转眼已是2015年，纵观过去一年里澳洲房产市场的情况，似乎可以用“稳步上升，持续火热”八个字来形容。创纪录的投资贷款额度、不断刷新的周末清拍率，都显示出了澳洲房产市场的强劲。根据瀚亚集团数据分析部门总结的最新拍卖市场数据显示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。从中不难得出一个结论：2014年的拍卖市场明显强于2013年，整体市场行情也较之2013要好。

随着2014年的过去，不少人也更加关注接下来一年澳洲房产市场的动向。我通过各种调研与市场分析做预测，2015年，澳洲房产市场将受到以下6种经济因素的影响：

• 失业率

据调查显示，截止2014年11月数据统计澳洲全国失业率为6.2%，是2002年9月以来最高纪录。这个创纪录的高失业率，对澳洲政府来说是“一等大事”，因为澳洲政府的执政理念便是经济至上，极其追求低失业率，所以可以肯定，接下来的一个财政年度，澳洲政府势必会做出一系列反应来增加就业岗位，降低失业率。

• APRA加速推进健全按揭贷款新政实践

日前，澳洲审慎监管机关（APRA）致信给澳洲授权存款机构（ADIs），就风险评估、投资贷款、可维护性评估等方面提出建议，旨在加强良好的信贷行为，加速推进健全按揭贷款新政的实践。相信在健全贷款新政的同时，更加完善的体制也将为澳洲住宅市场提供一个更成熟安全的投资环境，发展也势必更为长远。

• 住宅信贷承诺

住房金融数据显示，投资者是目前澳洲住宅需求的主要推动力。2014年10月，自住业主新增贷款117亿澳元，再融资目的贷款54亿澳元，而投资者贷款121亿。同比去年，自助业主新增贷款承诺上升0.8%，而投资贷款承诺上升19.8%。从中不难看出，首次购房者正在退出澳洲房产市场，投资者在支撑市场，接下来的一年，投资者仍将继续保持这种局面，但因贷款新政的可能实施，或许会产生些许变化，但总体趋势不会有太多改变。

• 住宅审批

过去两年，住宅批准大幅松绑为新建筑提供了一个重要管道。截止2014年10月，在过去12个月里，共19.7529万份住宅审批。这些高数量的住宅审批，一方面是澳洲整体市场需求的一个体现；另一方面，受限于多单元建筑的高风险，最终能进入实际建筑阶段的项目会比预估要少。尤其对于悉尼、墨尔本等这类发展成熟的首府城市而言，可开发土地已极为有限，所以投资者或是自住者都应瞄准时机，尽早选择。 

• 澳元汇率

在澳洲，人们通常喜欢将澳元与美元作比较。在月高峰结束后的2012年2月，澳元兑美元汇率为1.08，而到2014年11月，澳元兑美元的汇率跌至0.849，且大部分为最近发生的下跌，六个月之前的汇率为0.93美元。不管从哪方面说，澳元减弱了。而随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。

• 利率

据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

根据以上一系列预测，澳洲房地产市场在2015年仍将继续增长，但增长速度是否会放缓，却跟数以百计可能影响市场方向的因素有关，不仅仅是以上所提到的6大因素。所以，对于投资者而言，需要谨慎选择投资平台，获取足够的市场信息，最大化的规避风险。

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瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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