政策必须非常了解。对这座城市在这个国家的城市定位、新兴产业、人口导入、交通建设等，都要有一定程度的了解，其次就是引荐你进入这个城市这个国家的销售单位，它的诚信度、历史、品牌认知度，都要有一定的摸底。

海外房产更大的意义上而言是一个金融品，你购买的房产往往是以待售、待租的模式呈现，不会经常看到自己的房子。金融商品的安全性，脱手变现的可能性有多大，获利能力有多强，这都需要购买者在做购买决定之前掌握。

海外地产范围如此之广，众多国家、城市该如何选择？购买海外房地产，更多的是基于留学、移民、投资、继承等目的。不同的目的分别适合不同的国家。一个国家最好的地方往往就是首都，选择首都八九不离十，再去选择这个国家的新兴朝阳城市，在一个快速上升、发展有潜力的城市，那如何去判断呢？从人口的导入、产业的支撑、交通的建设等等，需要事前准备好资料，消费者千万不能盲目的相信销售单位。很多消费者都是事前盲目，掉以轻心，等到出问题了再锱铢必较，那为时已晚。因为是海外市场，要去处理并不容易。

(据凤凰网）