导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是旧金山湾区的九个县中面积最大和位置最北的索诺马县（Sonoma County）。

[caption id="attachment_166152" align="aligncenter" width="500"] 旧金山湾区地区分布[/caption]

一、了解索诺玛县

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与 退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界定

我们在索诺玛县的房地产市场包括下列城市：科塔蒂、希尔兹堡、鹏格罗夫、佩塔卢马、罗勒尔特公园、圣罗萨、塞巴斯托波以及温莎。下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

[caption id="attachment_167472" align="aligncenter" width="500"] 索诺马县是加州葡萄酒之乡中产酒量最高的一个县份[/caption]

 

2、经济状况

稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

[caption id="attachment_167466" align="aligncenter" width="660"] 索诺马县就业和平均收入趋势预测[/caption]

 

3、人口统计数据

增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

[caption id="attachment_167467" align="aligncenter" width="660"] 索诺马县人口和家庭趋势和预测[/caption]

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。

[caption id="attachment_167468" align="aligncenter" width="660"] 伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县[/caption]

 

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况，同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

[caption id="attachment_167471" align="aligncenter" width="500"] 县治圣罗莎是索诺玛县中最大的城市[/caption]

三、2015年Q4索诺玛县房市数据分析

前几年，太平洋联合公司在索诺玛县的房地产市场倾向于卖家，2015年市场开始趋向平衡。买家不愿意为房地产开高价，多方竞价变少，一般低价房地产才会出现价格战。数百万美元的房地产成为买家市场，很多房地产在市场上滞售的时间延长，且只有降价才能出售。第一季度的房地产存量上升，第四季度又有所回落。

第一季度售价飙升，接下来三个季度的房价趋于和缓。希尔兹堡与塞巴斯托波的房地产需求旺盛——且房产储量紧缺，因此该地区的购房者仍然充足。

[caption id="attachment_167459" align="aligncenter" width="660"] 索诺玛县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167460" align="aligncenter" width="660"] 索诺玛县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167461" align="aligncenter" width="660"] 索诺玛县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167462" align="aligncenter" width="660"] 索诺玛县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167463" align="aligncenter" width="660"] 索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）[/caption]

 

[caption id="attachment_167464" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度索诺玛县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

 

[caption id="attachment_167465" align="aligncenter" width="660"] 2014年与2015年第四季度索诺玛县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较[/caption]

三、2016年索诺玛县房市预期

索诺玛县很多卖家在四季度结束时将他们的房地产撤出了市场，我们预计房地产储量恢复后，销售活动将重新活跃起来。春季通常是房地产市场的繁忙季节，尽管厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易。美联储最近决定抬升利率，但利率仍然处于历史较低水平，这可能会刺激犹豫不决的买家，从而促进销售。

 

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