经济概况

鉴于各类资产和各州的市场回报率不断提升，经济前景不断看好。美元的变动进一步说明了向澳大利亚和新西兰投资的实惠性。美元下行趋势可归因于两个主要原因：美国经济有所改善，对就业产生了积极影响，再者就是工资价位给利率环境造成了压力，使其回到更正常的水平。

加上在经济放缓后人民币马上下跌，也就是最近美元大幅下跌的主要原因，国内商品交易处于停滞状态，这进一步给美元造成了压力，特别是在澳大利亚。澳大利亚对此有过感同身受，特别是在2011至2012年度美元重新超过澳元后，澳大利亚人出国旅游骤减，但是却更有利于出口。

鉴于美元现在汇率处在70美分左右，并预计会进一步下跌，这已经对进出口市场造成了压力，但是对于澳大利亚和新西兰国内旅游的发展来说却有正面影响。由于因汇率变化产生的实惠，人们更是继续在澳大拉西亚投资，特别是中国投资人。

中国在过去两年一直在积极地向澳洲投资，而现在在这种利好环境下这样的势头不太可能减缓。虽然在新西兰也有来自外国买家的强势投资，特别是对例如奥克兰写字楼物业这类的核心资产，但因市场优质投资产品缺乏数量，这些买家的投资风险预计会增加。

澳大利亚的经济状况虽然有所改善，但是走势仍然低于长期平均水平。工资一直没有增长，这直接反应在消费水平和整体GDP结果中。失业率在过去一年里一直相对稳定，维持在6.2%，鉴于失业率从2010年开始出现攀升势头，该结果实为良好。鉴于市场对于业务扩展的情绪良好，该失业率预计在未来几年将保持在同一水平。

新西兰的失业率为6.0%，比澳大利亚略好，但是相比2014至2015年度有所上升，因为当时失业率低于6.0%，在那之前是金融危机后的失业率高峰时期（平均失业率6.5%）。失业率最近的增长可归因于有限的就业机会无法满足增加的就业人口。然而，这些结果和具体地区相关，在奥克兰和惠灵顿两地，就业率出现了良好增长，而失业率降低了。

市场最新消息

根据MSCI总房地产指数公布的数据，澳洲市场直到今年第三季度回报和收益良好。每个资产类别的总体表现显示资本增长但收入基本保持稳定，其结果是“所有房地产总数（All Property Total）”这一项从2014年12月的10.4%增长到今年同期的12%。写字楼市场资本增长强劲，该季度增长率5.1% （总计12.5%），而工业地产紧随其后增长5% （总计13.4%），零售为3.9%（总计10.5%）。

在各类资产中最突出属CBD写字楼市场，总体增长12.6%，是2008年6月以来最高水平的增长。这个高水平是因为资本增值率的强势增长， 在这个期间到达5.5%，现在的资本增长率降为6.5%，贯通所有澳洲CBD市场。在总回报方面，工业地产的各项表现均为最佳。工业地产增长了15.8%，紧随其后的是仓库地产和高科技资产，增长率为13.7%。这些结果是自2006年以来的最高记录。在零售业地产方面，最好的结果出现在小区中心和大型零售中心的地产上，这和良好的零售业绩及住宅地产市场的积极表现密切相关，这使得零售回报指数中家庭产品开销这项指数不断增长，尤其是在新州和维州。

然而，更令人印象深刻的是不同州的差异， 新南威尔士州和维多利亚州在每项资产类别的表现都更为出众。在西澳和首都领地都处于困难境地时期，昆士兰州的情况还算是乐观。这在写字楼市场体现得最为明显，悉尼CBD和墨尔本CBD总回报率为14.7%，而布里斯班和珀斯分别为9.4%和4.5%，首都领地则为8.7%。资本增长的这些变动直接影响收益环境，数据显示悉尼CBD的资本增长率目前为6.3%而墨尔本则为6.2%。这些数据都是投资组合价值的衡量指标，但是市场数据显示悉尼CBD和收益率为5.25%，低于墨尔本CBD的5.75%， 而布里斯班、珀斯和堪培拉CBD的收益率则分别为6.7%、7.4%和7.3%。

澳洲本地及亚洲地区的低利率加上实惠的澳元汇率确保市场存在大量资金，继续给不断缩减的收益情况带来了压力。债券利率的过渡分摊加上对长期低债券环境的预期将会增加对所有地产类别需求量，最后使某些投资人的风险增加，并改变所有非传统投资资产和所在位置的收益。

作者：

Vanessa Rader

Ray White 研究主管

+61 432 652 115

vrader@raywhite.com

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