自NSW新南威尔士州政府推出了以2036计划为主的一系列城市战略规划方案，计划大力发展三个区域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool组成的都市经济和地理空间发展新格局。

最近，新州政府又出台了新一轮规划《A Plan for Growing Sydney》。面对“诸城崛起”，未来澳洲房产投资的风向标是否该做出调整？新规划背景下，地产界又会掀起一番怎样的波澜？未来调整方向又在哪里？请看悉尼发展新规划完全解读。

1、未来未来三十年悉尼的人口增长

报告首先指出，悉尼的经济体量在快速增长，2031年经济产能将翻倍，达到每年5650亿，由此增加689,000个新工作岗位。与此同时，悉尼人口也在快速增长，未来20年，悉尼人口增加160万，其中900,000增长会在西悉尼。另外，人口增长的速度将会超过过去20年，这就意味着将需要至少664,000个新建成住宅。当然，人口结构在人口增长的同时也会发生变化，未来悉尼65岁以上人口将超过100万，等同于15岁以下人口。

2、悉尼发展规划说了啥？

“A strong global city”—愿景：一个强大又适合居住的国际化大都市

政府目标：

• Economy - 拥有世界级服务和运输能力，富有竞争力的经济体
• Housing Choice - 满足居民住房需求和生活方式的城市
• Great Place to Live - 完善、健康、交通方便的社区
• Natural Environment - 保护自然环境和平衡发展土地资源

3、如何实现这一愿景？

• 降低交通成本，简化出行
• 提供多样住宅选择，满足人口结构变化
• 修建新设施，支持社区发展和促进经济
• 保护独特的自然环境和开放空间

4、报告中所使用的区域划分

悉尼下属六区包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，这些区域将共同交付664,000套新增房屋和安排689,000个新增就业岗位。

• Central区域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra
• West Central区域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills
• West区域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith
• North区域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby
• South West区域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly
• South区域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland

5、报告中列出的措施纵览

• 加速铁路站点周边的城市改建，降低工作出行成本；
• 增加悉尼CBD国际竞争力；
• 打造PARRAMATTA第二CBD地位；
• 通过投资拉动西悉尼转型；
• 加大悉尼Botany港，悉尼国际机场，悉尼第二机场运输能力；
• 修建更多基础设施；
• 促进悉尼的文化，艺术，旅游和娱乐工业；
• 保护自然环境；
• 保持长期可持续性增长。

6、如何增加住房供应

第一，政府将通过与council合作，验证开发可行性，消除原有的新屋供应壁垒；

第二，拟通过加大投资基础设施，包括交通、学校、托儿中心、健康设施和娱乐设施，支持新屋供给；

第三，通过优先开发区域项目（Priority Precincts Program）交付价格多样并实用性强的新屋；通过 UrbanGrowth NSW projects 将多余的政府用地改建为混合用途规划；

第四，按照计划交付新屋满足住房需求；

通过下图可以看到，每年新屋交付最高值出现在2002年，过去五年新屋建设从每年13,300间上涨至每年22,800间。即便增长如此迅速，依然存在明显的供需失衡。

以下10个区域，政府将继续投资基础设施，以匹配未来人口的增加，包括新学校、娱乐设施、改建道路和公共服务：

• North Ryde Station
• Epping Town Centre
• Wentworth Point
• Carter Street Lidcombe
• Herring Road Macquarie Park
• Showground Station
• Bella Vista Station
• Kellyville Station
• Banksia
• Arncliffe

7、城区改造重建项目（Urban Growth NSW Projects）列举

报告中提及了未来悉尼的发展规划方向，比如开发多余土地或政府用地，改建住房。那么，城市发展规划中提及的新南威尔士州在建项目Urban Growth NSW projects有哪些呢：

• 　　Parramatta Road
• 　　North West Rail Link
• 　　Green Square
• 　　Parramatta North
• 　　Central to Eveleigh
• 　　The Bay Precinct

大家是否记得前段时间陈凯歌导演去了悉尼的哪个区吗？Wentworth Point！这个区就是著名的政府用地再开发实例，目的就是为解决悉尼人口增长带来的住房问题。

8、与当地市议会更紧密的合作

据报告称，城市改建将作为解决悉尼未来20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建将围绕公共交通网络中心地带进行，使建造的新屋满足人们方便通勤的需求，同时减少道路压力，降低出行成本。

另外，新屋交付将获得配套设施支持，包括公园、体育设施、学校，医疗服务等。

政府将通过Greater Sydney Commission支持由council 主导的城市再开发工作：

• 政府意识到小规模的城市再开发是解决房屋供需平衡的重要一环；
•  
• 政府将支持council批准的再开发项目，主要围绕城镇中心、交通走廊和公共交通节点；
• 与council合作，改进城市开发方式，加强州政府，council与再开发项目执行者间的合作；
• 政府将亲自推行交通走廊和策略中心周边的城市改建工作

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