首先，我要说的是，并不是所有的折旧减税报告都是一样的。俗话说得好：“付出多少，就得到多少”，在预订折旧减税报告（或折旧表）时，这一点也很重要。在本期文章中，我会与投资者分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。

• 切勿亲自办理折旧减税

我在折旧这行从业二十多年，常常为许多公司自己编制折旧表而感到困惑。不仅仅是因为这会引发一些潜在的法律问题，更重要的是可能会漏掉一些减税项目。“自行申报”通常是为业主提供一份勾选表，然后自行测量房间与其他部分。

假设业主需测量卧室中墙面之间的距离，那么当业主将整栋房屋的墙面距离测量完之后会发现，房屋的总面积可能会减少10%。以每平方米造价约1500 澳元计算，业主可能会损失近1.5万的减税金额。

如果通过专业机构提供折旧减税报告，比如Washington Brown,他们会派一名造价估算师对业主的房屋进行一次彻底的现场勘测。这涉及到对房产内的所有房间和区域（包括墙宽以及其他异常）、以及所有的装置和设备，包括地毯、窗帘、烤箱和空调等项目进行测量。这是一项细致的工作，应当交由具有相关技术资质的人员来完成。

澳大利亚造价估算师学会的（AIQS）《实践守则》还规定，要满足澳大利亚税务局的要求，进行现场勘测检查是必不可少的。这可以确保业主不会遗漏任何减税项目。在审查时，这些文件可以作为证据提供。澳大利亚造价估算师学会还指出，如果房产所有者自行进行折旧估算，或使用未具备工料测量资质的人员，可能导致提交的折旧减税报告不全面或质量欠佳，从而面临双重打击。如此，不仅会因遗漏减税项目而承担经济上的损失，如果报告未能满足相关的标准要求，还可能面临澳大利亚税务局的审查。

• 使用注册税务师

自 2010 年 3 月起，凡能出具房产折旧减税报告的人员还必须具有注册税务师资质。这对于房产投资者而言是一件好事。我从事折旧表的编制工作至今已逾 20 年，还从来没有见过市场上像过去几年内涌现出了这么多的“专家”。

安全起见，业主应当询问为自己提供折旧减税报告的供应商是否具有注册税务师资质。或访问澳洲政府税务专家局网站：www.tpb.gov.au核实证件。

请记住，如果住宅于1985 年以后修建的，会计师是不被允许对其建造成本进行估算的。无论是房地产经纪人还是物业经理或房产评估师，都没有这一资质。所以，需要聘用一位造价估算师来对成本进行估算。

• 按比例编制折旧减税报告

每套房产的交易与过户日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次财政年度。业主在报告中应当根据自己在本财政年度拥有房产的天数准确地计算出可以申报的建筑折旧。

举例

假设业主在 6 月 30 日当天完成过户，那么只能按1/365 的比例申报烤箱或地毯等物品所具有的价值。有些报告不会进行这项计算，它还需要业主支付一定的会计费用。

特别需要指出的是，准备折旧减税报告的时间宜早不宜迟。不要等到财政年度截止日期结束时大家才争先恐后地准备报告。如果在接近年底时间，如 11月或12月份左右完成了某一房产的过户，应当立即预订折旧减税报告，以避开六月的申报高峰期。在某些情况下，也可以要求每月进行减税申报，而不是等到财政年度结束时再来统一申报。因此，在税收变化项列入折旧金额是有所帮助的。

• 小件物品与低价值物品组合

“小件物品”（价值小于等于 300 澳元）与“小额组合物品”（总额不超过 1000 澳元）的成本不能按比例进行折旧，但可以一次性抵税。无论拥有房产的时间是1天，还是 365 天，都可以申报这些物品的最高减税金额。申报这些小件物品或低价值组合物品与房产的建造年限无关。任何年限的房产，其中的装置和设备都可以享受折旧减税。

尽管前面讲过折旧减税是根据所拥有的房产所有权时间按比例来进行计算的，现在我要通过一个例子来说明不适用这一规则的特殊情况。

我有一位悉尼的客户，去年的6月25日购买了一套位于 Chatswood 的单居室公寓。该房产修建于1999 年，购买价格为 45万澳元。但其减税总额却超过了5000澳元，要记得这可只有 5 天的时间。

“这里面有什么隐情？”也许有人会问。但是，这里面没有隐情。可以在短时间内申报这么高额的减税是由于对归为装置和设备类的物品进行了一次性抵税与小额组合。

俗话说：“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”，所以应当尽快地抵扣这些项目。

如果是共同业主该怎么办？ 例如，某公寓楼的业主共同花费2000 澳元购买了一个车库门的电动马达。如果整座大楼有 50 个单元，那么业主支付的比例为 40 澳元。您可以直接申报 40 澳元，因为您所支付的金额小于 300 澳元。由于所支付的金额小于300 澳元，您还可以一次性抵税。

另一个诀窍是购买折旧速度较快的物品。价值介于 300 澳元至1000澳元的物品属于小额组合类物品，其可以适用较高的折旧率。一台价值1200的电视可以获得 20%的减税，而一台价值 950 澳元的电视可以按 37.5% 的比例享受每年减税。

• 大小不是问题的关键！

大并不总意味着是最好的。但在涉及到折旧减税报告时，要确保花小钱获大利！

有的折旧减税报告只会申报一年的折旧。这意味着从第二年开始，业主需要亲自计算申报金额。另，要确保您的报告至少在 20 年内有效，如果是全新的房产，其报告应当涵盖 40 年的时间。

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Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

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