新加坡政府将放宽房地产投资信托（REIT）可发展房地产的限制，同时缩紧其举债限制，分析师指出，拥有较旧房地产的信托将从中受益，但负债率接近举债限制的信托可能得通过发行新股集资。

REIT新条例一旦实施 拥较旧房地产将受益

金融管理局日前敲定了一系列与房地产投资信托相关的新条例，其中一条将信托发展新房地产的限制从信托房地产总值的10％调至25％。

兴业证券在报告中指出，凯德商务产业信托（CCT）、星狮商产信托（FCOT）、凯德商用新加坡信托（CMT）、城市发展酒店服务信托（CDL-HT）、远东酒店信托（FEHT）旗下都有比较旧的房地产，若翻新这些房地产，长期内可提高租金收益。

联昌国际股票分析师冯智伟受访时说，房地产翻新过后，通常可收更高的租金，可租用净面积一般也会扩大，进而推高每单位派息（DPU）。

根据金管局的规定，若信托要翻新那额外15％的房地产，它必须已持有该房地产至少三年，并在翻新后继续持有至少三年。

冯智伟说：“房地产投资信托的机制是让投资者有一个可持续、稳定的收入来源。它们不应该在翻新房地产后快速地脱售房地产套利。否则，投资者不会知道信托什么时候脱售房地产，对每单位派息造成很大的不确定性。”

星展唯高达证券在报告中指出，虽然可发展房地产限制放宽可能改变房地产投资信托的风险性，但由于最近通过收购活动让业务增长的机会不多，因此允许信托翻新更多房地产将有助于增加其收入。

金管局的另一项新条例则把房地产投资信托的举债顶限限制在45％。之前，没有信贷评级的信托的限制是35％，有信贷评级的信托则限制在60％。

信贷评级机构穆迪投资者服务（Moody’s）表示，较低的借贷限制能确保房地产投资信托在扩充营业时采取谨慎的态度，以降低债权人可能蒙受的损失，对行业的信贷情况产生正面影响。

联昌国际在报告中指出，房地产投资信托目前的平均负债率是34.4％，因此认为条例不会对房地产投资信托有太大的影响。

根据联昌国际与兴业证券的报告，相当接近金管局负债水平限制的信托包括：吉宝房地产信托（KREIT；42.4％）、华联商业信托（OUECT；42％）、 华联酒店信托（OUE-HT；42.1％）、亿达工业房地产投资信托（VIT；40.6％）与雅诗阁公寓信托（ART；40.4％）。

兴业证券认为：“发行证券集资可能是用来减债的一项选择。”

联昌国际表示，由于合成证券（hybrid securities）在金管局的定义下并不属于债务，因此房地产投资信托管理公司可能会发行像无期优先单位（perpetual preference units）或无期证券等合成证券。