伦敦是在世界范围内具有影响力的城市，位列全球国际大都市综合实力首位，也是中国个人海外房产投资最青睐城市。在最新的2015 QS世界大学排名（QS world University Rankings）中，伦敦一座城市就有5所大学进入世界百强大学，使这个城市成为拥有最多顶级大学的地方，也成为众多学生梦想留学之地。

越来越多的国际留学生为接受英式精英教育纷纷涌入伦敦，推高房价的同时也加剧了伦敦大范围住房短缺，伦敦的学生公寓（student housing）因此成了国际房地产投资界的新宠。

伦敦学生公寓短缺

英国共有180万名全日制学生，包括外国留学生和本地学生。但是专门为学生提供的住宿设施中，仅有52.5万张床位，由此可见床位的短缺。私营业主开始大规模填补大学填补不了的缺口，他们或是直接向学生出租，或是与高校签订协议。

2013～2014学年，全英的外国留学生总数为31万人，他们为英国GDP作出的贡献达800亿英镑（约合人民币7818亿元）。

这五年的国际学生增长率是20.3%，欧盟学生的增长率为8.3%，本国市场的增长只有大约1%。英国政府的商务、创新和技能部（Department of Business, Innovation & Skills）在2013年预测，接受高等教育的国际学生，将会在未来五年中增长15%到20%。2013年，财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）曾说，政府将会在2015年取消大学招生名额的上限，这也促进了上述增长。

2014至2015学年的入学率创新高，入学新生人数达51.2万名，即使在2012大学学费显著提高以后，市场规模依旧扩大了。房租每年上涨3%到4%，但是入住率却高达97%到99%。而一些大学宿舍设施陈旧，管理处毫无客户服务的概念，这些都为机构投资者进入伦敦学生公寓市场创造了极佳条件。对投资者来讲，另一个吸引人的地方是，学生几乎每年都搬家或者毕业，这样一来房东就可以提高房租了。

全国学生联合会每隔几年都会调查价格水平。上一次调查显示，花费在过去10年中增长了超过一倍。

高端公寓市场表现良好

伦敦寸土寸金，但越是高端公寓，市场表现越好。有数据显示每年都有超过10万名以亚洲和东欧为主的留学生为伦敦贡献高达9.24亿美元的租金收入！近年来伦敦中心地带的租客群体20%是学生，而其中又有50%是留学生。最有代表的就是来自中国、俄罗斯和马来西亚的豪学生，有一些学生每周会花2310美元（将近15万人民币）住在伦敦最珍贵的地方——骑士桥和南肯辛顿等上流社区。

最富有的国际学生甚至会每周花7701美元（将近5万人民币）住在豪华套房内。投资者表示市场增长强劲并且没有衰退的迹象。虽然房租提高了，但是很多学生还是愿意租，不管要花多少钱。

学生公寓市场吸引了世界各地机构投资者

在金融危机期间，像黑石和凯雷这样的私募股权公司开始涉足，大举购入这些房产，囤积了大量的学生公寓资产，创造出市场上前所未有的规模，从而吸引机构投资者如外国养老基金、各大私募股权投资公司和房地产巨头，囤积或抛售大量楼宇以赚取可观的利润。据房地产咨询公司仲量联行透露，到目前为止，2015年英国学生公寓成交额达到35亿英镑左右，是2014全年成交额的两倍多。

在众多引人注目的交易中，加拿大退休金计划投资委员会（Canadian Pension Plan Investment Board）以11亿英镑购得学生公寓Liberty Living，该公寓此前由零售投资商持有。此外，俄罗斯集团LetterOne以5.35亿英镑从凯雷集团（Carlyle Group）收购了学生公寓Pure Student Living。

“有高品质的投资者在这个领域投资是极其正面的事，”英国最大的学生住宿提供商联合集团（Unite Group）的地产主管理查德·辛普森（Richard Simpson）说。“那会把标准提高，”他说，而且还能提高市场上现有房产的质量。（联合集团在过去12个月里“翻新”了旗下的所有房屋。）那些投资者也主张，他们是在给市场提供更多选择和更高的品质。一些私营地产集团已经在关注国际留学生的“消费体验”了。

来自美国、俄罗斯和中东的投资者开始涌入。仲量联行的调查显示，英国的投资机构想要增加在这一领域的份额：“那是一个全球性的资产类别。”

总部在美国的灰星房地产合伙公司（Greystar Real Estate Partners）完成了七笔交易，其中包括以6亿英镑购得学生公寓项目Nido，与高盛（Goldman Sachs）合作来完成一笔3亿英镑的交易。黑石集团（Blackstone）在2012年以4.15亿英镑的价格，将Nido项目出售给了房地产投资公司Round Hill Capital。

另据英国《每日电讯》报报道，灰星自2013年秋至2014年夏，在短短不到一年的时间里，进行了4次并购，旗下拥有并管理着1.3万套学生公寓，总资产规模达8亿英镑（约合人民币78亿元）。这家企业已成为英国学生公寓行业强有力的竞争者，每年的房租收入可达近亿英镑。

“因为回报可观、现金流充足，还有是平台交易，而非买卖单个资产，所以国际买家的正不断增多，”灰星公司常驻伦敦的董事总经理布雷特·拉什利（Brett Lashley）说道。

这个市场增大的关键，尤其是像灰星公司这样的投资者关注的的高端市场，在于国际学生的涌入和增长。 

伦敦公寓年回报率高达两位数

学生公寓起价较低，最便宜的大概5万多英镑（约合人民币49万元）就可以买到，平均价格也只有7.5~8万英镑。

值得一提的是，在英国购买学生公寓，并不能获取房屋的永久所有权，而是250年的租赁权。但根据莱坊的统计数据，从2010年开始，英国学生公寓的年均回报率达到了两位数，因此全球投资者势必会加大投资。

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析意大利房地产市场

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件quinnlv@outlook.com或关注微信与Quinn Lu零距离交流。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。