今年多次传出美联储预计升高利息（Interest Rates）的风声，总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月，再从9月延后到12月，一延再延的升息计划对美国房市有何影响？此前本报采访加州旧金山湾区行业内人士，有人对房市很有信心，也有人叹息回应。

本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会（FOMC）会议，就失业情况、通货膨胀和全球经济局势做出讨论，考量并确定美国经济能（否）承受升息带来的影响，最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。

回看历史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之后，美联储将基准利率一口气降到1%，接着在2004年中后半开始慢慢调升，一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后，30年期固定抵押贷款利率（30 Year Mortgage Rates）大约在6.3%，接着又下降到5.7%。

随着美联储逐步调高基准利率，30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时，30年期固定抵押贷款利率是6.68％左右。

今年多次传出美联储预计升高利息（Interest Rates）的风声，总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月，再从9月延后到12月，一延再延的升息计划对美国房市有何影响？此前本报采访加州旧金山湾区行业内人士，有人对房市很有信心，也有人叹息回应。

本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会（FOMC）会议，就失业情况、通货膨胀和全球经济局势做出讨论，考量并确定美国经济能（否）承受升息带来的影响，最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。

回看历史，在2002年科技泡沫（Tech Bubble）之后，美联储将基准利率一口气降到1%，接着在2004年中后半开始慢慢调升，一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后，30年期固定抵押贷款利率（30 Year Mortgage Rates）大约在6.3%，接着又下降到5.7%。

随着美联储逐步调高基准利率，30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时，30年期固定抵押贷款利率是6.68％左右。

回顾历史 影响房贷幅度小

这些历史数据显示，在当时经济崩盘后的4年间，美联储将基准利率从1.25 %一路调高至5.25%，但30年期固定抵押贷款利率却差异不大，摆动幅度约在0.5个百分点上下。这证明无论升息与否，贷款买房者都不用要太过紧张，以 过去的经验看来，升息对房屋贷款利率的影响并不明显。

华人支付头款多 受影响面小

据硅谷星河地产创办人Cindy Liu表示：“在旧金山湾区想要买到好房子，一般需要大额的头期款，贷款相对少。主要还是看是买在哪个区域，如果头款特别少，能买到房的区间就非常有限。”

她说：“对华人首选的市场来讲，头期款少就很难买到房子。在华人喜爱的好区，主流的购屋方法是支付高额的头期款，贷款不多。所以即使利息上升也不会受到太大的影响。”

房市供不应求 买气应不会显著改变

另 有贷款经纪表示悲观，认为升息冲击贷款市场，恐将影响房贷以及二次房贷的业务。针对这个问题，Cindy Liu回应：“比起全美其他地方，加州旧金山湾区房地产表现比较好。因为这里工作机会多，大家收入比较高，因住房紧缺租金不断上涨，付租金还不如买房 子。”所以短时间内，买气不会有显著改变。

Cindy还认为，房地产市场其实挺有针对性，会因各地方的情况不同吸引不同的客户。例如有些地区专门是 给换房子的人买的，有些地区是给第一次买房的人买的。”她说：“升息或许会对豪宅有点影响，但对中等价位（一、两百万）的房市影响不大。湾区房租居高不 下，比起租房，很多人还是愿意买房。”

本身精通贷款业务，长期观察走势的Cindy也表示：“自美国经济复苏后，房地产属于主导市场之一， 美国政府若要升息，也不会一次提高太多，因为谁也不想对现在的房地产发展势头造成太大的冲击。如果这次升息，用过去的0.25％的涨幅来算，贷款也只差个 几万块钱，对湾区这里的房价来说，不算是大问题。”

2014到15年的房地产数据显示，湾区是全美房价上涨最多，也是全美最贵的地方之一。因为湾区房地产一直供不应求，天价的房产仍旧抢手。

决定旧金山湾区房价 还是工作和经济

Cindy认为：“房价按理会跟着利率涨，过去几年房价稳中有升。”不能否认的是，利率对房价的确稍有点影响。但是真正能影响旧金山湾区房价的因素，Cindy指出是湾区的公司状况与就业率多寡。

以目前旧金山湾区房产僧多粥少的情况，就算房价涨，人们需要房子还是愿意买房。湾区工作机会多薪资也高，房产的供需和涨幅主要是受失业率和公司表现的影响，如果公司裁员或失业率上升，湾区的房市才会受到较大的冲击。

旧金山湾区当前的就业情势还是很旺，各家公司仍在开疆辟土，她说：“现在湾区房地产比全美表现更好，冬季属于淡季，但和以往相比今年冬季的房市表现还是很活 跃。”现在旧金山和湾区房源不足，她预估未来半年到一年问题整体房地产问题不大，且房价不会涨太多，大概维持在现在这个状态。

美联储升息的两个原因

为何美联储要调整利率？美联储主席珍妮特·耶伦（Janet Yellen）解释，有两个主要目地：一是想鼓励投资和创造更多就业机会，二是希望能控制通货膨胀。以全美经济情况看来，本月4日美国劳工部新公布的信息 显示，到今年11月全美增加了21万1千个工作机会，失业率稳定维持在5％。耶伦更在本月稍早对国会报告的证词中说，她有信心通货膨胀能回归至2%，这也 是美联储的目标。

即使升息是希望能维持美国的经济稳定和发展，仍会影响贷款人的负担能力，对他们而言最直接的冲击是，如果抵押贷款利率 （Mortgage Rates）一口气上升太多的话，他们每月需要负担的房屋贷款金额也会升高。万一房价受到升息影响，负担将会更大，所以需要贷款买房的人，可能会因为升息 而对却步。

升息对于房市的差别可能在于，如果人们因为升息而不敢买房，旧金山湾区抢房的人少了，有能力或有需求的人更容易买到房子。以前需要加价抢房，平均出价需要加到8%~10％以上，现在可能以开价（Asking Price）就能买到房。是否如此尚待进一步观察。