最近几年，加拿大的房贷政策越来越严，很多已经来加拿大好多年，收入不高，还没买房的人士越来越难贷到款。很多有了自住房，再想投资房产的人士更是遇到贷款的瓶颈，以致看到合适的投资房没法下手，错失良机。

其实，加拿大除了5大银行以外，还有几十家可以做房贷的金融机构，条件不好的借房贷人士没有必要一棵树吊死，这家银行不给你贷款，你可以找别家去借，只要找到一家就行。加拿大的房贷市场，目前竞争很激烈，各家贷款机构可谓八仙过海，各显神通。

一家房屋贷款公司最新推出的买House 首付10% （买Condo 首付20%）的房贷项目，手续费加保险费只需要1.5%，贷款利率目前是5年固定2.99%。首付10% 买House 主要适用于买第一套房的人士，若买第二套房可能首付要增加到15%或更多，但不管怎样，该房贷公司肯定比那些大银行容易贷到款。

对房地产投资稍微有一点了解的都明白，房地产投资必须靠贷款的杠杆才能挣到大钱，往往贷款比例越大，投资回报率越高，当然贷款比例的范围要在可控风险的范围之内。

下表是以我最近代理的一个在多伦多市中心距Bloor/Dufferin  地铁站只有500米的一个二层，半独立屋Duplex为例，买家如果采用该房屋贷款公司的首付10%的贷款产品，计算出的靠全部出租产生的现金流及预期投资回报率。

从上表可以看到：

1.只要租金足够高，即使首付10%，房贷压力也并不是很大，每个月账面上只要倒贴315 块就够了。最重要的是，每月倒贴315 块换来的是1140 块的净值现金流（本金回报），这个回报远超过RRSP 的回报。

2.通过首付10%，靠租金实现的净值回报率达到了18%，非常可观，也说明了多伦多有些区域的房产仍然还具有很高的投资价值。

3.因为首付投入的少，只要以后房产有增值，投资回报率都被大幅提高。文中举例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房产增值就可以达到5年后回报增加3.3 倍的回报。

4.通过首付10%，它的投资回报率比25%首付的投资回报率（我之前文章专门算过是165%）增加了1倍，说明了贷款杠杆的威力非常巨大。

这个10%首付的房贷是个比较新的项目，如果想深入了解这个产品，包括夫妻俩已经有房如何用10%首付再买房之类问题，可以打电话或者加我微信详细了解。

房屋贷款公司最新推出的买House 首付10%的项目从借贷成本来说是最合算的，比那些大银行都低。因为如果到加拿大本地的任何一家大银行申请借贷比例90% 的房贷的话，一方面申请条件非常高，要求很苛刻，很难批准。即使批准了，要求必须购买政府规管的CMHC 保险，借贷比例90% 的话，保费（premier）按规定是贷款额的2.4%（前几年是2%，今年涨到2.4%）。而这家房贷公司的10%首付新产品，保费只要1.5%，节省了0.9%的贷款成本。至于其它的一些对申请人要求不高的房贷公司的房贷也跟这个10%首付的项目没法比。例如，目前房贷市场情况下，如果收入不够，想首付15% 或者20%，一般只能从B Lender 借到贷款，利率是1年固定4%以上，还要付一笔费用不菲的Lender fee，1年以后，续贷款（renew）时还很麻烦。 这个10%首付的房贷项目主要是对目前没有房贷的人最容易申请。对于夫妻俩已经有了自住房的，想再多贷款投资房子的，最好的方式就是把一方从产权的名字上拿下来，名下没有房贷的人再贷款当然很容易了。这种方法不止对这个10%首付的新房贷项目适用，想多申请银行房贷的也都同样适用。

从房产投资的角度来说，夫妻两人婚后买的自住房（法律上来说，一般情况就是婚房），产权上放2个人的名字是最傻的，因为效果基本是一样的，只要证明是婚房，即使一方名字不在产权上，将来真有分家那一天的话，这个自住房仍然是一人分一半，不跟产权上的名字直接挂钩。而产权上放2个人的名字去借房贷，就大大束缚了双方的借贷能力。对于夫妻俩的名字都在自住房的产权上，房贷还剩一些的情况下，若想再多贷款买房，最容易的办法就是从产权中拿下一个人的名字，当然房贷上面的名字也要相应拿下来，对于自住房买了几年，房产净值已经增加了一些的情况，这么做都不是太难。

然后用拿下来的这个名字去买投资房，例如10%首付买房，拿到贷款就会容易很多。从税务角度，也应该这么操作：自住房尽量多付些首付，少贷些款，因为反正贷款利息也不能抵税，而投资房应该尽可能多贷款，一方面扩大投资回报率，另一方面可以合法的避税少交税。因为每家情况不一样，自住房只放夫妻俩一个人名字需要具体情况具体分析。这个10%首付的房贷产品也适用于Refinance （重新贷款），对于一些着急需要现钱的人这是一个很好高效的解决办法。

至于有人担心这家房贷公司是否可靠就是多虑了，因为是人家把钱借给你，不是你借钱给人家，该担心的不是你，而是人家贷款机构，他们最担心钱借出去还不上。

相信很多人都不知道这个首付只要10%就可以很容易贷款买房的项目。除此之外，还有不少贷款产品，普通人也都是不太了解，甚至即使专门做方面的人也不太清楚。 例如，现在没有加拿大身份的中国人到加拿大买房的越来越多，以前要想在加拿大贷款买房，人必须过来。而现在可以做到购房的中国人从头到尾都不用登陆加拿大，也可以首付35%，银行贷款65%买房，全部手续都在中国就可以搞定，包括加拿大的银行开户。

还有，外国人在加拿大贷款买房，很多情况下还可以首付20%就能买房，只是房贷利率比本地人稍微高一点而已（但仔细算算，这对贷款者也非常合算的，尤其是两国的利差差距很大的情况下）。 所以，我一直强调术业有专攻，人各有所长，干什么事情要想做的多快好省，不走弯路，就应该找在该领域最擅长的人去做。