“投资一定有风险，基金投资有赚有赔，申购前应详阅公开说明书”，一句耳熟能详的广告词，也切中投资海外不动产潜藏陷阱，在包租丶高投报及低投资门槛的诱人条件下，海外不动产法令规范丶当地行情丶购屋习惯丶政经局势丶利率及汇率，都是投资海外不动产前须考量的风险。

民众购买国内丶海外不动产最大不同处在於安全性，以国内“不动产经纪业管理条例”规定代销丶房仲业者须提供的“不动产产权说明书”来看，东协国家完全没有相关规范，由业者自行制定规格，并没有一套制式化版本，形成海外交易灰色地带，容易衍生纠纷。

东森房屋国际不动产中心总经理廖麟鑫表示，海外不动产交易潜藏风险，供需是决定房市价格走势最主要理论，也是海外投资最重要参考指标，空屋率及新建案数量，是重要参考数据。

此外，坊间业者所说的高租金投报率动辄5～6％，大多指的是税前的名目投报率，若扣除持有税丶管理费等，甚至是外国人特别税，剩下的税後实质投报率恐大打折。

此外，廖麟鑫指出，中国台湾房贷利率约2.1％，日本约2.5～2.8％；东协国家相对较高，马来西亚约4.5％丶柬埔寨8～10％丶泰国丶菲律宾约5～6％，当租金投报率低於当地银行贷款利率，需谨慎考虑。

大师房屋海外事业处处长蔡咏纶表示，东协国家并无实价登录，业者顶多只能提供类似国内房仲的民间交易行情，国人不易得知真正成交行情，除非向当地熟人探听，否则只能选择有品牌丶高知名度开发商，才不会胡乱定价。

而当地人购屋习惯也很重要，有些国家会排华，像马来西亚有分马来区及华人区，若买错不同区域，转售将出现问题。

目前很多海外纠纷来自出租，业者包租年限过後租不出去，蔡咏纶认为，要避免此问题发生，购屋前一定要了解当地市场是否有真正居住需求，若需求强劲，有时不包租投报率反而更高。

（据中时电子报）

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