异军突起的马来西亚楼市近来深陷“泡沫化”的忧虑。

先是美国著名投资家吉姆·罗杰斯（Jim Rogers）在全球投资展上表示，马来西亚柔佛州房产已经供过于求，未来可能出现房产泡沫。

与此同时，新加坡Channel 8 News报道也指出，马来西亚伊斯干达特区房地产发展太快，导致经济活动无法跟随，而海外开发商又大规模推出新项目，使得该地区房地产市场出现供应过剩的情况。

“马 来西亚楼市在经历过黄金期之后，必须放缓脚步了。”见证了马来西亚楼市从平静走向火爆的房地产商蔡兆源（音译）在接受采访时表示，过去 几年，马来西亚楼市一直在高速发展中，“这样的发展，显然让房地产商们感到欣喜。但是，随着交易量的下降，我们也意识到一些问题——马来西亚楼市似乎发展 过快了一些。”

那么，如今的马来西亚楼市是否真的迎来了“泡沫化”危机？

对东南亚房地产颇为关注的房地产独立经纪人陈汉星对《国际金融报》记者直言，因为经济发展和旅游产业的开发，马来西亚房地产确实有很大的起色，但是过度开发的行为显然忽视了当地房地产市场的消化能力。

“倘若一直忽视这样的问题，楼市泡沫化真的不远了。”陈汉星说。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受采访时指出，“前期的过度开发，导致供求关系严重失衡，当地房价在快速上涨一段时间后累积了较大的风险，确实值得警惕。”

演绎“新加坡奇迹”

在房地产业内人士看来，伊斯干达特区描绘了一个类似中国香港和深圳的故事，同时，低廉的土地价格和开发环节较少的税收环节，都在吸引着内地开发商涌入

马 来西亚政府为吸引国外投资者，做了不少实质性的工作。特别是在马来西亚房企扎堆的柔佛州新山市，马来西亚政府2006年便设立了伊斯干达特区，与雪兰莪 州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区，重振经济。伊斯干达特区与新加坡一水之隔，涵盖新山市在内的５个县市，面积是新加坡的3倍。 

因此，有人认为，马来西亚房地产市场正在创造另一个“新加坡奇迹”。

“仔细研究不难看出，马来西亚房地产市场快速崛起和发展的背后，是政府的推动，是多路资金的引入。”EA Realty 房地产公司合伙人Elena Dobreva在接受《国际金融报》记者采访时指出。

“当然，这些资本推动了马来西亚房地产高速成长的同时，也炒高了当地的房价。”Elena认为，房价升高是每个受到外界关注的房地产市场的常态。

记 者了解到，作为政府大力推动的柔佛州地区的房价，在近几年一路飙升。马来西亚首都吉隆坡居民Kesuari告诉记者，其姑妈在柔佛州的一套 一居室公寓，2014年的市场价格也达到了近90万元人民币，“之前这样的房子价格在15万林吉特（约合人民币29万元）已经很不错了。”

“相对其他国家10年至15年的慢速成长，马来西亚的房地产市场成长非常快，特别是新楼盘。”一位当地的中介商表示，从2008年至今，很多楼盘都在5年以内开发到位，且这些地方消耗的物资也在不断增长，大致是以前的10倍。

“显然，政府创造的投资环境是重要原因。”对此，房地产独立经纪人Jeff认为，国外的开发商能够大规模进入马来西亚投资，政策因素不可忽略。Jeff曾透露，他认识的几家国内的房地产商，之前都在马来西亚签订了一单或多单投资项目。

记者了解到，开发商们口中的“政策引导”，主要是指马来西亚政府自2002年以来颁布实施的一系列吸引外商投资的政策。据悉，投资者可以通过“第二家园”计划，在马来西亚银行存入大约30万林吉特（不到60万元人民币），就可在马来西亚享受10年内的自由出入。

“中国投资者在不放弃原有国籍的情况下，可以在90天内拿到马来西亚10年的免签证，并且可以用自己的名字在银行开户，在马来西亚成立企业。”马来西亚拿督叶绍全曾公开表示，这项政策确实吸引了大批中国商人的到来。

消费税捆绑购买力

自2008年9月全球金融危机以来，马来西亚房地产市场持续升温，引发市场对价格泡沫的担心，马来西亚政府亦采取一系列政策措施抑制房价上涨

经历了高速发展之后，马来西亚的房地产市场似乎迎来了危机。据马来西亚银行公布的最新报告，去年第四季度，柔佛州的产业交易总值环比下跌33%，降幅远高于马来西亚全国平均下跌7%的水平。

