老王手上有一，二十万闲钱，考虑买个房子出租，想知道出租投资房是否划算，咨询身边朋友和行业人士，得到的反馈却各不相同，数据也五花八门，有的朋友告诉他投资房子出租是亏钱的，比存款还差，每月倒贴钱；有的说还可以，不算差，有6%以上吧；有的说至少每年有10%以上的回报，还有的说至少20%，到底出租物业的回报有多高呢?

要说请投资回报到底有多高，首先得搞清投资回报的定义，是指租金回报率还是首付款的净资产回报率，是税前回报还是税后回报。计算回报假设的条件，贷款利率，首付款比例，租金水平，空置率，管理费高低，是否折旧等多种因数都会对出租物业的回报产生较大影响。因此，需要分不同情况，按照不同假设预期来分析。我这里用内部收益率(IRR)法做个分析, 算是抛砖引玉。

老王要买的房子是学区房，有管理费的Townhouse,小学初中及高中都在安省名列前茅，房价约$55万，租金约$2,100/月，管理费约$330 /月，包物业保险和维护,水费，剪草铲雪等，地税为$3,000/年, 维护费为$1,200/年,管理维护费和地税每年增长3%, 租客支付电费，气费，供暖费和租客保险。假设房产首付款比例为30%，持有期为10年，房租每年增长2%，空置率为5%，购房费用包括地产转让税, 律师费等为房价的2%，房价每年平均增长为6%，贷款利率为4%，贷款摊还期为30年, 卖房费用为出售时房价的3.5%, 边际税率为40%，持有期间不提取折旧。

假设没有贷款, 现金付款买房。采用内部收益率法(IRR),考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素,若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

该投资的内部收益率IRR为7.84%(税前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得现金流,到第10年买房收回$96,9092, 其年复利回报为7.84%,若考虑税赋,年税后复利回报为6.15%。

假设贷款比率为70%。采用内部收益率法(IRR),若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

该投资的内部收益率IRR为12.13%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流的年复利回报为12.13%, 若考虑税赋,税后IRR为10.50%。在有贷款的情况下, 投资回报增加较多, 这是因为使用了杠杆，房子增值6%是基于整个房价，而贷款只有房价的70%,贷款成本4%低于房子增值率6%。

考虑更保守的情况,假设房价每年上涨为3%, 贷款利率为5%,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

该投资的内部收益率IRR为5.44%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流,10年后收回$393,884,年复利回报为5.44%, 若考虑税赋,税后IRR为4.98%。可以看出, 在贷款利率高于房价增长率的前提条件下, 贷款杠杆可能是负向的, 投资回报可能不如现金购房的回报高。

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