随着新一波住宅开发项目的实施、全新高端零售商的到来以及高级写字楼的兴建，20年来澳洲各首府的面貌几乎已经面目全非了。不过高力国际（Colliers International）的新报告称2015年这一切将继续进行。

这份名为《谁将统治CBD》（Who will rule our CBDs）的报告对2015年上半年的澳洲城市面貌进行了研究和预测，它发现物业的所有权越来越集中。

随着出租物业的平均单位面积减小，租客的数量也在继续增加，租客类型也在发生改变。高力国际的全国研究负责人科尼兹比（Nerida Conisbee）称，CBD正在以前所未有的速度进行住宅开发。在墨尔本，在建或已获准兴建的公寓达到了2万多套。在悉尼，CBD开发的浪潮才刚开始，未来5年预计超过5000套公寓将上马。

高力国际资本市场和投资服务总经理马拉斯科（John Marasco）称，城市24小时运转推动CBD不断发展变化。“更多人在CBD生活、工作和社交，”马拉斯科说，“过去十年，CBD发展壮大了很多，越来越受居民和雇主的欢迎。”

办公室租客现在对大楼的要求与从前也不太一样。他们需要更多的像校园那样的室外空间、良好的技术基础设施以及更多的终端设施，包括自行车停放架、淋浴间、储物柜甚至是跑道。

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前三大海外投资客

高力国际称，CBD写字楼的所有权将继续集中在少数公司手中，其中澳洲的机构业主将继续占统治地位。不过东南亚国家财富增加也使得中国和新加坡成为主要的海外投资者。2013年，澳洲的前三位海外投资者分别是中国、新加坡和美国，2014年则是新加坡、加拿大和美国。这些国际买家非常热衷于将澳洲房产投资写字楼改造为公寓。

租房市场将出现复苏

因需求稳定而供应有限，高力国际预计未来12个月租房市场将出现复苏，特别是质量较好的建筑。悉尼和墨尔本将是最活跃的市场。地铁站附近依然将是租客的集中地。咨询、营销、通讯、商务服务以及IT&T公司将扩展并且租用更多的空间，使得租房市场的情况出现逐步好转。

根据高力国际的数据，悉尼的平均净有效租金从2013年的370元上涨了7.6%至2014年的398元。墨尔本从385元上涨了3.9%至400元。布里斯班从291元上涨了2%至297元。阿得雷德从261元上涨了0.3%至262元，而珀斯则从451元下降了17.7%至371元。此外，堪培拉的平均净有效租金从295元上涨了1.0%至298元。

2015年的走势

高力国际称2015年业内人士需要对公司活动和新的资金来源趋势进行观察，就像规划需要适应城市的发展一样。“规划对悉尼CBD的容纳能力有很大影响，改变规划控制将允许开放商开发更多的写字楼，”马拉斯科说，“这些包括允许兴建更高的大厦和对大楼进行再开发等。”

“另外一个解决容纳能力的方法是继续扩大CBD。对悉尼而言，可能的方向是向南开发，对中央车站进行大规模再开发被认为是最优选项。”

马拉斯科认为扩张墨尔本CBD会更加容易。“墨尔本的地理位置比较容易在未来十年进行扩展。很有可能E-Gate、联邦广场东区（Federation Square East）和渔夫湾（Fishermans Bend）将成为大公司的选择。

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