分析师认为，伊斯干达特区的海外房地产商来势汹汹，不断推出新项目，加上越来越多的项目近期内竣工，容易造成市场泡沫化。目前，柔佛州约有350万人口，其中伊斯干达特区则有150万人，市场未必能消化。

对此，当地政府开始有所警觉。随着一系列房地产降温措施的出台，银行纷纷收紧房贷条例，使市场开始放缓。

目前，新山地区的成交已经开始下滑。根据国内代理机构的数据，近几月来，国内赴马来西亚看房的人群急剧下降，很多机构赴马看房团已经取消，近期也无新的成交数据。租房市场也并不好过，目前多呈空置状态。 

“很多开发商只看到了这里房产的增值潜能，而忽略了究竟有多少人购买房产的问题，导致马来西亚很多新开发的楼盘销售并不理想。”一位马来西亚房地产集团的工作人员对记者透露，为了更好地将那些空置的楼盘脱手，他们已经开始考虑降价销售。

也有观点指出，马来西亚房地产交易下滑，并不完全是“泡沫化”危机在作用。当地政府近期的政策变动也在发力。

有业内人士直言，正在执行的消费税是导致马来西亚房地产市场出现波动的原因之一。据悉，马来西亚当地的消费税已经从2015年4月1日起开征，幅度为6%，之前已经有不少开发商为争取政策落实前的订单，纷纷抢推房产计划。

在消费税开征之前，马来西亚银行提醒，这波交易热不容易延续，开发商恐怕高估了市场需求和消费税落实后的房价，尤其在升息山雨欲来之际，楼市趋势难以捉摸。

“随着许多开发商依据消费税调整房价和成本，房价可能提高6%，加上升息50基点的潜在冲击，消费者的‘置产力’恐怕进一步下跌，进而拉低房价。”马来西亚银行之前发出预警。

马来西亚银行还指出，马来西亚家庭债务在2013年底攀至8540亿林吉特，占名目国内生产总值的86.8%，虽然流动金融资产占家债总额的160%健康水平，暂时不会引发楼市危机，但若现有打债措施效果不彰，不排除监管当局会加重打债力度，降低房产市场热度。

而事实上，此前马来西亚银行警示的状况正在发生。Jeff指出，过去4年，马来西亚的房价飙升过猛，政府的确需要运用一些手段来保证房地产市场的稳定。

不过，Jeff认为，“马来西亚房地产市场如今出现交易量下滑等现象，背后是由诸多因素推动的。这是一个国家房地产市场高速发展过程中必经的环节，无需过度惊慌失措。”

投资价值存疑

对于马来西亚的政治环境来说，3年至4年，可以发生的事显然太多了，这其中的不稳定因素让很多房地产商望而却步

撇开楼市“泡沫化”等问题的争论，被称为投资洼地的马来西亚房地产市场，也不像往年那么美好。

“首 先是房屋转让税的提高。政府规定，外国人在马来西亚进行的房屋转让，不满5年的，按收益部分缴纳30%的增值税，而此前的规定是3年内转让收 30%。”Elena对记者介绍，因为马来西亚在期房交房前不允许房屋交易，加上马来西亚房产的建设周期多在3年至4年左右，因此投资者需要持有至少3年 至4年。

与此同时，为了抑制房价的过快上涨，政府提高了外国人在马来西亚的购房门槛。“除此之外，对国外开发商而言，要在马来西亚投资，需 通过与本地企业合作的方式，中资公司必须将30%的股权分给马来西亚本土的企业。”准备在马来西亚注册公司的王先生告诉《国际金融报》记者，因为这样一条 规定，他一直在犹豫是否将生意发展到马来西亚。因为30%股权对于他来说，不是小数目。

与此同时，对中国的投资者而言，马来西亚房价已不再低廉。以中国多家房企集中的新山为例，随着近年来房地产投资热，新盘价格已经在2万元左右，与吉隆坡不相上下。

那么，马来西亚的房地产市场是否还有投资价值？ 

殷旭飞认为，“马来西亚房地产依旧具有投资潜能。尽管马航事件、国内政策调控都对房地产投资有所影响，但是马来西亚优越的自然资源依然存在，仍然是度假旅游胜地。”

Elena Dobreva认为，房地产市场有升必有降，只要经济发展稳定，（房地产市场）总会有再度繁荣的时候。

在Jeff看来，现在投资马来西亚并没有什么问题，但是投资者如果希望马来西亚楼市恢复到前几年那样的火爆，则需要相当持久的耐心了。

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