对于美国不动产投资来说，其税务事项就涉及房地产物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等，所需纳税义务包括了在美投资的外国人。因此，中国人在美国进行房地产投资时，税务问题是不可避免的。本期，我主要简单介绍一下美国联邦税法在房地产交易中所涉及的主要税务问题。

• 增值税

税务局IRS官网论题409定义了“资本收益”和“资本损失”：纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时（即出售价格高于资本本金），纳税人需要缴纳增值税；反之，纳税人增值税金额为零，但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益增值税又被细分为：

• 长期收益：出售前持有资本（如房产）1年以上
• 短期收益：出售前持有资本（如房产）1年或以下

一般来说，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常“长期资本净收益税率”要比同期的个人所得税税率要低。而且，“长期资本净收益”的纳税基数也会比“短期资本净收益”的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益 - 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。

据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级（Tax Bracket），短期资本收益税率可以最高达到43.4%， 而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批“炒楼”现象。

在产生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为$3000（若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额为$1500），若资本损失超过$3000, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。

• 房产资本收益的增值税特殊机制

由于房地产自身的特殊性，IRS针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下，我总结了几种投资者需要知悉的特殊规定。

• 增值税免征额

当纳税人出售“主要住宅房屋”（Sale of Main Home）时，若符合IRS规定的特殊条件，个人将至多享有$25万，夫妻共同申报至多享有$50万的免征额。据IRS（联邦税务法案）规定，享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件：

个人申报

• 5年内必须拥有且使用“主要住宅屋”累计长达2年或以上
• 所有权与使用条件无需在同2年内满足（2/5年）

如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。

夫妻共同申报

• 夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求
• 妻共同满足前述的2/5使用年限要求
• 夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。

可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房产（Primary Residence），并不适用于投资房产（如出租房）。

• 增值税的基数抵扣

增值税的基数，也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额（如适用）

税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念，决定了纳税人的缴税基数大小。因此，在投资房产前期和持有房产期间，咨询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。

资本本金主要包括：

• 购房时的购买价及其他费用
• 出售房产时的相关支出
• 出售房产时需缴清的房屋抵押贷款余额
• 持有时的房屋改建费用(Improvements)

所以，购房时的律师费、买方转让税、产权保险金、测绘图支出、经纪费、转让税（州立）、律师费等都可以算入资本本金，作为增值税基数的抵扣。

更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费，它并不包括房屋折旧通常产生的维修费（如维修漏水问题等）。以上的表格中，IRS明确规定了可抵扣的改建费类型，主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以，投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好，以便享有到最大的增值税基数抵扣。

• 增值税缴纳的延迟机制——1031同类财产交易

为了达到衡平法原则，联邦税务法案IRC为无法享有免征税额的投资房产所有者提供了另一种纳税机制，即1031同类财产交易(1031 Exchange)。IRC第1031条款规定，若纳税人通过出售投资资产A的资本来换取另一种同类投资资产B，那么出售所得的资本收益暂时无需缴纳增值税，待纳税人进行投资资产B时再进行增值税的缴纳。这个规定主要是为了避免投资资产的重复征税问题。为了符合1031条款的要求，出售和购买的资产必须是同类型且具有投资性。而在房地产市场，所有房产都被认定是同类，因此只要符合投资性房产这一个要求，投资人即可运用1031延迟报税机制。当然，有些州也并不使用该机制。所以，投资者需咨询相关律师。

• 预扣税

预扣税(Income Tax Withholding)对于海外投资者来说是不得不提的话题。根据规定，外国人作为美国房地产所有人，在其处置房产的所得时必须向国税局缴纳预扣税。

“外国人”的定义

据IRC第1445条款和财政规定第1.1445条款提供了以下几种条件：

• 出售房产时，纳税人没有美国国籍
• 出售房产当个财政年，纳税人不是绿卡持有人
• 出售房产前的3年内，纳税人在美境内逗留时间并未达到法案所规定的基本逗留时间（Substantial Presence  Test）

若无法满足其中任意一条，则认定为外国人，应当遵循预扣税政策。

在交割时，纳税人/卖方需将预扣税额交付给买方，由买方代缴给IRS。待纳税人来年完成该房产增值税申报和缴纳之后，再由IRS将其预扣税额退还给纳税人。如果纳税主体是自然人，预扣税率为交割价的10%；如果纳税主体是外国商业机构，预扣税率为房地产收益分配给其股东对价的35%。

• 预扣税减免制度

如果交割价为$30万或以下，且买方交割之后为自住房目的，则无需进行预扣税缴纳；

如果卖方享有一定预扣税额减免情况，通过提交8288-B表格并出示由IRS批发的预扣税额减免证明 (Withholding Certificate)，则纳税人的预扣税义务将得到减少，甚至是免除。

美国整个税务体系对于纳税人的申报和缴纳义务有着严格的规定和规范，如果没有遵守，纳税人将面临高额的罚金，也会损害到在美的信用记录。如果妄想欺骗税务局或做假账，甚至会遭到牢狱之灾。作为外国投资者，考虑的税务问题会涉及到更多、更加复杂的内容，包括国与国之间的税务双边协议。

本期内容也只是概述，点出了几方面外国投资者需要了解的税务规定。每位外国投资者在进行美国境内房地产投资前，都应聘请法律、会计专业人士，咨询全面的税法规定，寻求专业的报税服务，这样才会在美国这个税务天堂中达到自己的投资最大收益。

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

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